• 神奇!沈阳现3D稻田画 2019-05-03
  • 云南丽江出台文件 规范网民留言办理工作 2019-05-03
  • 女性之声——全国妇联 2019-05-02
  • 讲法治说情操 江北党员干部听“老马”宣讲“两会”精神 2019-04-25
  • 宁夏出台意见推动就业扶贫 2019-04-18
  • 怀柔满族民俗风情节 体验长哨营满族乡八旗文化--旅游频道 2019-04-15
  • 高通推出电脑端移动计算平台 2019-04-15
  • 夏粮生产 绿色优质亮点多 2019-04-08
  • 千年女二变女主,杨蓉终于翻身做主人了 2019-04-08
  • 新疆网违法和不良信息举报受理和处置管理办法 2019-04-07
  • 当然,可这免费卡可以转给他人用,而这人并非是享有免费的人[微笑] 2019-04-07
  • 美说唱歌手在迈阿密购买摩托遭遇中枪 疑似身亡说唱中枪-国际博览 2019-03-23
  • 严彬小说三题:包小姐 星期天文学 2019-03-23
  • 博锐登陆:用户名 密码 新用户注册 [收藏本站]
    pk10免费计划app
    帮助:关于博锐 | 联系博锐 | 留言博锐 | 积分规则 | 稿酬制度 | 服务快车 | 精英俱乐部 | 免费赠送区
    pk10免费计划app   文库   专题 | 专栏 | 媒体 | 培训课程 | 百科 | 论坛 | 信息 | 下载 | 企业关注 | 书城 | 黄页 | 营商智囊 | 专业机构 | 电子书 | 助手
       文库首页  | 企业战略  | 市场营销  | 人力资源  | 生产管理  | 财税管理  | 商业心理  | 管理能力  | 企业管理其它
       行业分析  | 名人名企  | 理财投资  | 热点视觉  | 独家文章  | 媒体文库  | 原创文库  | 全部文章  | 实习编辑计划
    您现在的位置:博锐管理在线 >> 文库 >> 企业管理其它 >> 管理书摘 >> 《楼市迷局》第四章之地方政府的第二财政

    有多少个秒速赛车平台:《楼市迷局》第四章之地方政府的第二财政

    博锐管理在线 2009年10月29日 作者:张志前

    文章关键词: 《楼市迷局》  
         从房地产开发的成本构成看,政府各部门收取的各种税费大约占到55%左右。其中土地费用占30%,税收占10%,其他费用则占15%—20%。随着房地产开发热,许多地方的土地出让已占到当地财政收入的一半以上,又叫第二财政。

    目前,世界各国存在的土地产权类型主要有三种:一种是公共所有,土地无偿使用,主要以采用计划经济体制的社会主义国家为代表,前苏联和1987年土地改革之前的我国均采用这种类型;二是土地私有化,土地产权称为绝对所有权或终身保有权。以美国为代表的多数资本主义国家采用此种类型;第三种是土地归政府所有,但政府以一定的使用年期将土地批租给个人和企业。我国实行城市土地国家所有,农村和市郊土地农村集体所有,土地用途管制、农用地转用、建设用地统一供应制度。按照我国现行的土地法,只有城市国有的土地才可以转让使用权,而农村集体所有制土地不允许出让。

    我国向城镇国有土地使用者征费的制度始于1987年。当时的土地使用费作为地方税的一个变种,主要用于地方城镇建设和维护。1988年1月实施的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》,开始将土地使用费改为土地使用税,中央和地方政府按5:5分成。1989年5月,国务院出台了《关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知》,规定凡进行国有土地使用权有偿出让的地区,其出让收入必须上缴财政,其中40%上缴中央财政,60%留归地方财政。1994年实行分税制后,土地出让金作为地方财政的固定收入全部划归地方所有,并在此后逐渐成为一些地方政府的“第二财政”。

    在房地产热,房价不断上涨的今天,利用土地出让获取经营收益,已经成为许多城市发展的重要方式。在很多地方流行一种“经营城市”的思路,其操作模式为,先由政府“做地”,推出一个概念,例如科技园、工业园,然后整理出一块土地拍卖,卖地所得再用于搞当地建设。经建设后,土地升值,带动周边地区土地价格上涨,政府又可以通过卖地获得更多的财政收入,由此形成了“良性循环”。通过这种方式,政府实现了“不花一分钱,万丈高楼平地起”,这也成为不少地方城市领导津津乐道的“经营城市”之经验。

