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    秒速赛车开奖直播官网:《楼市迷局》第二章之中国楼市的特点

    博锐管理在线 2009年10月29日 作者:张志前

    文章关键词: 《楼市迷局》  
         要分析中国的房地产泡沫问题,光看经典理论和常规影响因素是不够的,还得回来研究中国房地产市场的特点,特别是与国外房地产市场的不同之处,应该有利于我们更好地理解中国房地产市场泡沫的本质。毫无疑问,中国房地产市场是有很多“中国特色”的,其中最突出的当属两大特色,即土地制度和期房预售制度。

    首先,我国土地的公有制是有别于其他国家的制度安排。在我国,目前实行的是土地的社会主义公有制,它只有两种土地所有制形式,即土地的国家所有制和土地的农村集体所有制。对于农村土地,我国《宪法》第10条规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有,宅基地和自留地也属于集体所有?!薄锻恋毓芾矸ā返?0条规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理……”所以,村民委员会或乡镇人民政府或农户都不是集体土地所有权的主体,如何界定这里面的“集体”就成为困扰众人的难题。这就是“小产权房”一直拿不到“准生证”的根本原因。对于在城市购买了商品房的购房者来说,虽然有合法的“准生证”,但实际上购买的只是土地的70年使用权,而对房屋所附着的土地并不拥有所有权。同时,《土地管理法》第五十八条规定:“有下列情形之一的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权”,也就是说,购买的土地所有权在一定情况下是可以合法地被“收回”的,当然,也会“对土地使用权人应当给予适当补偿”,不过这个“适当补偿”的范畴就留下了很大的想象空间,如何确定“适当”补偿的标准?谁对此有决定权?正是因为这些问题没有明确的回答,才会在不少地方涌现出一类特殊的现象——钉子户。

    所谓“钉子户”,一般指那些由于种种原因没有接受拆迁,而又身处闹市或待开发区域的房屋(户主)?!断执河锎实洹返慕馐驮蚋臃嫌泄胤煞ü娴木瘢骸霸诔鞘薪ㄉ枵饔猛恋厥?,讨价还价,不肯迁走的住户?!苯昀?,随着城市化进程的推进,城市外延不断扩大,拆迁户与房地产开发商的博弈天天上演,引发的冲突也屡见不鲜。近年来,钉子户在我国各地纷纷涌现,例如在网上红极一时的重庆“史上最牛钉子户”,在深达十米的大坑(楼盘的地基)中孤零零地“守卫”着自己的二层小楼,从2004年到2007年,生生地“抗”住这个楼盘长达两年半之久,历经法院的六次调解,最终以异地实物安置的和解方式和平解决。而在上海武定路昌化路口的当地“最牛钉子户”则由于要价400万、开发商只肯给200万而坚守下来,开发商做个绿化带隔离了事。而有不少情况下,钉子户与拆迁团队的对抗升级为暴力事件甚至悲剧,在云南、在浙江、在广东,这样的事件屡屡见诸报端。(插入图2-1。标题:图为重庆、深圳、南宁等地涌现出的“最牛钉子户”。中国的“钉子户”是21世纪才出现的新生事物,实际上是在现有土地制度框架内,城市化进程飞速推进的同时,对分享房地产利益集团一部分暴利的诉求)

