• 神奇!沈阳现3D稻田画 2019-05-03
  • 云南丽江出台文件 规范网民留言办理工作 2019-05-03
  • 女性之声——全国妇联 2019-05-02
  • 讲法治说情操 江北党员干部听“老马”宣讲“两会”精神 2019-04-25
  • 宁夏出台意见推动就业扶贫 2019-04-18
  • 怀柔满族民俗风情节 体验长哨营满族乡八旗文化--旅游频道 2019-04-15
  • 高通推出电脑端移动计算平台 2019-04-15
  • 夏粮生产 绿色优质亮点多 2019-04-08
  • 千年女二变女主,杨蓉终于翻身做主人了 2019-04-08
  • 新疆网违法和不良信息举报受理和处置管理办法 2019-04-07
  • 当然,可这免费卡可以转给他人用,而这人并非是享有免费的人[微笑] 2019-04-07
  • 美说唱歌手在迈阿密购买摩托遭遇中枪 疑似身亡说唱中枪-国际博览 2019-03-23
  • 严彬小说三题:包小姐 星期天文学 2019-03-23
  • 博锐登陆:用户名 密码 新用户注册 [收藏本站]
    pk10免费计划app
    帮助:关于博锐 | 联系博锐 | 留言博锐 | 积分规则 | 稿酬制度 | 服务快车 | 精英俱乐部 | 免费赠送区
    pk10免费计划app   文库   专题 | 专栏 | 媒体 | 培训课程 | 百科 | 论坛 | 信息 | 下载 | 企业关注 | 书城 | 黄页 | 营商智囊 | 专业机构 | 电子书 | 助手
       文库首页  | 企业战略  | 市场营销  | 人力资源  | 生产管理  | 财税管理  | 商业心理  | 管理能力  | 企业管理其它
       行业分析  | 名人名企  | 理财投资  | 热点视觉  | 独家文章  | 媒体文库  | 原创文库  | 全部文章  | 实习编辑计划
    您现在的位置:博锐管理在线 >> 文库 >> 企业管理其它 >> 管理书摘 >> 《楼市迷局》第一章之谁最怕房价下跌

    北京pk10赌博骗局:《楼市迷局》第一章之谁最怕房价下跌

    博锐管理在线 2009年10月29日 作者:张志前

    文章关键词: 《楼市迷局》  
         毫无疑问,囊中羞涩的老百姓,等待买房结婚的小年轻,他们是最盼着房价下跌的。房价跌得越狠,他们手里的钱就越有可能从一个卫生间变成一个大开间,甚至变成一个小两室一厅……但任何有理智的人都不会认为房价下跌是“众望所归”。那么,有哪些人是最怕房价下跌的呢?为什么他们会害怕呢?

    首当其冲的当然是房地产开发商。虽然不一定是房地产价格下跌的最大受害者,但房地产开发商肯定是房地产价格上涨的最大受益者。我国的房地产开发商是一个非常特殊的概念,他们不设计房子,那是设计院的事情;它们不盖房子,那是施工队的事情;他们不掏盖房子的钱,那是可以通过期房预售制度和拖欠施工队账款实现的事情;他们甚至可以不用做销售,那是可以交给专业销售代理公司做的事情??⑸碳际鹾孔罡叩囊徽?,也是克敌制胜的关键本领,就是“拿地”。实际上就是现行土地政策下,把土地从政府手中转移到最终消费者手中的二道贩子。虽然一个项目需要经过拿地、定位、规划、建设、营销、入住、结案乃至后续物业管理等多个环节,但能否拿到地是开发商能否赚钱的关键。而拿地的成本虽然会随着房地产市场的火热而在拍卖过程中攀升,但在房地产市场不景气的情况下,地价成本是有下限的,这就决定了房地产商拿地的成本不会低于一定值,而在这种情况下,房价越低,房地产市场越萎靡,向消费者转嫁成本的可能性越低,房地产商的利润空间也就相应越小。