    实际上世界上很多发达国家也都依靠“土地财政”,但是在土地财政的来源和使用等方面与我国有着许多的不同。我国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入,也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求。对“土地财政”依赖比较严重的应该是中部不发达城市和沿?;姑挥行纬刹抵С诺目⑶?,欠发达城市和新兴地区由于没有相关产业作为支撑,“土地财政”必然成为政府收入主要来源。国外主要通过对存量土地征收物业税、房产税等方式创造财政收入,这样既体现了公平性,也保证了政府有相对稳定的财政收入。而且,主观上也会促使政府平抑地价,而不像我国千方百计抬高地价。

      近年来,土地出让金增长速度不断地刷新纪录。国土资源部的统计显示,2005年,在国家收紧“地根”的情况下,土地出让金总额有5505亿元;2006年增加到7676.89亿元;到2007年近1.3万亿元,其中招拍挂出让土地收入超过9000亿元;受房地产市场低迷影响,2008年全国土地出让收入缩水,但仍然维持在9600亿元的高位。土地作为公共资源,政府收取的土地出让金实质是民众的租金收入,理应“取之于民,用之于民”。但事实上,因为缺乏明确和权威的信息,公众并不知晓土地出让金到底用在何方。在脆弱政府财政管理制度面前,土地出让金早已演变为地方政府的“第二财政”。

    为规范土地出让收入的管理,2006年下发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》中就明确规定,将土地出让收入全额纳入地方预算,缴入国库,实行收支两条线管理。这意味着市县政府不能再随意支配和使用土地出让收入,而必须按照财政预算管理的要求,经过批准才能使用。在此之前,土地收入都是自收自支,则被认为是刺激地方政府滥用土地的主要诱因。中央要求将其纳入预算管理,也是基于从体制深处遏制地方用地冲动的考虑。但是这个政策实施效果并不明显。各级政府预算不上真正意义上的公共预算,预算的信息不全面,很多地方只有税收财政才列入预算,大量的土地出让金是不被列入预算的。

    土地收益全额属于地方预算外收入,其管理主体是地方政府,由财政部门和国土部门具体操作。中央政府无权插手土地收益的关系。由于出让金未纳入财政预算,管理混乱,收入和支出极不规范,土地出让收益已经成为地方盲目扩大城市建设规模,搞政绩工程的主要来源,同时促成地方政府压低地价甚至零地价招商引资等违法用地行为,也为少数人利用土地搞权力寻租、谋取私利提供土壤。也正因为如此,地方土地出让净收益到底是多少,往往是一笔“糊涂账”。审计署调查发现,仍有城市拖欠、出借征地补偿资金情况,欠收、挪用被征地农民社会保障资金51.17亿元。截至2007年9月底,尚有3个城市未按照国务院有关要求制定被征地农民社会保障制度。

    2004年,据全国人大《土地管理法》执法检查组的报告称:1992年至2003年,全国土地出让收益收入累计达1万多亿元,其中近三年累计达9100多亿元;据2004年国土资源公报,当年全国共出让土地17.87万公顷,建设占用耕地14.51万公顷,土地出让价款高达5894.14亿元。全国每年土地出让金到底有多少?无论是财政部门还是国土部门,都没有掌握出让金的底数,无法说出其准确数字。但是土地出让收益已经成为地方政府预算外收入最主要的来源,所占比重高达60%左右。发达地区的地方财政已成为名副其实的"土地财政",土地收益成为"第二财政"。

    我国土地管理体制为中央到地方五级政府管理,五级政府都有管理权,但是中央与省级政府鞭长莫及,真正具体行使职责和权能的是市、县、乡政府。城镇土地属于国有,由市县乡政府决断;农村土地属于集体,基本上是村委会说了算,或者村长、支书拍板。有的村官甚至都可在土地使用上"一言九鼎"。在一些地方,想用哪里的地、想批多少、想给什么价,几乎是"随心所欲",所以能以很低的价格随意得到农村土地或进行拆迁。当管理制约或监督不力时,这种土地管理体制的权力运作方式,使得管理行为具有低成本或无成本的特征,权力主体出于个体、小集体或局部的利益,必然会出现违法违规行为。