    无独有偶,国外也不乏“钉子户”的光荣事迹。其中最著名的莫过于日本成天机场附近的钉子户们。这几户居住在机场里面的人家已经与机场坚持斗争40多年而迟迟不肯搬迁,在他们的抵制下,成田国际机场的1号跑道完工时间拖延了十几年,2号跑道则无法修到原先设计的长度而屡次发生起降险情,3号跑道至今还没有修成。1966年,政府部门给成田机场做的预算是1350亿日元,但如果他们当时能够预见到最终在花费了十倍多的金钱、40年光阴和搭上十多条人命之后仍然无法得到完整的成田机场的话,想必会早早改弦更张吧。成田机场位于东京东北的成田市三里镇,是日本最重要的国际机场之一。1966年,日本政府在新东京国际机场的几个选址都遭到强烈反对后(看来就算换到其他地方,也难免会遇到类似的钉子户),决定选在这里建设,当即遭到了当地居民的强烈抗议。很多业主掀起了所谓“一坪地主运动”,也就是将自家土地以一坪(约3.3平方米)为单位出售,以大量增加土地拥有者,让政府谈判对象剧增,收地困难。政府不得不于1971年凭借《土地征用法》,采用强制手段,在付出血的代价后征得足够土地,并在1973年建成了1号跑道和机场配套设施。然而,剩下的“钉子户”在自己的土地上建起高塔,妨碍飞机起降,当局只好一边怀柔一边施压,强行促成成田机场在1978年3月30日开张大吉。1999年,为了举办2002年日韩世界杯,日本政府决定必须修建2号跑道,但为防止流血冲突又不敢采用《土地征用法》,于是放弃谈不下来的地皮,避开“钉子户”,转向北修建跑道,并于2002年完工。但这条原定2500米的跑道只修了2018米,由于长度不够,一些大型客机无法起降,也多次发生起降险情。2005年,政府和2号跑道南端的7户人家重新开始谈判,希望能买到他们的地以便把跑道延长到足够的长度,但是居民拒绝做出妥协。4月30日,日本国土交通大臣日北侧一雄宣布,“如果居民还是不同意收购土地,我们就向北侧延长,今后不再进行用地谈判?!比毡久教逡皇毙μ浮氨辈嗨蹬艿老虮辈嘌映ぁ?。7月15日,当局最终决定放弃谈判,跑道向北延伸。预计2010年可以完成。(插入图2-2。标题:图为成田机场的第二跑道由于一位土地所有者的抵制被一分为二,仅北端可投入使用。在数十年的对抗中,成田机场和钉子户都付出了惨痛的代价。)

    美国也有钉子户,在华盛顿的马塞诸塞大街上,奥斯汀•斯普瑞格思夫妇的小破楼挤在两旁的摩天大楼之间,显得格外另类。斯普瑞格思先生是一个非著名建筑设计师,24年前花15万美金买了一幢小楼,而如今开发商出价300万美元也没有丝毫撬动他的意志。原来,斯普瑞格思先生对建筑设计情有独钟,提出的条件无非是加入这家开发商的建筑设计队伍。这要是隔在咱们这儿就太好办了,别说让他当设计师,就是给个设计总监的头衔也没问题。偏偏开发商也是个有原则、认死理的,认为斯普瑞格思先生不够条件。结果就形成了这个独特的景观。2008年,这个小房子被拍到要开pizza店了,不知道会不会受到金融?;某寤?,让我们祝斯普瑞格思夫妇好运。(插入组2-3。第1幅的标题:2006年,斯普瑞格思的房屋尚未被遮档的样子,门口还停着主人的白色小轿车。第2幅的标题:2008年,似乎此处将会成为一个pizza连锁店,不知道会不会受到金融?;挠跋欤?br>
    虽说日本、美国也有钉子户,但本质上与中国的钉子户根本不一样。中国的钉子户搬家是必须的,因为土地是国家所有,拆迁也是为了公众利益(虽然是用来盖商品房),这一点大家都认可,但之所以要做钉子户,就是因为补偿标准方面达不成一致意见。比如上海的200万和400万,深圳的钉子户据称最后也在得到一两千万之后偃旗息鼓。所以,中国的钉子户是“求财”,是由于制度缺陷而增加的博弈环节。

    而美国和日本的购房者可以购得包括土地所有权,只不过会有“分层”的特点,也就是说如果你没有额外买地表下面的部分,那么你们家地底下挖出来的宝贝就不归你了。而私有制决定了如果他们不同意搬迁,国家、开发商都无权强行要求他们搬迁。特别是在成天机场案例中出了人命之后,日本当局在采用《土地征用法》方面更加谨慎。居民们抗争了40多年,他们不是“求财”,而就是求一个“理”,就像挡住规划中的3号跑道的热田所说:“只要我和我的爷爷住在这里,成田机场就决不会完工?!倍蛊杖鸶袼季芫松?0多倍的诱惑,追求的是职业上甚至建筑艺术成就上的一种成全,那就离“求财”更远了。