    在这复杂的房地产开发资金链背后,是对房地产销售和价格的美好期待。而一旦销量停滞,现金回收缓慢,势必导致开发商资金链断裂而倒闭。有调查指出,截至2008年,上市房地产公司的资产负债率在60%以上,总资产周转率多数在30%以下,经营性现金流也多数呈现负值,资金链普遍吃紧。如著名房地产上市公司富力地产的2008年中报就显示,截至2008年6月30日,富力地产银行借款总额约为206亿元,其中一年内到期的短期借款为80.73亿元,长期借款为125.16亿元,资产负债率高达139.4%。2009年7月,杭州宜家时代小区的开发商杭州绿园房地产开发有限公司资金链出现问题,部分房子被查封。而其他房地产商正在收缩战线,尽快回收现金“猫冬”?! ?第二害怕的是来自国内外的“炒房者”。近年来,大量资金从海外流入我国市场,主要是受到三大因素的吸引:一是人民币持续升值的潜力,二是中国经济与国外特别是发达市场经济增速的差别,三是对国内通货膨胀的预期和国内资产价格上涨的预期。这些资金主要流向了股票市场和房地产市场,而较少流入实业投资领域,因此绝大部分是国际热钱,或称游资。它们最大的特点就是追涨杀跌,一旦国内资产价格开始下跌,往往首先望风而逃,起到“墙倒众人推”的效果。2007年到2008年发生在越南的货币?;?,有很大程度就是国际游资快进快出影响的结果。

    类似的,由于房地产不仅具有消费品的特征,也具有投资品的特征(这将在第二章具体解释),所以也吸引了大批国内投资者或称“炒房者”。这些炒房者又大致可以分为两类:一类是新型的“地主”,他们的平均年龄相对较大。例如不少曾经在大企业集团或部委工作的老北京就属于此列,他们往往已经通过当年的福利分房、集资建房等各种方式,以很低甚至几乎为零的成本占有了多套在市中心位置不错的住房,仅靠租金就可以过上舒服的生活。新型地主并不急于将手里的房子卖掉,一方面是因为这些房子多数较老或产权不清晰,卖不到好的价格,另一方面是等待拆迁,获得更高的补偿。所以房价的下跌对他们的影响并不显著。另一类则是将房子当成股票一样来炒作,通过低买高卖来赚取差价。这类人常常动用较多的杠杆,只需付出少量首付就可以取得房产,然后“以房养房”,利用租金来支付按揭款,然后等到价位合适的时候就及时脱手赚钱。房价下跌显然会对这部分人形成较大的影响,使得他们卖房的利润降低甚至亏损,而如果再加上租房市场的萧条,就可能因为无法支付按揭而出现信贷违约的现象。他们与开发商有些类似,都是“用别人的钱来赚钱”,因而资金链存在相似的弱点。

    三是地方政府。在房地产开发的产业链中,地方政府扮演着土地供应者的角色,高涨的房价不仅为地方政府带来很好看的GDP政绩,还能够带来实实在在的现金流,例如多个环节的税收收入,巨额的土地出让费等等,当地与房地产和建筑相关的上下游产业也能够得到快速发展。自从中央和地方“分灶吃饭”和实行分税制改革以来,地方政府终于找到了能够源源不断来钱的不二法门,那就是卖土地。据统计,来源于房地产业的土地出让金、税费等收入占地方财政总收入30% ,在某些房地产热点城市,所占的比例甚至超过了50%。一旦房地产市场陷入萧条,房地产开发商不敢拿地,土地就卖不出去或者卖不到好的价格,而这显然是地方政府不愿意看到也不能接受的。

    四是银行。银行与房地产之间的关系早已是公开的秘密。与前三类主体不同,银行不指望通过买卖房地产的价差获取收益,但它赚钱的环节绝不少于以上任何一个利益主体。第一个环节,在开发商置地阶段,银行就可以给开发商提供贷款;第二个环节,开发商以拿到的地作为抵押,从银行贷款启动宣传和前期建设工作;第三个环节,购房者到银行做按揭贷款,贷出来的钱还是交给开发商。这些环节环环相扣,房价越是上涨扣得越是紧密。但是如果房价下跌,则倒推回去环环都可能有问题,比如按揭首付如果为30%,而房价在短期内跌幅超过这个比例,那么购房者就可能不愿意再为手里的负资产支付按揭而宁愿违约,第三个环节的风险就显形化了(我们记得,这也正是前文所述次贷?;⒌脑涤桑?。如果房子卖不动或者卖不出价来,开发商没钱还贷,银行就只能把给开发商的贷款降为呆账或者想办法通过变相的借新还旧等方式给予展期。如果萧条时间过长,第二个环节的风险早晚会爆发出来,而一旦抵押的土地被收上来,第一个环节的风险会被牵出来??杉?,由于首付不为零,银行对小幅度的降价有免疫能力,但一旦出现大幅度的房价下跌,它们也抵挡不住。

