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    北京pk10反计划倍投:《楼市迷局》第二章之影响房价的因素

    博锐管理在线 2009年10月29日 作者:张志前

    文章关键词: 《楼市迷局》  
         无论房地产价格理论还是房地产价格构成,都不能直接解答咱们老百姓对具体房地产价格的关心和疑问。不过,从房价形成的理论看,在现实生活中有很多因素会影响到对房产供给(固定资产投资),更多的因素则会影响到需求;从房价的构成要素来看,很多因素都可能影响到房价构成要素成本的上升或下降。对单个房地产项目来说,只要我们了解哪些因素会影响到其价格,特别是加以与其他项目的横向比较,就不难定性地明确这些项目是被高估还是被低估,是否具有更高的投资价值。在此,我们列出一些主要的影响因素,以飨读者。

    第一,也是最首要的,就是地理位置因素。在绝大多数房地产投资的教材中,特别是在大城市的房地产投资中,作者都会告诉你,决定房价最关键的三个因素是:“location, location, and location”,也就是地理位置。地理位置这个因素实际上内涵非常丰富,牵涉极广,它包括所在城市的经济发展水平、在城市中所处位置、交通状况、配套设施等等,而这些因素又是相互关联的。

    例如,大中城市的经济发展水平较高,相应地居民收入水平较高,而且对外来人口的吸引力更强,这些都会推动对房地产的需求。如果在一段时期内,当地居民收入水平的提高速度明显地快于房价的涨速,就会有越来越多的居民具有购买第一套甚至第二套房地产的能力,当地房地产需求逐渐增加,预算约束上升,从而推动当地房地产价格的上涨。近年来,我国城镇居民人均可支配收入稳步上升,从两个方面推动了房地产需求的上升。一方面是收入绝对数上升,到2008年已经达到15781元??芍涫杖氲木允诓煌缴?,决定了不同类型的需求,如在较低的平均收入水平上,人们优先解决温饱问题;在上升一定程度后,对家用电器等耐用消费品的需求集中提升;再上升到一定水平时,就必然对房地产、乘用车等“大件”的需求上升。另一方面是收入的增速较高,在2003-2008年,我国城镇居民人均可支配收入增速一般都保持在9%以上,只有2004年7.7%和2008年的8.4%低于这个水平,特别是大城市的人均收入水平大幅提升,极大地拉升了对房地产的需求,推动大中城市房价上涨。

    当然,城市的经济发达程度不同,收入水平不同,吸引力差别较大,房价的涨幅和绝对数也相应地相差较大。例如,2007年北京的人均可支配收入为22000元,而山西省的人均可支配收入只有11600元。北京比山西高89.7%。但是北京地区的平均房价为11553元/平方米,山西则为2249元/平方米,两者相差超过400%,远远超过了人均收入水平的差别。

    在城市中所处的位置也对房地产价格带来很大影响。例如北京三环附近某房龄10年的二手房价格,与五环外某新住宅小区的价格相当甚至更高。这是因为房地产与一般商品不同,不可能轻易挪来挪去,在地理位置上具有绝对的刚性,而无论从周长还是从面积来说,城市中心(如三环附近、二环附近)的土地供应量必然少于外围(如五环附近)的土地供应量??悸堑健拔镆韵∥蟆?,城市中心地区的房地产供给存在刚性,也就不难理解为什么质量相近的房地产项目,仅仅由于坐落在城市内不同的地区,房价就可能相差十分悬殊。

    房地产项目在城市中所处的位置除了决定供给的刚性外,也决定了购房者出行的交通便利程度、周边配套设施的完善等等。在市中心出行更加方便,往往能够大大减少上班路上所花费的金钱和时间,可以腾出更多的金钱用于消费,更多的时间用来休闲和锻炼。在北京,近年来城市轨道交通建设的扩展极大地提振了地铁沿线房地产的市场价格。而周边配套设施显然会对居住者的生活便利带来极大影响,如学校、医院、商业设施、教育和文体设施比较健全,甚至有名校在附近,就必然会显著地提高某些地区的房价。

