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    新e彩彩票:《楼市迷局》第四章之招拍挂”有什么错?

    博锐管理在线 2009年10月29日 作者:张志前

    文章关键词: 《楼市迷局》  
         如果说可利用土地相对短缺,那么是否是“招拍挂”助推了高地价呢?一些房地产开发商认为,政府的“招拍挂”是造成房价高的又一重要原因。我们有必要分析一下新中国成立后我国的土地制度改革的历史。

    改革开放前,中国城镇国有土地实行的是单一行政划拨制度,国家将土地使用权无偿、无限期提供给用地者,土地使用权不能在土地使用者之间流转。从上世纪80年代起,中国开始土地管理制度的改革,成立了国家土地管理局,把土地的使用权和所有权分离,在使用权上,变过去无偿、无限期使用为有偿、有限期使用,使其真正按照其商品的属性进入市场。1982年,深圳特区开始按城市土地等级不同收取不同标准的使用费。1987年4月国务院提出使用权可以有偿转让,同年9月,深圳率先试行土地使用有偿出让,出让了一块五千多平方米的土地使用权,限期50年,揭开了国有土地使用制度改革的序幕。

    2002年5月9日,国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,并于同年7月1日起开始施行,2004年3月国土资源部、监察部又发出了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,通知中同时对土地供给制度中的历史遗留问题作出了强制性的规定。从此,我国的国有土地使用权不再是协议转让,而全部采用招标拍卖挂牌出让的方式。

    那么,土地“招拍挂”有没有错呢?土地使用权招标拍卖挂牌出让,有利于充分发挥市场配置土地资源的基础性作用,防治土地批租领域的腐败行为,稳定土地市场和房地产市场。土地使用权招标拍卖挂牌只是出让土地使用权的不同形式,采用市场竞争机制显化了土地的真实价格,公开了开发商的隐形土地成本,使地价回归其真实水平,招标拍卖挂牌出让方式本身不会改变土地供求关系,也不会人为抬高地价。同时,招标拍卖挂牌出让作为主动供地方式,为政府根据市场供求关系合理确定土地供应总量、结构和速度,主动参与土地市场调控提供了可能,有利于实现房地产市场土地供需总量基本平衡、结构基本合理和价格基本稳定,保持土地市场和房地产市场公开、安全和稳定运行,防止楼市动荡。

    自从国家明确采取土地招标拍卖挂牌出让之后,一个接一个的地王出现,土地的价格不断刷新,其中重要的原因就是招标拍卖挂牌出让通过市场竞争剔除了过去协议出让的“权力寻租”部分,相应压缩了部分“关系开发商”的超额利润,这部分超额利润过去全被开发商无偿占用了,真正的购房者也并没得到实惠。在供求关系不变的情况下,强制压低地价只会增加开发商利润,但难以达到降低房价的目的。土地价格更加透明后,开发商通过公平竞争取得土地,将促使其把更多精力集中到如何建好房子上。政府只有在获得充足的出让金收入后,也才有能力建设足够的廉租房屋解决低收入群体住房问题。

      指责土地“招拍挂”的人,认为土地招拍挂出让致使房屋开发土地成本增加,出现了一个又一个地王,进而推动房地产价格的飞速上涨;也有人表示感慨,认为招拍挂出让的地块面积越来越大,助涨了房地产市场的垄断行为,房地产业正在成为高资本的游戏,其中的玩家是大开发商、房地产寡头,中小开发商只能选择大开发商看不上的小幅地块,或者转向郊区以及二三线城市寻找生存空间;还有人认为目前房地产业发展和房地产市场运行中出现的问题,主要是由土地市场引起的,是“招拍挂惹的祸”,强烈要求政府取消土地市场,应该由国家对土地直接进行行政配置。(插入图4-1)

    事实是,任何一项市场化改革制度,其本身总是一个循序渐进、不断消除障碍因素进而不断完善的过程。虽然土地招拍挂制度遵循的是市场交易的公平原则,与过去的协议出让制度相比已经进步很多,做到了土地出让过程中的公平、公正,是目前为止较合理的土地供应制度,但这一原则并不能取代市场运行的基本规律——价值规律。而且在资本主义国家推行甚好的土地拍卖制度,到了中国却引发诸多问题,显然它不能直接照搬照抄到中国来。我国有自己特殊的国情,而我国的土地招拍挂制度大有完善的必要。

    现行土地招拍挂出让在受让对象、操作程序、监管手段等方面存在需要完善的地方。由于政府部门尚未建设完善的土地供应信息发布和披露制度,令房地产开发商对土地市场供应的信息不甚清楚,对未来缺乏预期准备,导致很多开发商盲目参加竞买,客观上推高了地价。一些地方政府在土地拍卖过程中,人为设定一些其他条件或资格,违背了公开、公正、公平的交易原则。正如倒洗澡水不能把孩子一同倒掉一样,对于土地招拍挂出让,不能因为其操作过程中暂时存在一些不规范的现象,就全盘否定这项制度,而应该在遵循市场经济规律和土地物权公平的前提下,不断加以补充和完善。39号令,正是对国有建设用地使用权出让的一些重要环节作了新的规定,使其更加符合《物权法》等法律法规的精神。

      实践证明,土地招拍挂出让是最有效的土地资源配置手段,但不能成为追求市场利润最大化的手段,否则将有失公平,势必偏离健康发展的轨道。土地市场制度是否公平、机会能否对市场主体平等开放,是公众能否平等享有并取得土地物权的重要前提。而把体现公平的权利上升到政策或法律层面,正是39号令出台的主旨所在。

      近年来,在房价高企的背景下,一些城市个人集资建房现象此起彼伏,成功的却寥寥无几,原因包括项目融资、组织管理、利益分配等自身因素,但拿不到地仍是最大的问题,除了出让土地面积过大、资金门槛过高以外,有些地方还设限,不允许个人集资建房机构或个人参与土地招拍挂出让。39号令明确规定,“中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,除法律、法规另有规定外,均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件”,从而为个人集资建房机构或个人通过平等竞争取得住宅建设用地提供了法律依据,有利于打破房地产开发商拿地建房的垄断局面,保障居民自主决定购房或建房的自由选择权。

      “地产大鳄”之所以能掀起声势浩大的拿地狂潮,不断刷新“地王”纪录,其实,一个重要原因就是土地可以分期付款、分期拿证。事实上,在各地的土地出让中,这种化整为零的方式相当普遍,尽管土地出让金没有付清,但开发商可以先拿到部分土地的土地证,向银行抵押贷款进行开发或者购置新的土地。这种运作,导致很大一部分风险被转移到了银行和购房者身上。一些开发商甚至蓄意囤积土地,或倒卖赚差价,或等房价涨到自己满意的程度时再开发。39号令明确规定,“未按合同约定缴清全部出让金的,不得发放建设用地使用权证书,也不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书”,对开发商的资本规模提出了更高的要求,不仅在一定程度上遏制了开发商囤积土地的冲动,还有利于防止部分开发商与官员勾结,在土地出让金缴纳环节做手脚。

    如何采取措施进一步完善土地招拍挂出让的操作细则、确保公平的权利真正落实,却并不轻松。为了将纸上的权利转化为现实的权利,仍需不断努力。



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