    最后不得不说,房价如果暴跌,对于普通老百姓也未必是一件好事。因为政府、银行乃至房地产的上下游产业都不可避免地受到影响,我们在此无法量化测度房价下降带来的负面影响,但是如果地方政府财政受到严重打击,银行坏账大幅增加,相关产业失业率飚升,不排除殃及池鱼的可能性。到时候你手里的钱即使能够买得起房,也未必敢花出去。

    “美国之石,可以攻玉”。既然这么多人都怕房价下跌,银行跟房地产开发商也有千丝万缕的联系,万一房价真的跌了,会不会爆发中国式的次贷?;??



    pk10免费计划app www.gjpg.net 博锐管理在线(pk10免费计划app)版权声明:
    本文仅代表作者个人观点,本网登载此文出于传递更多信息之目的,并不意味着博锐管理在线赞同其观点或证实其描述。博锐管理在线文库频道收录的文章均已获得版权人书面授权;非经博锐书面授权或作者本人授权,搜索引擎外的任何个人、网站或传统媒体不得以任何名义进行转载。


    您是本文第1个评论人
    快来抢 沙发 !
    39
    36
    39
    打印本文】【我要发表评论
    相关文章:
    ·《楼市迷局》后记
    ·《楼市迷局》第四章之土地制度改革势在必行
    ·《楼市迷局》第四章之增加供给能否抑制房价?
    ·《楼市迷局》第四章之地方政府的第二财政
    ·《楼市迷局》第四章之招拍挂”有什么错?
    ·《楼市迷局》第四章之中国真的缺少土地吗? 
    ·《楼市迷局》第三章之警惕房地泡沫的危害
    ·《楼市迷局》第三章之谁是高房价的推手
    图书 《楼市迷局》 的介绍:
    本书是一本帮您分析和把握中国楼市和房价的读物。本书从全球金融?;碌闹泄ナ刑钙?,详细阐述了房价构成因素和影响因素。本书从供给、需求、信贷和调控等四个方面分析了中国楼市,揭示了中国楼市乱象浮华背后隐藏的许多深层次问题。本书对金融?;蟮闹泄ナ凶隽苏雇?,对投资和购买房地产提出了有价值的建议。希望本书能为广大的投资购房者提供判断楼市走向的方法和思路,为读者分析中国楼市以及有关部门作决策提供参考。 ……
    >>> 进入《楼市迷局》,阅读更多本书精华

    网友对文章《《楼市迷局》第一章之谁最怕房价下跌》的评论
    目前还没有网友对文章《《楼市迷局》第一章之谁最怕房价下跌》进行评论,欢迎来抢沙发!
    看更多评论或参加评论

    博锐管理在线(pk10免费计划app)版权声明:
    本文仅代表作者个人观点,本网登载此文出于传递更多信息之目的,并不意味着博锐管理在线赞同其观点或证实其描述。博锐管理在线文库频道收录的文章均已获得版权人书面授权;非经博锐书面授权或作者本人授权,搜索引擎外的任何个人、网站或传统媒体不得以任何名义进行转载。

     推荐培训课程
    卓越PMC管理—生产计划与物料控制 卓越PMC管理—生产计划
    整个课程将以SAP 系统的管理基础获取PO订单跟踪管理---MRP物料需求计划---PR物料申购请求---PPB电子采购 …