    当然,同样的地理位置,对于不同类型的房地产投资可能影响不同。例如对公寓和办公楼的投资可能符合上述特点,在市中心、人口密集、商业设施发达和配套完备的地区较为昂贵。而如果是专门为养老而购买别墅,则远离喧嚣的市中心、人口不密集、拥有一定程度的配套设备是较为理想的。如果是购买仓库、厂房用来投资,则最好是远离市中心、距离高速公路、铁路枢纽或港口比较近的地方更加合适。

    第二大因素是房地产项目自身的品质因素,此类因素比较微观,比如小区内外环境、容积率、物业管理水平、建筑质量、户型设计、楼间距等等。处在公园附近或小区内绿化水平较高的房地产项目往往价格较高,而如果存在空气污染、水污染、噪声污染、沙尘等因素,则会给房价带来负面影响。例如污染严重的工厂附近、机场附近和公路旁边的房地产项目,价格往往很难抬升。容积率是项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值,容积率较低的项目人口不密集,人均占有的自然资源和配套设施等资源较多,而经济适用房等项目往往容积率较高,居住密度大,显得较为拥挤,从而影响房地产价格。物业管理水平、建筑质量、户型设计、楼间距等因素我们不再一一列举。笔者发现,在我国,发源自南方地区的房地产开发商在绿化、物业管理、户型设计等方面做得更加细致,而北方地区的房地产开发商相对粗放;以上市龙头房地产公司为代表的一流房地产开发商在项目品质、物业管理和沟通协调方面相对更加完善,而中小房地产开发商在这些方面则相对较弱,甚至有时做一锤子买卖,专门成立项目公司,建完一个房地产项目就销声匿迹,然后换一个牌子再做下一个项目。因此,消费者或投资者在考察项目品质时,开发商本身的因素也必须有所考虑。

    三是经济环境因素。主要包括国内外经济走势、资本市场走势、投资渠道的健全、游资去向、城市化进程、房地产市场成熟度等。经济环境的变化同时还会导致开发成本、供求关系和消费心理的变化,从而对房价的涨跌产生推波助澜的作用。

    在2007年通货膨胀高企然后再忽然爆发次贷?;南肪缁讨?,人们更加清晰地认识到经济环境的急剧变化会在很大程度上影响房价的涨跌。毫无疑问,在经济高速增长的情况下,国际游资加速流入,房地产市场交投活跃,资本市场上涨带来更大的财富效应,而且流动性充裕使得房地产开发商能够以更低的成本融取到更多的资金,种种因素都推动房价上升比较快。而在经济增速放缓甚至衰退的情况下,广泛的经济不景气和失业率上升,以及资本市场大幅下跌造成的财富缩水效应,都会影响到对房地产的购买热情,房地产开发商也会因为银行惜贷、销售困难以及资金链断裂等面临头寸紧张的困扰,房价上升速度必然会随之减缓。

    到目前为止,我国居民的投资渠道相对还比较少,投资可选择的产品种类也不多,这就使得无论国内机构投资、个人投资还是国外游资,都不得不将大部分资金投资于资本市场和房地产市场这两个主要市场中。而随着我国多层次资本市场的健全完善,以及国内外投资渠道的拓宽,其他投资领域有可能分流一部分投资,帮助房地产投资适当降温。

    经济快速发展的必然趋势是城市化。随着我国城市化进程的推进,大量农村人口离开土地,涌入城市寻找就业机会,大批劳动力从农业转入工业和服务业等领域。随着我国的城市化水平不断提高,城市吸纳农村人口就业的能力越来越强,势必会有越来越多的农村人口进入城市,而且他们往往希望在城市安家而不是回到农村去。随着这些人口中的部分人拥有了越来越强的经济实力,也有了越来越迫切的被认可为城市人的愿望,他们的意愿必然会转化为实际的购房需求,从而推动房价上升。1990年,我国城镇人口约占全国总人口的26.41%,而在不到20年后的2008年底,城镇人口已经占到全国总人口的45.68%,平均每年增长1个百分点。城镇人口在18年间翻了一番,年均增加1670万城镇人口,这也是近年来房价上涨势头迅猛的重要原因。

    四是政策因素,主要包括财政政策、货币政策、税收政策和产业政策。财政政策和货币政策实际上与宏观经济关系密切。在经济过热的时候往往采取紧缩的政策,而在经济下滑的时候,往往采用宽松的政策。近年来,我们已经对此有了深刻的体会——2007年的通货膨胀促使政府收紧银根、控制流动性,而2008年的全球金融?;统隹诶言虼呱嘶牟普吆褪识瓤硭傻幕醣艺?。这些政策对房地产市场产生的影响也可谓有目共睹。

