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    北京pk10计划免费软件:《楼市迷局》第四章之土地制度改革势在必行

    博锐管理在线 2009年10月29日 作者:张志前

    文章关键词: 《楼市迷局》  
         我国的房地产还有一个特别的概念,叫做“小产权房”。实际上,它并不真正构成严格法律意义上的产权。目前大家通常说的“小产权房”主要有以下三种:一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民根本不能够购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的;还有一种是虽然建设在国有土地上,但是没有履行相关的审批手续,也没有交纳土地出让金的房子。

    据统计,截至2007年上半年,通过带房入城、旧城改造、合村并镇、新农村建设、城镇居民的依法建造、村集体直接开发、合作开发、各种形式的信托持有等多种途径和形式,小产权房已达现存全国实有村镇房屋建筑面积330亿平方米的20%以上。根据深圳市国土局2007年住宅调查结果,全市“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋,总建筑面积约1.2亿平方米,约占全市住房总量的一半小产权房占到了深圳总建筑面积的一半左右。在北京郊区也有许多的小产权房,占到城镇建筑面积的20-30%。(插入图4-2)

    小产权房是我国现行土地制度下的特有产物。我国《宪法》规定了国有和集体两套土地所有权。国有土地可以流转、交易、开发、抵押,但集体土地却没有这些权力,“农用地”要变更为“城市建设用地”,就必须经过“国家”征收才能改变土地所有权的性质。由于地方政府可以低价征收农地,然后高价卖给开发商,从中赚取巨额利润,征地已经成了不少地方政府的主要财源,进而产生了地方政府官员的“圈地”冲动。小产权房是中国城市化进程中,在这种二元分割体制之下,必然产生的一个问题。随着城市化的逐步推进,土地的增值收益非常大,所以农民也要分享土地增值的收益。结果就出现了:你不让我盖房子,我也去盖,你不允许我流转,我也去流转。

    市场经济实际就是利益经济。农民建设“小产权房”和城镇居民购买“小产权房”,就是看中其中的利益。同属于相同地段的土地,国有土地就可以高价出让,集体土地则只能种庄稼。政府从农民手里征地只需要每亩只需要几万元,而政府卖给开发商每亩就变成了几十万元,甚至几百万元。于是,农民就自己开发起了房地产。和不断攀升的城市房价相比,小产权房价格相对低廉,因而吸引了许多城市居民;对于农民来说,由于绕过了政府征地一关,直接和开发商或买家达成协议,小产权房的收益直接为村或农民个人所得,因而不失为一条快速致富的途径。在买卖双方热情都很高的情况下,“小产权”就成为一个屡禁不止的问题。虽然,国家三令五申,提醒消费者当心购买风险,也多次有官员表示要严查小产权房问题,但是,小产权房却一直热销,房源也很充足。根本原因就是因为小产权房没有土地出让金,也没有其他的税费,所有比相同地段的商品房要便宜一半左右。

    小产权房在解决低收入城市居民居住方面发挥了重要作用,同时也成为城市周遍农村致富的重要来源。深圳城中村的握手楼,就在城市地价上升以后,农民就在那块地上盖的房子,先是三五层,再是七八层,现在盖到了十几层。现在深圳城中村的稳定住户大致是500万人,深圳的流动人口1000万,有一半人住在城中村。深圳的发展,赢在成本上。深圳城中村的一室一厅的房子,租金是每月600-800元,一层完全是商业铺面,各种各样的商品,两个人吃饭,15块钱吃饱吃好。城中村为大批低收入的打工者提供了一个生活与生存环境,这些人才能够在深圳工作。如果让这些人去租每月3000-5000元的商品房,深圳根本就不会有吸引廉价劳动力。城中村是解决廉租房的一个比较好的一个方式。

    “小产权”是对政府征地过程的一种“短路”,因为土地交易双方绕过政府直接买卖。集体所有制土地本来就归村集体所有,农民通过承包和宅基地分配获得长期使用的权利,只不过集体所有权和使用权因受到《土地管理法》的严格限制而变得残缺不全。尤其在长期实施城乡二元化政策的大背景下,农民已经为中国的工业化和城市化付出了巨大代价,现在只不过利用自己有权使用的土地并通过自愿交易致富,似乎也是理所应当的。事实上,交易的自愿性本身就意味着一定的正当性;和政府强行征地不同的是,小产权房的开发不是强加在农民身上的,而是农民自己认可的自愿交易。当然,许多地方的小产权房是由村委会开发的,而村委会和农民个人之间的利益可能发生冲突,在此且不论。如果农民和城市居民都从交易中得利,那又有什么必要禁止呢?