    随着建设用地需求量的增加,需求曲线向外移动,土地市场有在更高的交易价格和交易量上形成均衡的趋势;低廉的征用补偿成本和出让价格之间的利润空间加大,政府就有更充分的经济激励进行土地的征用。国家有关统计资料显示,土地用途转变增值的土地收益分配中,政府大约得60%至70%,村一级集体经济组织得25%至30%,农民只得5%至10%。资料显示,自改革开放以来,通过征地中的价格"剪刀差",政府从农民身上拿走了大约2万亿元。而经济利益的实现,又伴随着项目引进、政绩积累的政治利益。

    城市经济发展的增长或城市面积的扩张都会伴随着城市土地的增值。尤其是在城市化进程的加速阶段,城市土地增值的速度十分惊人,这是经济学家和社会学家在观察近几个世纪城市增长轨迹后得出的普遍结论。上世纪90年代,我国改革了供地政策,政府通过出让国有土地收取土地出让收益。供地政策改了,体制却没有改变。批地权力在国务院和省级政府,征地权力在市县级政府。用计划经济的办法低价征地,用市场经济的办法高价出让,每单生意的利润往往都数以亿计,买卖土地可以说是当今中国利润最高的生意。这一直是地方各级政府的专利。随着城市的发展,土地增值还在继续。近两年来地方政府手中囤积了大量的土地,如深圳市一举将数百平方公里土地收为国有。



    pk10免费计划app www.gjpg.net 博锐管理在线(pk10免费计划app)版权声明:
    本文仅代表作者个人观点,本网登载此文出于传递更多信息之目的,并不意味着博锐管理在线赞同其观点或证实其描述。博锐管理在线文库频道收录的文章均已获得版权人书面授权;非经博锐书面授权或作者本人授权,搜索引擎外的任何个人、网站或传统媒体不得以任何名义进行转载。


    您是本文第1个评论人
    快来抢 沙发 !
    22
    26
    25
    打印本文】【我要发表评论
    相关文章:
    ·《楼市迷局》后记
    ·《楼市迷局》第四章之土地制度改革势在必行
    ·《楼市迷局》第四章之增加供给能否抑制房价?
    ·《楼市迷局》第四章之招拍挂”有什么错?
    ·《楼市迷局》第四章之中国真的缺少土地吗? 
    ·《楼市迷局》第三章之警惕房地泡沫的危害
    ·《楼市迷局》第三章之谁是高房价的推手
    ·《楼市迷局》第三章之没有比较就没有发言权
    图书 《楼市迷局》 的介绍:
    本书是一本帮您分析和把握中国楼市和房价的读物。本书从全球金融?;碌闹泄ナ刑钙?,详细阐述了房价构成因素和影响因素。本书从供给、需求、信贷和调控等四个方面分析了中国楼市,揭示了中国楼市乱象浮华背后隐藏的许多深层次问题。本书对金融?;蟮闹泄ナ凶隽苏雇?,对投资和购买房地产提出了有价值的建议。希望本书能为广大的投资购房者提供判断楼市走向的方法和思路,为读者分析中国楼市以及有关部门作决策提供参考。 ……
    >>> 进入《楼市迷局》,阅读更多本书精华

    网友对文章《《楼市迷局》第四章之地方政府的第二财政》的评论
    目前还没有网友对文章《《楼市迷局》第四章之地方政府的第二财政》进行评论,欢迎来抢沙发!
    看更多评论或参加评论

    博锐管理在线(pk10免费计划app)版权声明:
    本文仅代表作者个人观点,本网登载此文出于传递更多信息之目的,并不意味着博锐管理在线赞同其观点或证实其描述。博锐管理在线文库频道收录的文章均已获得版权人书面授权;非经博锐书面授权或作者本人授权,搜索引擎外的任何个人、网站或传统媒体不得以任何名义进行转载。

     推荐培训课程
    卓越PMC管理—生产计划与物料控制 卓越PMC管理—生产计划
    整个课程将以SAP 系统的管理基础获取PO订单跟踪管理---MRP物料需求计划---PR物料申购请求---PPB电子采购 …

