• 中医怎么退黑眼圈?用艾叶泡脚 2019-05-26
  • 新老报人寄语人民日报创刊70周年 2019-05-26
  • 中国动力电池市场竞争加剧 70家公司仅占三成份额 2019-05-24
  • 紫光阁中共中央国家机关工作委员会 2019-05-24
  • 神奇!沈阳现3D稻田画 2019-05-03
  • 云南丽江出台文件 规范网民留言办理工作 2019-05-03
  • 女性之声——全国妇联 2019-05-02
  • 讲法治说情操 江北党员干部听“老马”宣讲“两会”精神 2019-04-25
  • 宁夏出台意见推动就业扶贫 2019-04-18
  • 怀柔满族民俗风情节 体验长哨营满族乡八旗文化--旅游频道 2019-04-15
  • 高通推出电脑端移动计算平台 2019-04-15
  • 夏粮生产 绿色优质亮点多 2019-04-08
  • 千年女二变女主,杨蓉终于翻身做主人了 2019-04-08
  • 新疆网违法和不良信息举报受理和处置管理办法 2019-04-07
  • 当然,可这免费卡可以转给他人用,而这人并非是享有免费的人[微笑] 2019-04-07
  • 博锐登陆:用户名 密码 新用户注册 [收藏本站]
    pk10免费计划app
    帮助:关于博锐 | 联系博锐 | 留言博锐 | 积分规则 | 稿酬制度 | 服务快车 | 精英俱乐部 | 免费赠送区
    pk10免费计划app   文库   专题 | 专栏 | 媒体 | 培训课程 | 百科 | 论坛 | 信息 | 下载 | 企业关注 | 书城 | 黄页 | 营商智囊 | 专业机构 | 电子书 | 助手
       文库首页  | 企业战略  | 市场营销  | 人力资源  | 生产管理  | 财税管理  | 商业心理  | 管理能力  | 企业管理其它
       行业分析  | 名人名企  | 理财投资  | 热点视觉  | 独家文章  | 媒体文库  | 原创文库  | 全部文章  | 实习编辑计划
    您现在的位置:博锐管理在线 >> 文库 >> 企业管理其它 >> 管理书摘 >> 《楼市迷局》第三章之没有比较就没有发言权

    北京pk赛车官网开结果:《楼市迷局》第三章之没有比较就没有发言权

    博锐管理在线 2009年10月29日 作者:张志前

    文章关键词: 《楼市迷局》  
         严格说来,要测度一个市场是否存在房地产泡沫,一般有两类方法,一是直接测度法,即利用理论模型计算房地产的理论价值,再比较理论价值与实际价格之间的差别,从而测度房地产泡沫的程度。另一类方法是间接测度法。间接测度法可以通过对一些指标进行时间轴上的纵向分析,做出房地产市场是否存在泡沫的判断,也可以对不同经济体之间的横向对比,做出某一经济体在某一阶段是否存在房地产泡沫的判断。这两类方法各有优缺点,第一类比较科学严谨,但操作起来的话,不同学者可以在理论模型中采用不同的变量,或者采用不同的理论模型,加之理论模型对现实环境的模拟较为困难,所以较难应用。第二类方法中的纵向指标法有确定的指标可依照,比较容易操作,但不够严谨;横向比较法易于定性分析和判断趋势,但难以进行定量分析。

    考虑到我国目前的房地产市场发展还不够成熟,合理的地价、费用、建设成本、利润以及未来收益等参数都难以确定,有关统计数据的采信程度受到一些质疑,所以我们认为进行定量方法的测算很容易给人以误导,或者读者拿着一堆数字不知道是什么意思。在此,我们简化地用定性方式,对中国与不同经济体之间的房地产泡沫程度进行对比,结论不一定严谨,但相信更易于理解。

