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    北京pk10在哪里玩正规:《楼市迷局》第二章之房价的几种理论

    博锐管理在线 2009年10月29日 作者:张志前

    文章关键词: 《楼市迷局》  
         关于房地产价格应该采用哪一种理论,可谓众说纷纭,并不存在统一的意见。但从一般意义上看,如果将房地产作为商品,从经济学角度出发可以有供需理论、商品价值理论、效用理论,如果将房地产作为投资品,则可以有收益折现理论。

    首先,供需理论认为应从供求规律角度来确定房地产的价格。供需理论是经济学的基本问题之一,其核心问题就是价格决定问题。简单来说,就是商品需求数量和商品价格成反方向变动,即商品价格提高,对该商品需求量减少;反之商品价格下降,则对其需求量增加。商品供给量和商品价格成同方向变动,即商品价格提高,该商品的供给量增加;反之,商品价格下降,则对其需求量减少。在这一理论下,房地产作为商品的一种,其均衡价格是当需求价格和供给价格相等,同时需求量和供给量相等时的价格。在供需曲线上,它由需求曲线和供给曲线的交点决定,即在这个价格水平上,消费者愿意购买房地产的数量正好等于厂商愿意出售房地产的数量。这种供求相等的市场称为均衡市场,市场均衡时的价格为均衡价格,市场均衡时的产量为均衡产量。

    然而,房地产除了具有消费品的特征外,还具有投资品的特性,使得其价格形成机制和一般消费品有较大的不同,也引起了人们对供需理论等均衡分析方法应用在房地产领域的诟病。因为投资品的价格形成机制不上述规律,投资品的价格而是决定于未来的收益预期(详见下文的收益折现理论)。对于纯粹的投资品来说,其价格不可能存在均衡点,因为只要预期价格将上涨,则需求必然增加,只要预期价格下跌则需求减少。在投资心理学上,有一种陷阱就是认为未来会延续历史的趋势,简单说来,就是如果最近一段时间市场是上涨的,那么,对未来一段时间的“预期价格”就是上涨的;反之,如果最近市场价格下跌,则“预期价格”就是下跌的。因此,对投资品来说,需求与价格走势是正相关关系,价格上涨则需求上升,价格下跌则需求减少。而房地产市场的供给和需求则更加复杂,当市场价格上涨时,房地产投资的期望收益增加,刺激投资者购买房地产,需求上升,而同时开发商会增加房地产开发投资,房地产供给也增加。相反,房地产价格如果下跌,投资者倾向于尽快出售获利,以前的投资“需求”会成为“供给”,市场价格会进一步下跌,而房地产开发商也会减少供给。

    商品价值理论认为信息商品的价格与一般商品一样应由其价值的货币表现形式来决定。商品价值理论认为房地产的价值等于“凝结在商品中的无差别的人类劳动”,把这些无差别的人类劳动用一般等价物表现出来,就出现了价格。根据这一理论,当人们用货币去购买房地产时,实际上购买的是人们为了建造它而付出的劳动,而具体的货币量大小则取决于建造房屋的社会必要劳动时间。对于这一理论,人们质疑当前的房地产价格远远超过了包括原材料、人力成本和土地成本在内的一切建造成本,高于社会必要劳动时间,因而很多人把票投给了“物以稀为贵”的供需关系理论。其实,商品价值理论从来没有说过商品的价格一定等于商品价值,而是围绕价值上下波动的,甚至有可能在很长一段时间内偏离价值,但终归还是要符合价值规律、回到价值上去的。

    效用理论认为房地产的价格应由房地产所能带给消费者的效用来确定。例如,使用同样建筑材料、耗费同样人工成本的两处房地产,一个在市中心,另外一个在远郊,虽然拿地的成本有所差别,但实际销售的价格差别可能远远超过拿地成本,这时候商品价值理论就会受到质疑,而如果用市中心房地产给人们带来的时间节约和生活便利能够产生更大的效用来解释则更为合理。因此,效用理论认为效用越大,价格就应该越高,反之效用越小,价格就越低。当然,效用的衡量是一个比较难的问题。在经济学中,效用是用来衡量消费者从一组商品和服务之中获得的幸?;蛘呗愕某叨?。有了这种衡量尺度,人们就可以在谈论效用的增加或者降低的时候有所参考。但在新古典经济学中,理性人的假设是基于在经济约束中寻求效用最大化的人来定义的。按照这种假设的行为衡量标准,效用不是由于像幸福、满足这种心理状态来决定的。效用往往用于构造无差异曲线,无差异曲线反映的是个人或者社会在维持一种水平的满足状态时需要的商品数量。当把效用曲线同生产约束曲线或消费约束曲线联合起来分析时,可以得到帕累托效率曲线。

    收益折现理论是认为房地产的价格应该取决于房地产在未来能够给购买者带来的收益水平。这一理论的前提是将房地产主要作为投资品,购房者取得房地产主要不是用于消费,而是用于从未来的租金或买卖价差中获取收益。收益折现模型可以采用多种不同的估值方法,最为简化的是假设未来不出售,纯粹依赖租金收入,租金收入不增长,且到N年之后无法使用时残值为零,则房地产价格的简化计算公式应该是:

    V=A0/K

    其中V是房地产价格,A0是租金,K是投资者要求的回报率。

    理论之所以为理论,就是用最简化而抽象的方式解释了最为复杂的实际现象。但理论的缺点是反过来应用于现实中时,只能证明一部分,甚至有可能在某些时点、某个时期内与现实相悖。那么,在我们的现实生活中,房价又是如何构成的呢?



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    图书 《楼市迷局》 的介绍:
    本书是一本帮您分析和把握中国楼市和房价的读物。本书从全球金融?;碌闹泄ナ刑钙?,详细阐述了房价构成因素和影响因素。本书从供给、需求、信贷和调控等四个方面分析了中国楼市,揭示了中国楼市乱象浮华背后隐藏的许多深层次问题。本书对金融?;蟮闹泄ナ凶隽苏雇?,对投资和购买房地产提出了有价值的建议。希望本书能为广大的投资购房者提供判断楼市走向的方法和思路,为读者分析中国楼市以及有关部门作决策提供参考。 ……
    >>> 进入《楼市迷局》,阅读更多本书精华

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