    “小产权房”暴露出了我国土地制度存在的问题,如果不进行改革,不仅不利于公平和正义,而且还将继续推高我国的房价,让既得利益者继续得利,而弱势群体则继续弱势。依据我国现行法律所规定的土地制度,城市化如果需要乡村的土地,农民不得直接转让,而必须由政府出面向农民征用,再由政府出售给开发商,城市市民则只能购买开发商所开发之商品房。这样,对处于弱势的农民来说,土地转让是被政府垄断的。即便城市化、工业化已经到了自己家门口,也只能把土地交给政府;对城市市民来说,房屋的供应是垄断的,只能从开发商手里买房;对开发商来说,土地也是垄断的,在一个地方,它只能向唯一的买主——当地政府——购买开发用地。政府是与土地、房屋有关的全部垄断的制造者。

    这种土地管理制度导致了一个相当不公平的利益分配格局:工业化、城市化带来了土地增值收益,但农民与此无关,农民只能获得低廉的土地征用补偿。这些收益大部分归地方政府所有,近十年来,土地财政是地方政府最大宗的收入。这笔收入当然会通过开发商转嫁给商品房购买者,于是,城市市民纷纷发出了买不起房的叹息。至于开发商,则借助政府为其设置的房屋供应垄断权,获得了大量暴利。正是这样的制度安排,刺激农民和市民超越现行土地制度,创造出了“小产权房”这样一种农地城市化的制度安排。对农民来说,它节省了政府征用环节,农民较为充分地获得了自己土地增值的收益。对市民来说,则节省了政府征用、开发商开发两个环节,房屋价格大为低廉。

    上世纪四、五十年代,发生在美国的故事,或许对今天解决我国土地制度割裂,房地产价格飞涨的问题有所启示。1945年以后,美国老兵在“我们要回家”运动中大批回国,1946年降生婴儿达到400万。当时美国最少需要500万套住房,但破土动工的只有几万幢。杜鲁门总统要求国会通过法令,规定房屋最高限价和授权将全国建筑物资的半数用在营建廉价房上去。但是这一提案遭到建筑业界的极力反对,法案无法通过。于是新的生产模式应运而生。威廉•莱维特,复员军人们的“圣诞老人”出现了,他在长岛的纳索县里买了一块1500英亩的马铃薯地,以流水线方式建造了第一批1.75万户住宅,全部预制构件,每家同一式样,价格低廉。这种造房模式遍地开花,房地产商们纷纷跟进,政府也适时而动,以发放国债的方式修建高速公路等基础设施。随后,一座座交通便捷的小镇由此产生。大量土地的供给与政府的推动顺利解决了当时美国的房荒。

    由此看来,供求关系决定价格是市场铁律。我们要搞房地产市场,就必须从供给和需求等多方面允许自由交易,创造公平自由交易的环境和条件。我国人为分割不同土地性质的做法必须进行改革,这样才能真正符合市场公平交易的原则要求。农民、市民共同创造的小产权房制度,相对于现行制度,更加合乎宪法的平等原则,因为它实现了土地的集体所有权与国有所有权的平等;它更加合乎私人产权?;ぴ?,自由地安排土地用途乃是土地产权的应有内容;也更加合乎市场经济所要求的要素自由流动原则,土地如果不能在城乡之间双向自由流动,就不可能有完整的市场经济制度。所以,在我们建立社会主义市场经济体制的过程中,小产权房必将是未来土地制度改革的前声。只有农村集体土地也可以与城市国有土地一样可以交易流转,才能彻底解决城市建筑土地被政府和开发商垄断的状况。在巨大,甚至是无限供给的情况下,房价也才能真正回归理性水平。

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