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    汽车行业官网:《楼市迷局》第二章之房价的构成要素

    博锐管理在线 2009年10月29日 作者:张志前

    文章关键词: 《楼市迷局》  
         2009年6月30日,接近下午五点,盛夏夕阳用36度的高温热情地炙烤着北京城。此时此刻,北京市土地整理储备中心二楼会议室虽然开足了空调,气氛却已经远远超出了窗外的酷暑,进入白热化状态?!?1亿”、“32亿”、“33亿”……随着数字以每次八、九个零的速度飚升,举起的牌子越来越少,逐渐只剩下3号方兴地产、10号SOHO中国和18号保利地产三个号码在场上轮番起落。随着3号叫出“39亿”,潘石屹平静地退出了角逐,还很有风度地向对手竖起大拇指——不知潜台词是“你真棒”还是“算你狠”……“40.6亿!”方兴地产最终在同保利的“单挑”中胜出。此时此刻,一个新的记录诞生了:起始价16.47亿元的广渠路15号地经过97轮拉锯竞价,以147%的溢价率被拍出,创造了土地市场实行“招拍挂”七年来北京土地市场总价最高和单价最高的双料记录??鄢钅恐?.5万平方米的廉租房、幼儿园、小学及体育公园,这一项目折合楼面价约为16022元/平米,成交总价40.6亿元人民币!

    一石激起千层浪,“新地王”引起了关于房价的一片争论。有了16000元的楼面价,很多人自然将捧热房价的矛头指向了地价。而此前的6月23日,国土资源部首次试图用数据洗清“地价推高房价”的“不白之冤”,指出地价仅占房价的23.2%。相较之下,美国是28%,韩国是50%-65%,日本是60%-75%,中国的房地产土地成本要远低于这些国家。一时之间,房价的构成要素再次引起了人们一探庐山真面目的好奇心。那么,房价到底是怎么“炼成”的呢?

    在我国,商品房的价格一般说来由五大要素构成:

    一是土地成本,在房地产开发过程中,开发商需要首先获得土地的使用权,然后才能开展房地产开发和经营。土地成本主要可以分解为土地出让金,大市政费、基础设施配套费、征地、拆迁和安置费用等内容。

    其中,土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款,也就是土地使用权的交易价格,一般是一次性支付。但如果出让金金额巨大、办理出让手续所需的时间较长,也会出现分多次支付的现象。大市政费全称是“市政公用设施建设费”,指规划红线以外,全市性市政公用设施建设费。而基础设施配套费主要包含“四源”费,即用于兴建自来水、污水处理、煤气、供热这四项服务设施的费用。在申请建设用地时,房地产开发商往往需要代征一定数量的市政设施用地。这些代征用地的征地补偿费、拆迁及安置费由开发商支付,也因此成为房地产价格的重要组成部分。近年来,随着房价的不断攀升,拆迁安置标准反过来也受到刺激,不断提升,这部分费用支出有增无减。据开发商提供的资料,土地成本约占房价的30%。

    二是房屋建造的成本。这部分成本包括勘探设计,前期工程费及建筑、安装成本。据开发商公布,这部分成本约占房价总额的40%。由于建筑材料、劳动力价格的刚性,这部分成本相对比较透明,波动相对较小。

    三是开发商的利润。这个部分相对来说不透明,因为开发商可以通过财务运作在一定范围内“调整”利润??⑸瘫硎菊獠糠衷颊?2%,但据统计,房地产开发商的销售毛利至少占房价的15%-18%。即使按照12%计算,也比其他行业高出不少。而在美国等发达国家,房地产商的利润只有5%左右,相比之下真是“穷酸”得很呐。

    四是税费支出。这部分支出主要包括管理、销售、财务费用以及有关的税费。其中管理费根据城市地域特点一般为房价的2-3%;前、中、后期的营销和宣传支出主要包括广告投放、售楼处建设维护以及相关的人力费用,约占房价的8%左右;财务费用受到杠杆使用水平的影响较大,波动也较大;税金部分约占房价的10%,因此如果能够争取到当地政府的税收减免优惠,开发商的利润空间会提高不少。

    五是其他支出。其他支出中有很大一部分可能是不可预见的费用及风险,例如由于市场或政策变化而带来的土地成本、建造成本、市场售价、开发周期、贷款利率等方面的变化。一般来说,不可预见的费用可能占到房价的5%。

    表2-1 对西安市房价构成的分析

    西安市房价大致构成表(每平方米)

    名目 金额 比例 去向 支付人

    售价 2200~3100元 100% 买房者

    前期费用 160~200元 6%~7% 政府管理部门

    土地成本 600~900元 27%~29%

    税收 200~300元 9%

    管理费 200~300元 9%

    建筑及拆迁安置费 700~800元 26%~32% 开发销售商等

    利润 340~600元 15%~20%

    资料来源:和讯财道俱乐部



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    图书 《楼市迷局》 的介绍:
    本书是一本帮您分析和把握中国楼市和房价的读物。本书从全球金融?;碌闹泄ナ刑钙?,详细阐述了房价构成因素和影响因素。本书从供给、需求、信贷和调控等四个方面分析了中国楼市,揭示了中国楼市乱象浮华背后隐藏的许多深层次问题。本书对金融?;蟮闹泄ナ凶隽苏雇?,对投资和购买房地产提出了有价值的建议。希望本书能为广大的投资购房者提供判断楼市走向的方法和思路,为读者分析中国楼市以及有关部门作决策提供参考。 ……
    >>> 进入《楼市迷局》,阅读更多本书精华

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