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    北京pk10有人挣钱吗?:《楼市迷局》第一章之何来中国式“次贷?;?/font>

    博锐管理在线 2009年10月29日 作者:张志前

    文章关键词: 《楼市迷局》  
         所谓中国式“次贷?;钡乃捣?,当然不仅仅是杞人忧天而已。对比次贷?;⑶暗拿拦氲毕碌闹泄?,相似之处实在太多。

    如果说2006年之前美国的房价是火热的话,中国近年来的房价只能用白热化来形容。在同样的十年时间里,美国房价上涨幅度大约是50%,而中国房价按照全国房屋销售价格指数计算,上涨超过52%,如果按照大城市房屋销售价格指数计算,北京上涨了37%,上海上涨了58%。而这些上涨幅度显然远远低于人们所能感受到的幅度。正如前面所举例的某楼盘价格变化,许多楼盘在短短五年中房价上涨了200%甚至400%、800%,让早期买房的人大呼侥幸,让尚未买房的人悔恨不已。

    当然,直接拿中美房价进行对比是不靠谱的,不排除中国房价早期过于低估,进而恢复性大涨的可能性。我们再用国际通行的房价收入比水平来进行比较。纽约、旧金山等城市的房价收入比大约是8-10倍左右。白福周在《我国近几年房价上涨合理性分析》这一研究中采用90平方米的标准来计算房价,以城镇人均可支配收入乘以户均人口来计算家庭收入,得到的我国房价收入比指标大概在8倍左右。从这项研究中不难发现,虽然近几年来我国居民的家庭收入在不断提高,但是房价收入比先降后升,说明居民收入的提高并没能最终提高住房负担能力,来自房价上涨的影响部分抵消了居民收入增长的效应,从而使得居民住房负担一直较高。

    使用房价收入比指标也会遭到批评,因为统计数据中的家庭可支配收入可能会遗漏很多实际存在的收入,比如“灰色收入”,从而高估了房价收入比。那么我们撇开微观房价,对比一下两国的宏观经济环境。在?;⒅?,美国、欧洲乃至全球显然存在严重的流动性过剩问题,这也是导致2007年全球通货膨胀的主要原因之一。在2007年,中国也面临类似的流动性过剩问题,通货膨胀压力极大,连续多月出现负利率,也因此采用了从紧的货币政策。然而,在金融?;某寤飨?,我国先是启动了“4万亿”投资项目,人民银行在2008年不到100天的时间里面连续五次降息,然后又在2009年通过银行系统大量发放贷款,2009年上半年新增信贷达到7.37万亿,是2008年全年的150%。虽然暂时还不能摆脱通货紧缩的风险,但长期来看,如果妥善地消化掉这段时间紧急投入市场的流动性,实现经济的软着陆,将是决定中国式“次贷?;被岱癖⒌南染鎏跫?。

    除了以上因素外,中国还有一些得天独厚的“?;颉?,比如前文提到的热钱流入问题。美联储在?;形纸酢傲憷省?,而我国利率继续下降的空间不大,这就使得美元可能成为国际融资货币,而人民币再度变成热钱追捧的对象。加之中国经济在全球经济衰退中的一枝独秀和新兴经济体的快速增长主体,更大规模的国际游资流入中国并非不可能。由于中国目前的投资渠道较少,这些热钱除了进入股市就是进入楼市,很可能进一步推高中国的房地产价格。在1997年之前的东南亚、2007年之前的越南,相似的一幕都曾经出现国。2009年上半年,我国外汇储备突破2万亿美元大关,是全球第二大外汇储备国日本的两倍。其中,1800亿美元的上半年外汇储备增量中,有95%是二季度流入的。这说明国际资金正在加速流入中国市场,而在盛筵达到高潮的时候,也是人去楼空的危险高涨的时候。

    在此,可以做一个不甚恰当的假设——如果我们不小心在错误的时点提高利率,或者欧美市场转暖、美联储提高基准利率,那么后果可能是:

     大量资金抽离中国市场,外汇储备中不能解释的部分(热钱)迅速由正转负;

     股市、楼市失去资金支撑,大幅下跌;

     投资者损失惨重,无力购买房产,而持有现金的潜在购房者也决定暂缓购房,等待谷底的出现;