    首先还是看日本的房价??垂独市⌒隆返亩琳哂Ω眉堑?,小新家的房子还有“三十二年的按揭贷款”要还。虽然有些夸张,但是要想在东京之类的大都市置办一套房子,贷款很可能要还上个小半辈子。竹下先生跟妻子生活在东京,每天步行十分钟到轻轨站去往公司上班。这套房子购买于2006年,是从他一个朋友手中购买的二手房,户型安排得非常紧凑,80平米的套内面积有2个卧室1个书房1个小客厅和厨房、卫生间。在北京和上海,这种紧凑的小三居户型只在90年代昙花一现过。不过房子也是一分钱一分货,花费了他5000多万日元,相当于当时的300多万元人民币,为此他需要还上30年贷款。虽然折合下来相当于约4万元/平方米(注意日本是计算套内面积,而我国计算的时候含了公摊面积),但这已经比房地产泡沫时期要便宜将近50%了。当然,很多年轻人买不起房,只能先租房生活。1室1厅1厨1卫的住房,在接近市中心的地方,月租约10万日元左右,2室1厅则可能月租超过14万日元。在获得2009年奥斯卡最佳外语片奖的日本影片《入殓师》中,主人公因为失业加上高额的债务,无力支付房租,不得不回到乡下再就业。(插入图3-2。标题为:东京银座聚集了全日本最贵的一些楼盘,在泡沫时期,这里据说是世界上楼价最高的地方,创下过每平米100万美金的疯狂记录)

    这就是日本的首都,2008年房价排名世界第四,每平方米单价接近18000美元。曾经有一部电视连续剧叫《上海人在东京》,说的是上海人在东京奋斗中的种种喜乐哀愁,而现在,上海的房价已经直追东京,在上海想买房也已经足够发愁了。有人拿上海与东京进行了一个简单的比较:一是东京的土地资源更稀缺。上海的面积是东京的3倍,常住人口1800万人比东京还少300万人,也就是说东京的人均土地资源比上海要更2倍以上。二是东京的经济实力更强,这个城市的GDP近似于日本GDP总量的三分之一,或我国GDP的总量,人均GDP水平近乎于上海的20倍,人均收入水平是上海的30倍。三是上海的房价水平已经逼近了东京的房价水平,只不过东京最好地段的豪华公寓价格确实令人咋舌,可能相当于每平方米10万-20万元人民币。

    再看爆发次贷?;暗拿拦?。唐先生供职于一家投资银行,在五大独立投行倒闭或转型后,他们这个公司跻身新的前五大独立投行。他和家人生活在纽约皇后区,2006年在那里的法拉圣街区购买了一套住宅。这个街区居住着很多华人,离曼哈顿岛的直线距离只有10公里,区内绿化很好,建有环境优良的公园区,纽约申办2012年奥运会的网球场就座落在这里。他购买的房子套内建筑面积约2000平房英尺,相当于185平方米,购买时花了60万美元,当时相当于大概470万人民币。也许您会嫌贵,咱们不妨算算单价。如果按照国内的计算方法,这套房子以得房率80%计算(实际上公摊肯定远远大于20%),相当于国内宣传的230平方米。这个面积虽然有点奢侈,但在北京上海的高档小区并不鲜见。计算下来的单价是20435元/平方米,大概比目前北京市一些著名地标型楼盘如富力城、乐城国际、紫金长安等等的价格稍微低一点。如果您非要说当时北京的楼价还没有这么贵,那么咱们还没有算其他的一些账,比如说美国的二手房都是精装修带全套家具家电,车位、草坪免费,而这些在国内还得再加上至少三、四十万。当然,在美国持有房产是每年要交税的,因为(前面介绍过)地皮是你的,你不仅有使用权,也有所有权。要不然怎么人家有什么好东西喜欢往屋后或地窖里面埋呢,咱们这住塔楼的就算有个金元宝想埋了,也没地儿刨坑。(插入图3-3。标题为:纽约皇后区的法拉圣街区是除了曼哈顿南端downtown的纽约唐人街之外的又一个华人聚居区,居住着许多华人,配套设置也较为完善)

    在“金砖四国”里面,莫斯科的房价最高,在2008年排名世界第二,均价达到20853美元/平方米。不过如果时光倒回世纪之初的2000年,当时石油价格每桶大约20美元,尚未走出经济低谷的莫斯科房价低迷,购买一套一居室只要2万美元左右,跟北京的房价也差不多。随着经济的复苏、油价的上涨和石油美元的大量流入,莫斯科的房价像燃烧的伏特加一样火爆起来,2001、2002两年年均涨幅约为17%左右,2003、2004两年,年均涨幅超过30%。到2006年,均价同比上涨了近一倍达到4000多美元。如果按照2008年的2万多美元计算,年均增幅也是超过100%。难怪经济学家也惊呼“看不懂”。不过,2008年下半年开始,受到国际金融?;某寤骱吐即蠓嶂档挠跋?,按照美元计价的俄罗斯的房价也大幅下跌。按照另一个统计口径的数据,2009年2月的莫斯科房价比最高峰时下跌了16%,甚至有专家预言到2009年底,俄罗斯房价要被“腰斩”。