    推荐

    北京

    上海

    广州

    深圳

    佛山

    苏州

    ·总裁五维突破
    ·全能型车间主任实战技能
    ·高级秘书和行政人员技能提高培训
    ·企业绩效考核设计实战特训班
    ·降低采购成本与供应商谈判技巧
    ·战略性人力资源管理
    ·销售精英2天强化训练
    ·企业公文写作与档案管理
    ·IE生产效率提升高级研修班
    ·采购人员综合技能提升
    ·office智能密钥ppt一天精华版
    ·强化英文演讲力(英文授课)(5月30—31日北
    ·《打造狼性销售团队》—“狼性营销经理人”特训营
    ·中高层经理全面管理技能实战训练(5月30—6月
    ·卓越领导力的提升(5月30日北京)
    ·部门经理、管理干部综合管理技能提升(5月30—
    ·招聘技能提升训练营(5月30—31日北京)
    ·大数据可视化技术与应用(5月30—31日北京)
    ·专业私董认证班(5月30日—6月1日北京)
    ·投融资项目分析与决策(5月30—31日北京)
    ·卓越营销策划实战-企业成功源于成功的营销策划(
    ·现场精细化管理改善与提升(5月30—31日上海
    ·提升数据分析能力的Excel超级应用
    ·项目管理
    ·打造高效率的产品测试体系—产品测试管理(5月3
    ·团队领导力(含测评)(5月30—31日上海)
    ·2018企业内部调查与舞弊风险防范全面指导(5
    ·MSA测量系统分析培训课程(5月30日上海)
    ·新时代中高层管理能力发展MTP
    ·企业变革期的员工心理管理实战(5月30—31日
    ·心理学在EHS中的应用
    ·现代企业?;胗惫芾硎滴瘢?月30—31日广
    ·工厂成本分析与控制(5月30—31日广州)
    ·人机工效学原则与评估工具运用(5月30—31日
    ·防错实战与自动化
    ·FMEA企业进阶实战提升培训课程(5月30—3
    ·MTP中层管理技能提升培训课程(5月30—31
    ·机械可靠性高级研修班(5月30—31日广州)
    ·电路设计常见问题解析和整改措施技术高级研修班(
    ·SIPIGHz高速设计高级研修班(5月30—3
    ·迎销-大数据时代营销思维与实战(5月30—31
    ·现场主管管理技能实战训练营(5月30—31日深
    ·辞退员工面谈沟通技巧与离职员工情绪控制(5月3
    ·从HR六大??榈饺еJ骄劢蛊笠稻?/a>
    ·流程管理与优化培训课程(5月30—31日深圳)
    ·营销管理中的“法”“理”“道”(大客户开发,渠
    ·大客户开发中的“诊”与“治”(5月30日深圳)
    ·向上“管理”—如何建立真正双赢的上下级关系(5
    ·商务书面沟通技能提升训练(5月30—31日深圳
    ·社保改嫁税务及个税调整后企业应对策略(5月30
    ·TTT—课程开发与设计(5月31—6月1日佛山
    ·中国合伙人(6月13—15日佛山)
    ·克服团队协作的五项障碍(6月21—22日佛山)
    ·非财务经理的财务管理(6月29日佛山)
    ·团队复制—系统落地特训营(7月15—17日佛山
    ·六西格玛应用实务(7月20日佛山)
    ·管理者成长地图:目标管理与计划落实(7月26—
    ·向杜邦学安全生产管理(8月23—24日佛山)
    ·营销精英“攻心式销售”特训(8月23—24日佛
    ·Excel高效数据管理与PPT商务简报制作(8
    ·供应商质量管理培训课程(5月30—31日苏州)
    ·ISO14001:2015环境管理体系内审员培
    ·赢销大客户的策略与技巧(6月1—2日苏州)
    ·TQM—全面质量管理最佳实践(6月1—2日苏州
    ·如何做好金牌店长—提升业绩十项技能实训(6月3
    ·创新创业型企业精英成长训练营(6月3—4日苏州
    ·FMEA企业进阶实战提升(6月5—6日苏州)
    ·工厂准时化(justintime)生产与实务培
    ·EAP员工心理辅导(6月8—9日苏州)
    ·内部控制与风险管理(6月10—11日苏州)
     推荐文章
        稻盛和夫阿米巴高效落地必须做好这四大铺垫!
        提高企业执行力,计划是关键
        项目培训效果跟踪的方式方法
        老板或领导带好团队的4个支撑基??!
        别试图教育员工
        开好誓师大会 责任落实到位
        制度第一,还是老板第一
        企业进行流程再造的恰当时机
        人力资源战略的终极目标是为了确保组织战略实
        2018,企业破局市场生存?;?大法宝!
     热点话题
    谈民企“成功经理人” 从“三顾茅庐”谈企业人才培养
    谈民企“成功经理人”
    从“三顾茅庐”谈企业人
    ·国有企业的贸易融资业务
    ·切勿轻视员工抱怨情结的文化
    ·如何做好宴席市???
    ·浅谈塑造国际品牌
    ·楼市下行,迟到的必然性
    ·从销售团伙到销售团队
     企业关注最新文章
    ·公司综合竞争力属“B+优强”水平
    ·省政协副主席李晓波深入公司调研
    ·韩国统计表明烟草制品在娱乐媒体中经常出现
    ·青岛市局(公司)开展领导干部讲流程专题培训
    ·济南市局(公司)开展“坚持以人民为中心的发展
    ·淄博市局(公司)压实“五个主体责任”营造风清
    ·2019年全国烟草行业多元化投资管理工作会议
    ·衢州元立金属制品有限公司转炉煤气系统节能改造
    ·我司获2018广州机器人与智能制造产业年度评
    ·黄兴董事长被评为2018广州机器人与智能制造
     相关资料下载
    市场营销战略全套分析模型 140页实用绩效图表汇总
    市场营销战略全套分析模
    140页实用绩效图表汇
    · JZ-SPI-S-CM-P01(配置管理
    · 华为研发
    · 产品开发项目计划模板
    · CEO日常管理七大解决方案
    · 房地产策划基础
    · 金域蓝湾案例总结
    · 大连中山区项目前期策划报告定稿
    · 金坛市国际轻纺城可行性研究
    · 某地方移动渠道营销服务能力提升项目启动会
    · 金庆公寓规划设计建议书
     管理百科最新词条
     汽车饰品  中南大学商学院  先花网  网易机票
     空姐代购  快递爆仓  沈丽  求伯君  三无
     梅州视窗  优尚家  水下搜索  金乡大蒜国际交易所
     网站盈利模式  盈利率  盈利能力指标
     盈利能力分析  盈利能力  珠宝销售技巧  通胀预期
     新书连载
    整理情绪的力量 世界史 超越套路的剧作法(修订版)
    文德尔班哲学导论
    直觉
    微习惯:简单到不可能失
    打草稿:编剧思维训练表
    我是怕怕
    不畏风雨
    合适:从升学择校、相亲
    不懂带人,你就自己做到
    后望书
    电影剧作问题攻略(修订
    博锐管理精英俱乐部最新赠送图书:
     博锐会员尊享优惠
    博锐管理精英俱乐部会员尊享公开课九折优惠!
    凡博锐管理精英俱乐部会员在博锐管理在线培训频道或中国培训易报名参加公开课,即可直接尊享九折优惠。
     中国管理咨询公司大全品牌展
    博锐微信号