    当国家采取紧缩的货币政策,基准利率上升,从消费者的角度看,会增加购房者的贷款成本,从而抑制房地产市场的消费需求,促使房价增速放缓甚至降价;从开发商的成本角度来看,利率上升会增加房地产开发的投资利息,从而使房价上涨;从投资者的角度看,利率上升意味着未来的收益折现到当前的价值下降,从而促使房价下降。综合起来看,利率上升导致的房价下降幅度要比其导致的房价上升幅度大得多,所以紧缩的货币政策一般来说会导致房价下降。而在宽松的货币政策下,贷款利率降低,购买住宅用于消费或投资的成本也就相应降低,人们对房地产的需求得到释放,推动房价回暖、上涨。历史经验也证明,宽松的货币政策往往在实际上给房地产业以支持,在心理上释放积极的信号,从而促进房价的上升,而一旦在经济过热时踩下刹车,转向紧缩的政策,房价上涨会很快减速甚至掉头向下。

    同理,如果政府实行积极的财政政策,在基础建设和公共设施建设等方面加大投入,就势必推高对建筑业的需求,促进房地产价格的上涨。例如我国为克服经济?;吹睦?,于2008年推出了十项扩大内需的措施,预计在2010年底前投资4万亿来促进经济增长。其中,第一项措施就是加快建设性安居工程。据统计,4万亿中有32%投资于房地产及其相关行业,对2009年的房地产复苏起到了至关重要的作用。未来,随着我国从计划经济体制向市场经济体制转变,经济政策的作用还会越来越明显。

    税收政策实际上是财政政策的一部分,必须分不同环节上的征税来考虑其影响,一般可以分为房地产开发环节的、房地产交易环节的和房地产保有环节。如果增加房地产开发环节的课税水平,会增加房地产开发建设成本,而开发商很容易将这部分成本转嫁给购房者,从而推动房地产价格上升;相反,开发环节的课税下降,虽然有可能给房地产价格下降创造空间,但如果开发商在博弈中的侃价能力比购房者超出太多,则很可能这部分利益仍然被开发商保留,而不会促使房价下降。如果增加房地产交易环节的税收,理论上,增加买方的税收(如契税税率)会抑制房地产需求,从而会使房地产价格下降,而增加卖方的税收(如土地增值税)会使房地产价格上升。但是在实际操作中,交易环节的税收部分都是由买方承担,所以增加任何交易环节的税收都会导致需求下降,从而推动房地产价格下降。如果政府开始增收或者随后提高保有环节的税收,如固定资产税、物业税、城镇土地使用税、房产税或城市房地产税,无论叫什么名目,都会在实际上减少持有房地产的收益,因而会降低购买需求,导致房地产价格低落,而且显著降低住宅空置率,导致推向市场的房源更多,进一步抑制房价;相反,降低甚至取消对保有房地产课税,会导致房地产价格上升。

    最后,政策因素中不可忽视的是土地、城市规划等政策。如果政府强化对土地资源的管理和?;?,坚守甚至提高“红线”标准,从而减少建筑用地的供给,则必然形成“土地以稀为贵”的局面,提高土地批租价格。而我们已经分析国,土地价格是房价中的重要组成部分,可能占到40%-50%的比重,相应地必然导致房价高涨。另外,有关规划部门对于房屋建筑的限制性规定也会明显地对不同类型住房的价格带来不同的影响。



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    图书 《楼市迷局》 的介绍:
    本书是一本帮您分析和把握中国楼市和房价的读物。本书从全球金融?;碌闹泄ナ刑钙?,详细阐述了房价构成因素和影响因素。本书从供给、需求、信贷和调控等四个方面分析了中国楼市,揭示了中国楼市乱象浮华背后隐藏的许多深层次问题。本书对金融?;蟮闹泄ナ凶隽苏雇?,对投资和购买房地产提出了有价值的建议。希望本书能为广大的投资购房者提供判断楼市走向的方法和思路,为读者分析中国楼市以及有关部门作决策提供参考。 ……
    >>> 进入《楼市迷局》,阅读更多本书精华

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