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    秒速赛车预测网站:《楼市迷局》第三章之警惕房地泡沫的危害

    博锐管理在线 2009年10月29日 作者:张志前

    文章关键词: 《楼市迷局》  
         房地产泡沫一旦形成,接下来就是一个非常两难的局面。如果任由其发展而不破灭,有危害;一旦房地产泡沫破灭,房价真的暴跌,则危害更甚。而如果在两者之间因为“两害相权取其轻”而选择第一种局面,放任泡沫存在,则无异于饮鸩止渴。

    对于购房者来说,房地产泡沫的危害显而易见。过高的房价无论是通过一次性支付还是通过按揭贷款支付,都将成为普通购房者的沉重经济负担。在购房支出占比较大的前提下,人们用于其他消费支出的比率降低,心理压力加大,实际生活水平有下降趋势。有些年轻人为了在房价进一步上涨前购买结婚用房,不得不通过“啃老”等手段筹集资金,而这相应降低了老人的生活保障,进而会影响到这些并不是直接购房者的生活质量和消费意愿。非购房的消费意愿下降也将影响消费对经济的拉动作用,从而减缓经济发展速度。同时,由于房价上涨初期和期间资本量的差别,有钱人的房产在房价上涨过程中不断增值,进而可以通过贷款获得更多的资金用于购买新房,再用租金来偿还按揭,形成“以房养房,不断膨胀”的态势,同时进一步推高房价。而普通人只能将通过努力工作一点一点积累起来的财富,通过被动接受房价的上涨,变相贡献给银行和炒房者。在这个“劫贫济富”的财富再分配过程中,贫富差距会进一步拉大。而一旦这种失衡扩大到较高的水平,会给社会和政治带来极大的不稳定因素。

    对于投资者来说,如果房价过高,很可能使其“被迫”变成房价投机者,从而增加对房地产市场的扰动力量。这是因为房屋租售比过于偏离正常轨道,通过出租房产获得的投资回报无法弥补投资成本,只能寄希望于买卖价差和短期炒作来?;ぷ约旱淖什?。我们以北京市为例,2007年年中四环内平均房价为每平方米13696元。我们假设以这个价格在三环附近购买一套80平方米的两居室住宅,总价格大约在110万元人民币左右。按照30%的首付款和30年贷款期计算,月均还款额为4700元左右。即使不考虑装修费用,租金收入恐怕也无法覆盖月供支出。这样,如果要用永续年金折现形式来计算(即不考虑出售房产),那么目前的投资恐怕很难实现盈亏平衡。这就促使投资者要寻机将房产出售变现,扩大了投机者的队伍,推动房地产泡沫的不断膨胀。

    如果说房地产泡沫还不算可怕,那么真正可怕的是房地产泡沫破裂。一旦外部因素导致房价开始下跌,那么正如我们分析过的,开发商的资金链和投机者的套利机会都将化为泡影,银行爆出天量的坏账,房地产?;汲晌鹑谖;?,对整个经济体系造成破坏。实际上,对于痛恨房地产开发商的普通人来说,开发商和投机者的倒台是一件大快人心的好事,最好再踏上一万只脚。不过,这里面还有一个关键的环节,就是银行。

    房地产业属于典型的资金密集型行业,而近几年来我国的持续低利率政策(当然,2007年前后为控制通货膨胀而采取了紧缩政策)为房地产业融资提供了绝佳机会。再加上期房按揭制度的帮忙,个人房屋抵押贷款激增,导致了银行信贷资金大量集中在房地产业。在房地产信托基金(REITs)、MBS等金融产品大发展起来之前,银行信贷还将作为房地产金融的最主要形式存在相当一段时间。

    众所周知,我国银行的资产负债表上比例最大的部分就是居民存款,即银行对居民的负债,能占到银行总资产的90%左右。简而言之,银行把这部分钱分成两部分,一部分储备起来应对储户提款等不时之需,另外一部分则作为贷款放出去,通过存贷息差赚取利润。如果贷款出现问题,就会变成呆账、坏账无法收回,但居民的存款并没有消失,早晚要提走,银行就必须用自己的钱去填补这个窟窿。问题是银行自己的钱是非常有限的,只有10%左右,相比贷款而言规模很小。一旦贷款的违约率超过一定程度,银行的资金不足以应对居民的提款需要,同时又无法发放贷款以赚钱还债,就会陷入恶性循环而走向破产。而银行破产之后,居民就无法取出自己的钱,或者国家会按照存款额设定不同的比例进行清偿,很多国家的存款?;せ鹁褪亲鸥涸鹫庵质虑榈?。而且银行是金融体系乃至经济体系最关键的中枢之一,它们一旦出了问题,货币流动就会出现问题,整个经济体系就会停滞下来,收入下降、失业率攀升将是不可避免的。我们设想一下,虽然房地产价格暴跌了,房地产商也倒闭了,但是人们提不出存款,失去了工作,拿不到工资,一样无法买房,预想中的房价下跌的好处也不复存在。