    推荐

    北京

    上海

    广州

    深圳

    佛山

    苏州

    ·总裁五维突破
    ·全能型车间主任实战技能
    ·高级秘书和行政人员技能提高培训
    ·企业绩效考核设计实战特训班
    ·降低采购成本与供应商谈判技巧
    ·战略性人力资源管理
    ·销售精英2天强化训练
    ·企业公文写作与档案管理
    ·IE生产效率提升高级研修班
    ·采购人员综合技能提升
    ·office智能密钥ppt一天精华版
    ·强化英文演讲力(英文授课)(5月30—31日北
    ·《打造狼性销售团队》—“狼性营销经理人”特训营
    ·中高层经理全面管理技能实战训练(5月30—6月
    ·卓越领导力的提升(5月30日北京)
    ·部门经理、管理干部综合管理技能提升(5月30—
    ·招聘技能提升训练营(5月30—31日北京)
    ·大数据可视化技术与应用(5月30—31日北京)
    ·专业私董认证班(5月30日—6月1日北京)
    ·投融资项目分析与决策(5月30—31日北京)
    ·卓越营销策划实战-企业成功源于成功的营销策划(
    ·现场精细化管理改善与提升(5月30—31日上海
    ·提升数据分析能力的Excel超级应用
    ·项目管理
    ·打造高效率的产品测试体系—产品测试管理(5月3
    ·团队领导力(含测评)(5月30—31日上海)
    ·2018企业内部调查与舞弊风险防范全面指导(5
    ·MSA测量系统分析培训课程(5月30日上海)
    ·新时代中高层管理能力发展MTP
    ·企业变革期的员工心理管理实战(5月30—31日
    ·心理学在EHS中的应用
    ·现代企业?;胗惫芾硎滴瘢?月30—31日广
    ·工厂成本分析与控制(5月30—31日广州)
    ·人机工效学原则与评估工具运用(5月30—31日
    ·防错实战与自动化
    ·FMEA企业进阶实战提升培训课程(5月30—3
    ·MTP中层管理技能提升培训课程(5月30—31
    ·机械可靠性高级研修班(5月30—31日广州)
    ·电路设计常见问题解析和整改措施技术高级研修班(
    ·SIPIGHz高速设计高级研修班(5月30—3
    ·迎销-大数据时代营销思维与实战(5月30—31
    ·现场主管管理技能实战训练营(5月30—31日深
    ·辞退员工面谈沟通技巧与离职员工情绪控制(5月3
    ·从HR六大??榈饺еJ骄劢蛊笠稻?/a>
    ·流程管理与优化培训课程(5月30—31日深圳)
    ·营销管理中的“法”“理”“道”(大客户开发,渠
    ·大客户开发中的“诊”与“治”(5月30日深圳)
    ·向上“管理”—如何建立真正双赢的上下级关系(5
    ·商务书面沟通技能提升训练(5月30—31日深圳
    ·社保改嫁税务及个税调整后企业应对策略(5月30
    ·TTT—课程开发与设计(5月31—6月1日佛山
    ·中国合伙人(6月13—15日佛山)
    ·克服团队协作的五项障碍(6月21—22日佛山)
    ·非财务经理的财务管理(6月29日佛山)
    ·团队复制—系统落地特训营(7月15—17日佛山
    ·六西格玛应用实务(7月20日佛山)
    ·管理者成长地图:目标管理与计划落实(7月26—
    ·向杜邦学安全生产管理(8月23—24日佛山)
    ·营销精英“攻心式销售”特训(8月23—24日佛
    ·Excel高效数据管理与PPT商务简报制作(8
    ·供应商质量管理培训课程(5月30—31日苏州)
    ·ISO14001:2015环境管理体系内审员培
    ·赢销大客户的策略与技巧(6月1—2日苏州)
    ·TQM—全面质量管理最佳实践(6月1—2日苏州
    ·如何做好金牌店长—提升业绩十项技能实训(6月3
    ·创新创业型企业精英成长训练营(6月3—4日苏州
    ·工厂准时化(justintime)生产与实务培
    ·EAP员工心理辅导(6月8—9日苏州)
    ·内部控制与风险管理(6月10—11日苏州)
    ·互联网时代的品牌引爆(6月11—12日苏州)
     推荐文章
        稻盛和夫阿米巴高效落地必须做好这四大铺垫!
        提高企业执行力,计划是关键
        项目培训效果跟踪的方式方法
        老板或领导带好团队的4个支撑基??!
        别试图教育员工
        开好誓师大会 责任落实到位
        制度第一,还是老板第一
        企业进行流程再造的恰当时机
        人力资源战略的终极目标是为了确保组织战略实
        2018,企业破局市场生存?;?大法宝!
     热点话题
    谈民企“成功经理人” 从“三顾茅庐”谈企业人才培养
    谈民企“成功经理人”
    从“三顾茅庐”谈企业人
    ·国有企业的贸易融资业务
    ·切勿轻视员工抱怨情结的文化
    ·如何做好宴席市???
    ·浅谈塑造国际品牌
    ·楼市下行,迟到的必然性
    ·从销售团伙到销售团队
     企业关注最新文章
    ·公司综合竞争力属“B+优强”水平
    ·省政协副主席李晓波深入公司调研
    ·韩国统计表明烟草制品在娱乐媒体中经常出现
    ·青岛市局(公司)开展领导干部讲流程专题培训
    ·济南市局(公司)开展“坚持以人民为中心的发展
    ·淄博市局(公司)压实“五个主体责任”营造风清
    ·2019年全国烟草行业多元化投资管理工作会议
    ·衢州元立金属制品有限公司转炉煤气系统节能改造
    ·我司获2018广州机器人与智能制造产业年度评
    ·黄兴董事长被评为2018广州机器人与智能制造
     相关资料下载
    市场营销战略全套分析模型 140页实用绩效图表汇总
    市场营销战略全套分析模
    140页实用绩效图表汇
    · JZ-SPI-S-CM-P01(配置管理
    · 华为研发
    · 产品开发项目计划模板
    · CEO日常管理七大解决方案
    · 房地产策划基础
    · 金域蓝湾案例总结
    · 大连中山区项目前期策划报告定稿
    · 金坛市国际轻纺城可行性研究
    · 某地方移动渠道营销服务能力提升项目启动会
    · 金庆公寓规划设计建议书
     管理百科最新词条
     汽车饰品  中南大学商学院  先花网  网易机票
     空姐代购  快递爆仓  沈丽  求伯君  三无
     梅州视窗  优尚家  水下搜索  金乡大蒜国际交易所
     网站盈利模式  盈利率  盈利能力指标
     盈利能力分析  盈利能力  珠宝销售技巧  通胀预期
     新书连载
    整理情绪的力量 世界史 超越套路的剧作法(修订版)
    文德尔班哲学导论
    直觉
    微习惯:简单到不可能失
    打草稿:编剧思维训练表
    我是怕怕
    不畏风雨
    合适:从升学择校、相亲
    不懂带人,你就自己做到
    后望书
    电影剧作问题攻略(修订
    博锐管理精英俱乐部最新赠送图书:
     博锐会员尊享优惠
    博锐管理精英俱乐部会员尊享公开课九折优惠!
    凡博锐管理精英俱乐部会员在博锐管理在线培训频道或中国培训易报名参加公开课,即可直接尊享九折优惠。
     中国管理咨询公司大全品牌展
    博锐微信号