    其他“金砖”国家的房价和亚洲国家的房价又如何呢?在印度,由于建材市场滞后和房地产市场的迫切需求,加之对人口增长的放任,印度各个中心城市的房价近年来急速攀升。印度最大的商业城市孟买2008年荣膺全球第十贵的城市,平均房价水平达到9163美元/平方米。在巴西首都圣保罗,要在市中心位置购置一套类似前面的那种200多平的公寓,只要花上大概100多万黑奥就行了,还附赠2-3个车库。在韩国,近年来房价涨势凶猛到掀翻了建设部部长。2005年2月25日,韩国总统卢武铉在执政两周年纪念演说时指出,将对房地产投机“不惜一战”。然而,房价反而以更加凶猛的势头上涨,导致2007年11月15日,韩国建设交通部长官秋秉直、青瓦台宣传首席秘书官李百万、青瓦台经济辅佐官丁文秀,因为房地产政策问题而提出了辞呈。韩国建设部2006年的一份统计数据表明,过去三年里,被政府指定为“七大泡沫”地区的年平均房价上涨率,最高为年租金上涨率的21倍。那么,这掀翻建设部长官的房价到底高到什么程度呢?折合成人民币,首尔的平均房价大概是1万8左右。2005年做的一个调查现实,韩国人要买房子,不吃不喝要攒够6年,而首尔地区需要攒7.7年。聪明的读者,您算算在北京买一套房子,不吃不喝要攒多少年?



    pk10免费计划app www.gjpg.net 博锐管理在线(pk10免费计划app)版权声明:
    本文仅代表作者个人观点,本网登载此文出于传递更多信息之目的,并不意味着博锐管理在线赞同其观点或证实其描述。博锐管理在线文库频道收录的文章均已获得版权人书面授权;非经博锐书面授权或作者本人授权,搜索引擎外的任何个人、网站或传统媒体不得以任何名义进行转载。


    您是本文第1个评论人
    快来抢 沙发 !
    41
    49
    46
    打印本文】【我要发表评论
    相关文章:
    ·《楼市迷局》后记
    ·《楼市迷局》第四章之土地制度改革势在必行
    ·《楼市迷局》第四章之增加供给能否抑制房价?
    ·《楼市迷局》第四章之地方政府的第二财政
    ·《楼市迷局》第四章之招拍挂”有什么错?
    ·《楼市迷局》第四章之中国真的缺少土地吗? 
    ·《楼市迷局》第三章之警惕房地泡沫的危害
    ·《楼市迷局》第三章之谁是高房价的推手
    图书 《楼市迷局》 的介绍:
    本书是一本帮您分析和把握中国楼市和房价的读物。本书从全球金融?;碌闹泄ナ刑钙?,详细阐述了房价构成因素和影响因素。本书从供给、需求、信贷和调控等四个方面分析了中国楼市,揭示了中国楼市乱象浮华背后隐藏的许多深层次问题。本书对金融?;蟮闹泄ナ凶隽苏雇?,对投资和购买房地产提出了有价值的建议。希望本书能为广大的投资购房者提供判断楼市走向的方法和思路,为读者分析中国楼市以及有关部门作决策提供参考。 ……
    >>> 进入《楼市迷局》,阅读更多本书精华

    网友对文章《《楼市迷局》第三章之没有比较就没有发言权》的评论
    目前还没有网友对文章《《楼市迷局》第三章之没有比较就没有发言权》进行评论,欢迎来抢沙发!
    看更多评论或参加评论

    博锐管理在线(pk10免费计划app)版权声明:
    本文仅代表作者个人观点,本网登载此文出于传递更多信息之目的,并不意味着博锐管理在线赞同其观点或证实其描述。博锐管理在线文库频道收录的文章均已获得版权人书面授权;非经博锐书面授权或作者本人授权,搜索引擎外的任何个人、网站或传统媒体不得以任何名义进行转载。

     推荐培训课程
    卓越PMC管理—生产计划与物料控制 卓越PMC管理—生产计划
    整个课程将以SAP 系统的管理基础获取PO订单跟踪管理---MRP物料需求计划---PR物料申购请求---PPB电子采购 …