    博锐微信号 ×

    关于博锐 | 联系博锐 | 留言博锐 | 积分规则 | 稿酬制度 | 服务快车 | 支付中心 | 友情连接 | 合作导航 | 实习编辑计划 | 网站地图 - TOP -
    Copyright © 2002-2019 www.gjpg.net . All rights reserved.
    博锐管理在线 版权所有   粤ICP备05057024
    博锐在线客服 ×
  • 神奇!沈阳现3D稻田画 2019-05-03
  • 云南丽江出台文件 规范网民留言办理工作 2019-05-03
  • 女性之声——全国妇联 2019-05-02
  • 讲法治说情操 江北党员干部听“老马”宣讲“两会”精神 2019-04-25
  • 宁夏出台意见推动就业扶贫 2019-04-18
  • 怀柔满族民俗风情节 体验长哨营满族乡八旗文化--旅游频道 2019-04-15
  • 高通推出电脑端移动计算平台 2019-04-15
  • 夏粮生产 绿色优质亮点多 2019-04-08
  • 千年女二变女主,杨蓉终于翻身做主人了 2019-04-08
  • 新疆网违法和不良信息举报受理和处置管理办法 2019-04-07
  • 当然,可这免费卡可以转给他人用,而这人并非是享有免费的人[微笑] 2019-04-07
  • 美说唱歌手在迈阿密购买摩托遭遇中枪 疑似身亡说唱中枪-国际博览 2019-03-23
  • 严彬小说三题:包小姐 星期天文学 2019-03-23