    问题是,这种情况可能发生吗?答案是:确实有可能。一方面,房地产企业的贷款违约率远远高于个人住房抵押贷款的违约率;另一方面,房地产企业的贷款额占据了银行信贷总额的很大一块。当然,银行也不是傻子,有严密的风险控制机制。在对项目总投资额中银行贷款所占比重有上限限制,比如60%的上限,那么企业必须自筹40%的资金才能够启动项目。而如果亏本的话,只要亏损幅度没有到40%,银行就不用担心收不回本金,因为债务清偿优先于股权的清偿。而正常立项的项目,亏损超过40%的可能性不是很高,这就决定了正常情况下,银行给房地产企业发放的贷款还是相对安全的。但是看起来固若金汤的模式有可能因为某一个关键环节没有按照理想化的情况去操作,而分崩离析,这个环节可能就是贷款项目审批。

    项目审批不严的出现往往在流动性泛滥的时候发生。我国银行体制尚不健全,风险控制体系和内控体系不完善,而且以原四大国有银行为代表的银行巨头与政府之间关系紧密,政府在某种程度上负有对国有金融体系的隐性担保责任,这一点与美国的房地美、房利美颇有一些类似。所以,银行在发放贷款时,可能会存在道德风险,也就是说银行的利润额取决于发放贷款的规模,这就激励了银行盲目追求贷款规模和市场份额,放松对贷款的风险控制,在进行尽职调查、风险评估时放宽尺度。在这种情况下,对于风险较高的投资,银行享受全部的利益,但风险交给国家去分担。如果成功收回本息,银行将享受更高的利润;而如果贷款收不回来,则虽然银行的股东可能损失一些股本,但银行也“吃准了”国家不会袖手旁观。为了保持社会和政治稳定,国家往往要给银行的坏账买单,而银行本身往往只须承担一小部分损失。国家的钱实际上是全社会的钱,也就是全社会帮银行一起分担了风险,归根到底是全社会帮房地产开发商承担了风险。这种道德风险的危害,在房地产繁荣期不易显现,因为高风险的投资总能收回本息,而一旦市场反转,银行就容易暴露出问题。

    近年来房地产贷款持续攀升,截至2008年6月底,在14家上市银行中,房地产开发贷款(包括建筑业贷款)占贷款总额的12.53%,个人住房按揭占贷款总额15.54%。一旦出现房价暴跌,这些贷款就是可能随时爆炸的地雷,违约率将很难估量。

    实际上,房地产贷款和住房抵押贷款还算是明面上的爆炸物,而隐形的爆炸物更加难以估量,也更加危险。比如刚才提到的40%的房地产企业的自筹资金,就可能有猫腻。所谓自筹资金,并不等于自有资金,而开发商往往也不是利用自有资金来进行项目开发的,更多的是依赖施工企业的垫款和期房预售款。也就是说欠人的钱赖着不给,同时再去借别人的钱盖房子。真正由房地产开发商自己付出的自有资金,可能只有自筹资金的一半左右。其他的钱,比如施工企业垫款和期房预售款,很大一部分又是从银行贷款得来。这样,一个房地产开发项目的建设资金,来自银行的部分可能在实际上超过60%,达到70%或80%!施工企业的贷款我们不知道有多少,但居民个人购房抵押贷款在1998年只有426亿元,到2007年底已经增长到27031亿元,十年增长了60多倍?。ú迦胪?-4:标题为:图为海南省??谑械囊淮崩梦猜?,上个世纪90年代的房地产泡沫破裂,导致大批开发项目资金链断裂,银行损失惨重。在整个海南省,像这样的烂尾楼总共有550多座)

    即使按照70%的比例来计算,房地产项目开发与银行之间的关联也已经过于紧密,彼此的风险传导可能一触即发。惨痛的案例不胜枚举。20世纪80年代末,发生在美国的“黑色星期一”导致资产价格暴跌,连累储贷协会产生5000亿美元的巨额亏损。在90年代日本房地产泡沫破灭后,房地产企业留下了3万亿日元的负债,导致日本金融机构的不良资产暴增,摧垮了日本长期信用银行、日本债券信用银行、北海道拓殖银行等原本的十大银行巨头。在1997年的东亚金融?;?,泰国、韩国、新加坡等国家的房地产大幅缩水30%—70%,而最终由银行来为此买单。我国1993年的房地产过热,特别是在海南省发生的房地产泡沫破裂,导致800多亿元资产化为550多座“烂尾楼”,形成可怕的破烂水泥森林,也给银行体系造成了大量的不良资产,一些问题甚至遗留至今。直到2003年末,海南省内商业银行房地产不良贷款仍然占房地产贷款总额的67.1%,占整个不良贷款的17.75%。

    房地产泡沫,防不胜防,也不得不防!



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    图书 《楼市迷局》 的介绍:
    本书是一本帮您分析和把握中国楼市和房价的读物。本书从全球金融?;碌闹泄ナ刑钙?,详细阐述了房价构成因素和影响因素。本书从供给、需求、信贷和调控等四个方面分析了中国楼市,揭示了中国楼市乱象浮华背后隐藏的许多深层次问题。本书对金融?;蟮闹泄ナ凶隽苏雇?,对投资和购买房地产提出了有价值的建议。希望本书能为广大的投资购房者提供判断楼市走向的方法和思路,为读者分析中国楼市以及有关部门作决策提供参考。 ……
    >>> 进入《楼市迷局》,阅读更多本书精华

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