    博锐微信号 ×

    关于博锐 | 联系博锐 | 留言博锐 | 积分规则 | 稿酬制度 | 服务快车 | 支付中心 | 友情连接 | 合作导航 | 实习编辑计划 | 网站地图 - TOP -
    Copyright © 2002-2019 www.gjpg.net . All rights reserved.
    博锐管理在线 版权所有   粤ICP备05057024
    博锐在线客服 ×
  • 神奇!沈阳现3D稻田画 2019-05-03
  • 云南丽江出台文件 规范网民留言办理工作 2019-05-03
  • 女性之声——全国妇联 2019-05-02
  • 讲法治说情操 江北党员干部听“老马”宣讲“两会”精神 2019-04-25
  • 宁夏出台意见推动就业扶贫 2019-04-18
  • 怀柔满族民俗风情节 体验长哨营满族乡八旗文化--旅游频道 2019-04-15
  • 高通推出电脑端移动计算平台 2019-04-15
  • 夏粮生产 绿色优质亮点多 2019-04-08
  • 千年女二变女主,杨蓉终于翻身做主人了 2019-04-08
  • 新疆网违法和不良信息举报受理和处置管理办法 2019-04-07
  • 当然,可这免费卡可以转给他人用,而这人并非是享有免费的人[微笑] 2019-04-07
  • 美说唱歌手在迈阿密购买摩托遭遇中枪 疑似身亡说唱中枪-国际博览 2019-03-23
  • 严彬小说三题:包小姐 星期天文学 2019-03-23