    第二大特点是中国特色的“期房”制度。上个世纪90年代初,我国开始推行住房制度改革,变福利分房为货币购房,逐步建立和完善商业化的房地产市场。将房地产开发推向社会,就势必要解决资金问题。当时,我国资本市场发展还相当滞后,银行信贷的支持力度也相当有限,房地产开发的融资渠道较为匮乏。为了加快商品房市场的发展速度,我国内地从香港“引进”了商品房的期房预售(或称按揭)制度。

    所谓期房,是相对现房而言的,简单理解就是当前签订合同,在约定期限后履行交割手续的房产。所谓“期”就是指未来的、约定的时间,“期房”和“现房”与我们常见的“期货”和“现货”之称谓原理相同。在我国,期房按揭是开发商、银行和购房人三方之间的一种契约安排,约定购买人将其已预付房款首付部分而取得的房产权益做抵押,开发商为购买人按期清偿银行贷款做担保,在购买人不能按期履行债务时,银行有权处分标的物并优先得到偿还的民事法律行为。在论证这种制度的合理性时,正方频频提到的案例就是香港凭借期房按揭制度控制了房地产市场的风险,在亚洲金融?;形词艿街旅寤?,?;ち艘刑逑岛头康夭谐〉陌踩紫?。这些论据似是而非,殊不知内地的期房按揭制度与香港的按揭制度只是形似,内核却是“山寨版”的按揭制度。

    在我国香港地区,按揭一般只涉及按揭人(购房人)或按揭权人(银行)两方,而内地的按揭则涉及三方即购房者,房地产开发商和按揭权人(银行)。也就是说,在香港地区,按揭关系(购房者与银行)和房屋买卖关系(购房者与开发商)相互独立,开发商不牵涉进按揭关系,而在内地,开发商在三方的按揭制度安排中充当担保人的角色。最后,万一购房者无力清还贷款,在香港地区,按揭权人可以在实质上取得所购物业的产权,至少可以行使留置权。而在内地,按揭权人只能行使优先受偿权,也就是说得先折价或拍卖方式变卖房产,对所得价款优先受偿。所以,内地的按揭权人(银行)实际上没有取得这部分物业的产权,而只有优先受偿权,而且其能够受偿的前提还是“期房”已经变成“现房”,所以不得不把房地产开发商拉进来,以保证受偿权的可实现性。

    所以,我们身边每天看到的期房按揭制度只能算是“山寨版”的按揭制度,它不具备真正的按揭所必须的前提条件,即“按揭权人取得所购房屋的产权”。但是,如果把它简单看成一种不动产抵押也不对,因为期房按揭关系成立的时候,房子可能还没影儿,只能算是一种权利抵押,即对期房取得权的一种抵押。在实际操作中,也是按照对预售商品房取得权的抵押来操作的, 只是在未取得房产证之前, 无法进行抵押登记。只有等到购房者取得房产证时,才会加注“抵押权”登记。在《中国银行个人住房贷款业务操作办法》中,干脆就直接称之为期房抵押,而不是期房按揭。

    期房按揭制度非?!吧衿妗?,购房者看到的只是钢筋水泥,甚至只是纸面上的效果图,却要将三、四成的购房款先行支付给开发商,等到能够入住的时候,往往已经支付了将近一年甚至更长时间的月供了。在期房按揭的实际博弈中,话语权呈现明显的“一边倒”现象。本来应该风险、利益均衡的三方,变成了风险承担按照房地产开发商、银行、购房者逐级增高的态势。相对来说势单力薄的购房者承担了风险的最大部分,实力雄厚的银行次之,开发商承担的风险则极其有限。

    对于普通购房者来说,在期房按揭合同上签字是一件非常激动人心而又忐忑不安的事情。因为自己花几十万甚至上百万购买的东西,目前为之还只是一张纸和一些大坑而已,自己面临这笔交易中最大的风险——得不到住房,钱也打水漂了,或者比这稍微好一点的就是收到的房质量太差。但是他必须冒这个险——或许是因为刚需,或许是急于投资。万一购房者遇到的这个开发商的实力太差或者人品有问题,那么就麻烦了,开发商可能最后筹集不到足够的资金来完成建设,最终无法交房或者一再延期。如果这个开发商刚好是一个专门的项目公司,那么即使购房者打赢了官司,也会发现对方没有什么资产可供法院执行。前面提到的开发商杭州绿园房地产开发有限公司就因为资金链断裂而陷入了停工状态,房主只能眼睁睁地看着自己梦想中的家园变成半拉子工程停在那里,能够做的也只是等待和期盼政府介入。