    推荐

    北京

    上海

    广州

    深圳

    佛山

    苏州

    ·总裁五维突破
    ·全能型车间主任实战技能
    ·高级秘书和行政人员技能提高培训
    ·企业绩效考核设计实战特训班
    ·降低采购成本与供应商谈判技巧
    ·战略性人力资源管理
    ·销售精英2天强化训练
    ·企业公文写作与档案管理
    ·IE生产效率提升高级研修班
    ·采购人员综合技能提升
    ·沟通艺术与关系协调(5月31日北京)
    ·非物质激励—员工心理洞察与引导激励
    ·构建卓越的客户服务管理体系(5月31—6月1日
    ·如何建设高绩效的管理团队(6月1日北京)
    ·行政管理实操训练(6月1—2日北京)
    ·TQM全面质量管理高级研修班(6月1—2日北京
    ·战略供应链管理(6月1—2日北京)
    ·成功的销售技巧(6月1—2日北京)
    ·卓越的客户服务技巧训练(6月2—3日北京)
    ·IE提升生产效率的七大手法与实务(6月3—4日
    ·PPAP生产件批准程序培训课程(5月31日上海
    ·决战大客户——九型人格让销售百步穿杨(5月31
    ·卓越管理沟通(5月31日上海)
    ·产品安全性及质量责任/召回/法律风险(5月31
    ·全能型车间主任实战技能(5月31—6月1日上海
    ·业务领导者的人才管理课(5月31—6月1日上海
    ·卓越客户服务及实战(6月1—2日上海)
    ·关系营销—卓越营销实战之打造双赢客户(6月1—
    ·IE提升生产效率的七大手法与实务(6月1—2日
    ·海关新政策与关务风险处理(6月21—22日上海
    ·TQM全面质量管理持续改善实战训练
    ·知行合一:目标与计划管理
    ·招投标法规知识与合同风险管理(5月31—6月1
    ·供应链战略规划与顶层架构设计(5月31—6月1
    ·GD&T形位公差与尺寸链计算即GD&a
    ·客户选择与关系管理
    ·企业财务战略(6月1日广州)
    ·共赢领导力(6月1—2日广州)
    ·非人力资源经理的人力资源管理(6月1—2日广州
    ·管理心理学(6月1—2日广州)
    ·企业商业贿赂风险防控全流程指导(5月31日深圳
    ·渠道建设与维护中的“谋”与“略”(5月31日深
    ·商业贿赂案例解读与风险防范_全案例指导(5月3
    ·高效信用管理与账款催收制胜法宝(5月31日深圳
    ·降低采购成本与供应商谈判技巧(5月31—6月1
    ·营销团队建设中的“法”与“道”(6月1日深圳)
    ·动态销售谈判(6月1—2日深圳)
    ·测量不确定评定与表示(6月3—4日深圳)
    ·MSA企业进阶实战提升(6月3—4日深圳)
    ·8D问题解决实战提升(6月3—4日深圳)
    ·TTT—课程开发与设计(5月31—6月1日佛山
    ·中国合伙人(6月13—15日佛山)
    ·克服团队协作的五项障碍(6月21—22日佛山)
    ·非财务经理的财务管理(6月29日佛山)
    ·团队复制—系统落地特训营(7月15—17日佛山
    ·向美的学习—美的全供应链成本控制(佛山)
    ·六西格玛应用实务(7月20日佛山)
    ·管理者成长地图:目标管理与计划落实(7月26—
    ·向杜邦学安全生产管理(8月23—24日佛山)
    ·营销精英“攻心式销售”特训(8月23—24日佛
    ·赢销大客户的策略与技巧(6月1—2日苏州)
    ·TQM—全面质量管理最佳实践(6月1—2日苏州
    ·MSA测量系统分析(6月2日苏州)
    ·PFMEA过程失效模式与影响分析(6月3—4日
    ·如何做好金牌店长—提升业绩十项技能实训(6月3
    ·创新创业型企业精英成长训练营(6月3—4日苏州
    ·FMEA企业进阶实战提升(6月5—6日苏州)
    ·工厂准时化(justintime)生产与实务培
    ·EAP员工心理辅导(6月8—9日苏州)
    ·传统QC七大手法(6月10日苏州)
     推荐文章
        稻盛和夫阿米巴高效落地必须做好这四大铺垫!
        提高企业执行力,计划是关键
        项目培训效果跟踪的方式方法
        老板或领导带好团队的4个支撑基??!
        别试图教育员工
        开好誓师大会 责任落实到位
        制度第一,还是老板第一
        企业进行流程再造的恰当时机
        人力资源战略的终极目标是为了确保组织战略实
        2018,企业破局市场生存?;?大法宝!
     热点话题
    谈民企“成功经理人” 从“三顾茅庐”谈企业人才培养
    谈民企“成功经理人”
    从“三顾茅庐”谈企业人
    ·国有企业的贸易融资业务
    ·切勿轻视员工抱怨情结的文化
    ·如何做好宴席市???
    ·浅谈塑造国际品牌
    ·楼市下行,迟到的必然性
    ·从销售团伙到销售团队
     企业关注最新文章
    ·公司综合竞争力属“B+优强”水平
    ·省政协副主席李晓波深入公司调研
    ·丹麦政府被督促提高卷烟价格
    ·杨培森在云南烟草调研
    ·外经集团召开党员代表会议选举产生建工集团第三
    ·扎拉矿业董事会第二十六次会议在厦门召开
    ·中国援厄医疗队赴金矿项目送医送药
    ·外经集团与中国第七支赴南苏丹维和警队开展党建
    ·赵自成带队到松藻公司调研指导工作
    ·李文树到科技公司指导安全生产预防及应急专项工
     相关资料下载
    市场营销战略全套分析模型 140页实用绩效图表汇总
    市场营销战略全套分析模
    140页实用绩效图表汇
    · JZ-SPI-S-CM-P01(配置管理
    · 华为研发
    · 产品开发项目计划模板
    · CEO日常管理七大解决方案
    · 房地产策划基础
    · 金域蓝湾案例总结
    · 大连中山区项目前期策划报告定稿
    · 金坛市国际轻纺城可行性研究
    · 某地方移动渠道营销服务能力提升项目启动会
    · 金庆公寓规划设计建议书
     管理百科最新词条
     汽车饰品  中南大学商学院  先花网  网易机票
     空姐代购  快递爆仓  沈丽  求伯君  三无
     梅州视窗  优尚家  水下搜索  金乡大蒜国际交易所
     网站盈利模式  盈利率  盈利能力指标
     盈利能力分析  盈利能力  珠宝销售技巧  通胀预期
     新书连载
    整理情绪的力量 世界史 超越套路的剧作法(修订版)
    文德尔班哲学导论
    直觉
    微习惯:简单到不可能失
    打草稿:编剧思维训练表
    我是怕怕
    不畏风雨
    合适:从升学择校、相亲
    不懂带人,你就自己做到
    后望书
    电影剧作问题攻略(修订
    博锐管理精英俱乐部最新赠送图书:
     博锐会员尊享优惠
    博锐管理精英俱乐部会员尊享公开课九折优惠!
    凡博锐管理精英俱乐部会员在博锐管理在线培训频道或中国培训易报名参加公开课,即可直接尊享九折优惠。
     中国管理咨询公司大全品牌展
    博锐微信号

