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    幸运飞艇官方开奖软件:在写字楼当二房东创富港山寨版孵化器

    《数字商业时代》 2009年12月11日 作者:蒋毅坤

    文章关键词: 二房东  
         “没空位了?会议室也有人?”王向东只好在写字楼大堂里接受采访,“已经好几次遇到这种情况了?!蓖跸蚨巧钲诖锤桓凵涛裼邢薰荆ㄒ韵录虺拼锤桓郏┍本┓止镜母涸鹑?,这家公司做写字楼转租业务——承租整层写字楼,然后转租给小型公司,然而这位“地主”却由于办公室全部被租用,只得在大堂办公。

    戴先生是创富港的租户,《数字商业时代》的记者在北京中关村附近的东方天作大厦见到他时,他刚创业6个月,为一家国际知名的IT公司做代理,公司只有他一人,3个月前他从创富港转租下一个6平方米的办公室,尽管只够放一套办公桌椅,但戴先生很满意,“办公环境不错,有共用的前台和会议室?!?br>
    创富港的租户大多数是咨询公司和贸易公司,规模在10人以内。成立于2005年的创富港现在在全国布设的商务中心近50家。

    金融?;⑸岳?,创富港的业务也受到了影响,出租率一度从98%跌至75%,目前恢复至90%。据悉,一家商务中心的出租率达到80%,半年内就能赢利。

    “有人模仿我们,但一开就死?!蓖跸蚨嫠呒钦?,“二手房东”生意并非像看上去那么简单。创富港到底有何诀窍?

    低端定位 耕好“一亩田”

    “我们说自己是‘种田的’,做‘一亩田’的生意,”创富港副总经理陈秀春笑道,“我们的商务中心面积大约都在600平方米左右,和一亩地的面积差不多,少数达到1000平方米?!?br>
    这“一亩”的出现并非巧合,而是赢利的“黄金分割点”。王向东告诉记者,在实际运营中,出租率往往要达到80%才能不亏损,而且“不搞连锁经营也很难打平?!?br>
    1997年,时为深圳某软件公司总裁的薛春偶然接触到一家香港商务中心,当即被其商业模式吸引。经过3年的调研,2000年薛春收购了香港的一家商务中心。

    “当时收购就想学习,”陈秀春说,“研究如何运营?!蓖暄Υ涸诠阒菘枇舜锤桓?。2005年底,国外商务中心涌入中国,薛春判断商务中心市场即将激增,便利用前期积累的IT技术、管理体系、营销模式、人力资源迅速扩张,在4年多时间内开设了近50家商务中心连锁店。

    几乎与此同时,全球最大的办公楼“二手房东”雷格斯(Regus)在中国市场也加速了扩张,这家成立于1989年的公司,在纳斯达克和伦敦两地上市。目前,雷格斯运作的商务中心超过1000家,分布于70个国家的400个城市。据称,诺基亚和IBM等财富500强公司在进入新市场时,也把雷格斯作为首选的“办公空间外包商”。

    雷格斯的成功故事成为了创富港的动力,然而,陈秀春告诉记者,他们对“前辈”的模仿只是有限度的、试探性的。

    “2005年我们做了4家商务中心,面积都很小,只有两三百平方米?!背滦愦核?,这4家商务中心定位都不一样,高低端都有?!钡呛芸焖蔷头⑾指叨松涛裰行暮苣炎?,“运营起来成本更高,而且客户非常少,高端客户更愿意选择雷格斯等国际品牌?!?br>
    “可以学习雷格斯的做法,但一定要绕开它的锋芒!”为了避免与强手相遇,薛春为创富港摸索到了另一个生存空间——瞄准国内的创业者。

    斤斤计较 租期宜长??租金月结

    为国内创业者服务似乎是桩不错的买卖——这群人对小型办公室的需求量巨大,而且要求也低得多。

    “我就只要一张桌子就够了?!蓖跸壬淖裳局挥辛矫惫?,他租了北京维亚大厦的创富港商务中心办公室,原来他挤在朋友的公司里,一个大办公室里摆了十几张办公桌,只有他不属于那家公司,感觉很憋屈?!跋衷谥辽儆辛俗约旱奈??!?br>
    然而,创业型客户对于价格很敏感,薛春和他的团队发现,要做好这桩买卖并非易事。

    首先,他们在选址上就煞费苦心?!八猩涛裰行奈抟焕獾匮≡裨诮煌ū憷?、楼宇形象中等、租金便宜的地段?!背滦愦航樯?,比如北京的时间国际大厦,位于交通要塞三元桥附近,租金为每天每平方米3元,而距离时间国际500米的佳程广场租金报价则为每天每平方米10元左右。

    选定地点之后,在和出租方谈租赁条款上也颇有讲究。

    “我们和物业签5年左右的合同?!背滦愦核?,长期合同不但利于拿到优惠的价格,还可以提更多条件,如每年3个月免租期?!耙话阃啡鲈履诘某鲎饴示涂梢源锏?0%,实现盈亏平衡?!背滦愦核?。

    王向东算了一笔账:“每个商务中心前期的成本是50多万元,而租客押两个月租金再交一个月的租金,当出租率达到80%以后,押金和租金就有20多万元?!?br>
    “但我们给物业的租金必须月付?!背滦愦航馐偷?,“其实按年付比按月付优惠不了多少,我们更看重资金周转率?!?br>
    除了租金,创富港对人力成本也盯得很紧。据悉,创富港有49家商务中心,但只有150名员工,“平均每家商务中心只有2~2.5个人操作?!背滦愦核?,“这是我们经过长期尝试和优化得到的结果?!?br>
    租户至上 自己宁肯不挂招牌

    创富港处处精打细算,而在某些方面很慷慨。例如,它设立装修工程部。王向东说,实际上,把装修外包比养一支施工队伍更省钱。

    “但外包难以保证质量,影响我们的形象?!蓖跸蚨馐退?,经过多年磨练,创富港已经离不开自己的工程部了。记者拜访了创富港设在北京的6个商务中心,格局基本一样,六七百平方米的空间被隔成了50多个办公室?!鞍旃胰绾尾季?,走廊如何设置,怎么设窗户,工程部都有固定模式?!蓖跸蚨?。

    此外,创富港还提供了免费服务,如帮助企业注册,提供打字、复印、传真、快递、订票、订房等秘书服务。

    薛春甚至利用以前的软件资源,开发了一套特殊的电话接听管理系统,让前台接待员迅速分辨来电找哪家公司,并以该公司员工的身份自报家门(有的接待员甚至接受过训练,可以简单回答和这些公司业务相关的问题)。

    当本刊记者试图为创富港拍照时,发现了一个难题——在所有商务中心里都找不到创富港的Logo,陈秀春说是为了让租户显得更体面。

    “当租户的客户走进商务中心时,我们不希望提醒他们:这是一家寄人篱下的小公司,即便租户公司真的只有一个人,没必要为了强化创富港而影响到租户形象?!背滦愦核?。

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