     房地产企业销售停滞,资本市场由于股指大幅下跌而融资能力下降,加之银行惜贷,开发商资金链断裂,大批曾经高价拿地的企业无力持续开发,不得不低价甩卖,但最终会有一批开发商被迫破产清算;

     银行发放的住房抵押贷款违约率大幅上升,房地产开发商无力清偿贷款,收回的抵押房产一再降价也无人购买,银行资产质量大幅下降,银行惜贷现象更加明显;

     银行抛出的抵押房产拍卖进一步打压房地产市场,导致房价继续下跌;

     投资者在股市、楼市损失惨重,流动性出现严重问题,信用卡贷款、汽车贷款违约率随之大幅上升;

     银行惜贷、需求减少导致投资增速降至冰点,上游的原材料、制造、建筑和下游的装修、配套产品制造等行业都遭遇严重打击,失业率上升,宏观经济“硬着陆”……

    可见,无论从任何立场来看,我们都不希望“次贷?;痹谥泄奈杼ㄉ现匮?。不过,从笔者看来,真正意义上的中国式“次贷?;辈⒉换岱⑸?。虽然并非不可能出现以上的“信贷?;?,但与美国的“次贷?;毕啾?,其影响范围、规模、深度,都将是小巫见大巫。

    这首先是由于中国并没有真正意义上的“次级贷款”产品。我国商业银行提供的房屋抵押贷款中没有次级贷款和优级贷款之分,对贷款人资格的审查仍然比较严格,首付比例控制在三成到四成之间,对第二套房的贷款限制严于第一套住房,没有零首付和可变利率等机制,这些都将房屋抵押贷款的风险控制在一定范围之内。

    其次,中国的金融创新步伐较慢,缺乏金融衍生品作为?;姆糯笃?。国内没有CDO,资产支持证券(ABS)、抵押贷款支持证券(MBS)等都很不发达,更遑论CDS等信用衍生产品。这样,房屋抵押贷款的风险最多也就仅限于房屋抵押贷款总额本身,不会被乘数化放大。银行承担的风险也不会在整个金融体系里全面扩散。

    再次,中国独特的文化特征使得对住房的需求刚性更加强烈?!凹夜煜隆?、“安得广厦千万间”的传统理念让中国人对自有住房的需求非常强烈,而且随着80后进入结婚、成家、立业的阶段,年轻人对购买住房的刚性需求很强烈。相比之下,在美国租房是非常正常和普遍的现象,信用体系、中介服务和房屋租赁市场也比较成熟,笔者有不少同学在美国工作生活多年仍然租房居住。需求的坚挺是房价保持高位的有利前提。

    最后,土地资源的稀缺性决定了房价暴跌的可能性不大。欧美国家土地私有化,土地作为一种商品的流动性和价格弹性很好,可以随着房价的波动而变化。而我国土地是国家所有,土地供应非常有限,都控制在各地方政府手中。特别是一线城市的土地供应日趋紧张,这限制了土地供给,客观上加剧了资源稀缺性。近年来的“地王”层出不穷,让地方政府的钱袋子赚得盆满钵满,而开发商自然不会吃亏,可以很轻松地将成本转嫁给消费者,从而形成了一个相当高的房价底限。无论是基于公有制的要求,还是基于农业经济基础的限制,都决定了土地私有化和所谓的农村土地流转制度,短时间内还不可能在我国推行,因此土地资源的稀缺性还将在相当一段时间内持续下去。

    所以,对中国的房地产市场来说,中国式“次贷?;狈⑸目赡苄院凸婺6疾恢狄惶?。正所谓:“地还在,梦就在,大不了调整一下再来”。



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    图书 《楼市迷局》 的介绍:
    本书是一本帮您分析和把握中国楼市和房价的读物。本书从全球金融?;碌闹泄ナ刑钙?,详细阐述了房价构成因素和影响因素。本书从供给、需求、信贷和调控等四个方面分析了中国楼市,揭示了中国楼市乱象浮华背后隐藏的许多深层次问题。本书对金融?;蟮闹泄ナ凶隽苏雇?,对投资和购买房地产提出了有价值的建议。希望本书能为广大的投资购房者提供判断楼市走向的方法和思路,为读者分析中国楼市以及有关部门作决策提供参考。 ……
    >>> 进入《楼市迷局》,阅读更多本书精华

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