    比上面这个极端案例更加常见的是业主在收房时发现房屋的质量太差,有的是面积缩水,达不到合同承诺的标准。有的是质量缩水,比如天花板渗水,精装修用劣质材料,甚至北京某楼盘有一脚把墙踹出个洞来的惊人事件。此类事件也常常起源于一些虚假宣传,网上盛传的“顶个水箱就算游泳池,插几根葱就是私家花园”已经成了黑色幽默。这往往是一些人品有很大提升空间的开发商,在拿到资金之后挪作他用,直接或间接地促使工程队偷工减料,草草交房了事。如果业主不接受,则能拖就拖,能赖就赖,反正有的是时间,而购房者一边要继续还银行的月供,一边要请假出来维权,搞不好一冲动还会爆发暴力冲突或者堵塞道路,比如前几年北京东三环某小区的业主就在维权过程中由于堵塞三环道路的过激行为被拘留,真是花了钱,受了气,还没有拿到称心的房子。有这么多前车之鉴,购房者在签合同的时候如果不忐忑,那就真的是神经太大条了。

    房地产宣传语,太有才了

    实际情况 宣传语

    偏远地段 远离闹市喧嚣,尽享静谧人生

    郊区乡镇 回归自然,享受田园风光

    紧邻闹市 坐拥城市繁华

    挨着臭水沟 绝版水岸名邸,上风上水

    挖个水池子 东方威尼斯,演绎浪漫风情

    地势高 视野开阔,俯瞰全城

    地势低洼 私属领地,冬暖夏凉

    楼顶是圆的 巴洛克风格

    楼顶是尖的 哥特式风格

    户型很烂 个性化户型设计,紧跟时尚潮流

    楼间距小 邻里亲近,和谐温馨

    边上是荒草地 超大绿化,满眼绿意

    边上有家银行 紧邻中央商务区

    边上有个居委会 中心政务区核心地标

    边上有家学校 浓厚人文学术氛围

    边上有家诊所 拥抱健康,安享惬意

    边上有家小卖店 便利生活触手可及

    边上有个垃圾站 人性化环境管理

    边上有火车道 交通便利,四通八达

    边上什么也没有 简约生活,闲适安逸

    实际上,针对期房预售制度的质疑从来没有停止过。学者、银行界人士多次呼吁取消这项制度。明眼人都能看出来,地产商用了一小部分资金启动项目(如第一章分析的,启动资金可能也是贷款来的),大部分的钱都来自银行和购房者??⑸炭梢酝ü杖∈赘犊?,免息获得充裕的资金,再去买地和开新项目。在这个过程中,房地产开发商不造房子,不掏钱,不销售(可以交给专门的销售公司做),不做物业管理(交给下属的物业管理公司做)……

    从期房按揭制度引进至今已经将近二十年,开发商的融资途径大大拓宽,但这一制度仍然“健在”。归根到底,我国的房地产市场与其他商品市场不同,仍然是一个卖方市场,有限的土地供给PK旺盛的购买力,中间就留给了“有本事”拿到土地的房地产开发商很大的生存空间。在卖方市场,开发商的侃价能力更高,又有选择销售制度的权利,理性的选择必然是期房按揭制度。购房者不但要接受这个制度,有的还不能选择银行,而是由开发商来指定银行。如此咄咄怪事堂而皇之地存在,无论引出多么激烈的泡沫之争,我们也就不觉得吃惊了。



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    图书 《楼市迷局》 的介绍:
    本书是一本帮您分析和把握中国楼市和房价的读物。本书从全球金融?;碌闹泄ナ刑钙?,详细阐述了房价构成因素和影响因素。本书从供给、需求、信贷和调控等四个方面分析了中国楼市,揭示了中国楼市乱象浮华背后隐藏的许多深层次问题。本书对金融?;蟮闹泄ナ凶隽苏雇?,对投资和购买房地产提出了有价值的建议。希望本书能为广大的投资购房者提供判断楼市走向的方法和思路,为读者分析中国楼市以及有关部门作决策提供参考。 ……
    >>> 进入《楼市迷局》,阅读更多本书精华

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