    博锐微信号 ×

    关于博锐 | 联系博锐 | 留言博锐 | 积分规则 | 稿酬制度 | 服务快车 | 支付中心 | 友情连接 | 合作导航 | 实习编辑计划 | 网站地图 - TOP -
    Copyright © 2002-2019 www.gjpg.net . All rights reserved.
    博锐管理在线 版权所有   粤ICP备05057024
    博锐在线客服 ×
  • 中医怎么退黑眼圈?用艾叶泡脚 2019-05-26
  • 新老报人寄语人民日报创刊70周年 2019-05-26
  • 中国动力电池市场竞争加剧 70家公司仅占三成份额 2019-05-24
  • 紫光阁中共中央国家机关工作委员会 2019-05-24
  • 神奇!沈阳现3D稻田画 2019-05-03
  • 云南丽江出台文件 规范网民留言办理工作 2019-05-03
  • 女性之声——全国妇联 2019-05-02
  • 讲法治说情操 江北党员干部听“老马”宣讲“两会”精神 2019-04-25
  • 宁夏出台意见推动就业扶贫 2019-04-18
  • 怀柔满族民俗风情节 体验长哨营满族乡八旗文化--旅游频道 2019-04-15
  • 高通推出电脑端移动计算平台 2019-04-15
  • 夏粮生产 绿色优质亮点多 2019-04-08
  • 千年女二变女主,杨蓉终于翻身做主人了 2019-04-08
  • 新疆网违法和不良信息举报受理和处置管理办法 2019-04-07
  • 当然,可这免费卡可以转给他人用,而这人并非是享有免费的人[微笑] 2019-04-07