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    极速pk10计划版:《楼市迷局》第一章之中国楼市阴晴不定

    博锐管理在线 2009年10月29日 作者:张志前

    文章关键词: 《楼市迷局》  
         国际房地产市场低迷,让中国的持币购房者仿佛看到了一丝曙光。面对连续高温多年的中国房地产市场,人们太有理由期待一次像样的调整了。

    在建国后几乎半个世纪的时间里,中国内地基本上没有真正意义上的房地产市场。年轻的读者或许对此印象不深,但或许看过电视连续剧《渴望》、《金婚》,里面的人物有的住在筒子楼里,全家好几口挤在一个单间里,有的住着平房小院,能分开里外间,条件好一点的可以住上单位提供的一居室,有自己的厨房和卫生间,这就已经相当不错了。而像王沪生一家“高知”居住的复式洋房,那是普通人想也不敢想的。在《金婚》里面,张国立和蒋雯丽扮演的夫妻直到六、七十岁才从单位分的房子里面搬出来,住进儿子占用公款给买的商品房里面,原因很简单,老头老太太颤抖着说:“六十万!我们俩一辈子也没有赚到这么多的钱呐!”

    电视剧反映的大背景,是1998年国务院发布的《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,从此基本叫停了住房实物分配和福利分房制度,逐步推行住房分配的货币化和住房市场的商业化。笔者在此期间一直生活在北京,在住房制度改革的前五年时间里,人们还没有感觉到明显的房价上涨,直到2003年左右忽然开始加速。当次贷?;胬┥⒌氖焙?,中国的房地产市场已经经历了多年高速发展的局面。其中,与人们的直观感受相符的是,全国房价从2004年到2007年末呈现出“非理性”的快速上涨趋势,这四年时间里,全国房屋销售价格指数累计上涨36.9%,其中,部分城市和楼盘价格上涨幅度更大。特别是在2006、2007年两年,在资本市场财富效应和资产价格上升、通货膨胀加速上攻的多重支持下,房价的增长速度更加惊人。房价的过快增长引起了很多人的担忧和布满,国家为此专门出台了一系列调控政策,但却陷入了“越调控越涨”的怪圈。即使是在收紧银根、大力收缩流动性的2007年,房价也是有增无减。

    或许是当年的强力调控政策在年末终于产生了效果,或许是被大洋彼岸的美国房地产市场严寒传染,2007年底的中国房地产市场开始悄然发生一些变化,全国各地齐步向上走的房价开始出现一定的分化:在北京、上海、广州等一些一、二线城市,量和价都出现了不同程度的停滞或下跌。消费者开始对未来房价的上涨产生怀疑,市场上的观望情绪浓厚,有的地方甚至出现了退房潮,前期拼命争抢的恐慌性购房需求有所降温。在消费者的观望中,新房销售量和二手房交易量大幅萎缩,许多原来根本买不到房的楼盘转而推出各种促销手段,比如买一层送一层或是买房送车,变向或直接开始降价。2008年2月,有记者在广州调查了108个楼盘,与四个月前相比,有1个楼盘跌幅超过50%,17个楼盘跌幅在20%-40%之间,44个楼盘跌幅在20%之内,只有10个楼盘价格上涨。其中,某楼盘价格跌幅达57%,开发商能够慷慨“腰斩”房价,让人不禁要对原先的利润浮想联翩。2008年9月,北京房价在苦苦支撑一年之后终于低下了高傲的头颅,环比下降10.04%。

    但是在不少二、三线城市,房价却依然延续了强劲的势头,成交量和价格双双提升。2007年全国 70个大中城市房屋销售价格比上年还上涨了 7.6%,涨幅比上年提高 2.1个百分点。对此的解释也不尽相同,有的提出一线城市房地产市场已经高估,有的认为二、三线城市还没有涨到位,有的则归因于投机资本的流动趋势等等。

    无论如何解释,全国房价在经历了多年的快速上涨之后,在2007年底到2009年初的一年多时间里,借次贷?;辛说髡踔料陆档那魇?,这一点是毋庸置疑的。数据显示,2007年底至2008年底,国房景气指数、商品房销售价格分类指数持续下降。全国房屋销售价格指数增速和北京、上海等一线城市的这一指标,均出现了滑梯式的大幅回落,均降到负增长水平,深圳一度出现16%的负增长。

    看到报纸上、网络上和电视新闻里有关房价和销售量的数字不断下降,人们开始相信国内房地产市场的寒冬真的来了,房地产开发商也要夹起尾巴做人了,购房者终于可以扬眉吐气了!预言房价要下降的人们激动不已,他们中的有些人从2005年开始撰文预言房价2006年下降,等了一年没降又预言2007年下降,眼看又是一年狂涨,终于迎来了预言的实现。他们继续用各种理论来论证,房地产市场调整是需要时间的,房价还将继续下跌!

    然而,预言似乎总是难以成为现实,不管是造化弄人还是什么其他因素,中国楼市在经历了一年的煎熬之后忽然多云转晴,有了重新抬头的迹象。

    2009年5月,国房景气指数回到95以上,比4月份提高1.18点,连续第二个月反弹。当月,北京房屋销售价格指数环比上涨0.20%,5月21日,北京期房网上签约套数创出近期新高,达到1,064 套。上海、深圳等地的房屋销售价格指数增速的同比和环比也都开始回升。2009年5月,广州市十区一手住宅交易均价为8386元/平方米,环比上升5.1%。随着房地产热销行情的延续,房价开始企稳反弹,交易量从底部回升,北京再次出现了一房难求的开盘盛况,等待抄底的人们懊悔不已。

    还没等到懊悔的劲儿过去,人们又惊异地发现,好像房地产市场也没有完全复苏。从2009年5月到7月,广州楼市的周成交量从最高峰时的4000套腰斩到2000套!有“业内人士”甚至预计2009年下半年房地产市场将重新萎缩,房价下跌可能在四季度再次出现?!肮弁薄币仓匦绿?,某房地产网站调查显示,有40%的网友表示不会在2009年下半年买房,35%的网友准备“看看再说”,另有超过一半的网友预期广州下半年整体房价将下跌。

    在这个节骨眼上,几乎所有的人都迷失了方向,中国楼市在全球金融?;窒潞龆踉泼懿?,忽而阳光灿烂。潘石屹的SOHO似乎在2009年初的“小阳春”中踏空了,王石的万科似乎降价降得太早了点儿,冒着风险拿地的开发商们似乎要大发利市了,但一切仍有变数。因为房地产市场从来就不只是单纯的市场那么简单,有太多的人关心它,有太多的力量在其中角力,有太复杂的利益关系牵涉其中。毋庸置疑,有许多老百姓盼着它降,这些老百姓人数众多但“声音”并不响亮,影响力也有限。但也有人怕它降怕得厉害,这些人或许不多,但力量强大??纯此?,或许就不难理解为什么房地产价格难以降下来了。如果您认为这仅仅是房地产开发商的事儿,那可就错了。他们会是谁呢?



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    图书 《楼市迷局》 的介绍:
    本书是一本帮您分析和把握中国楼市和房价的读物。本书从全球金融?;碌闹泄ナ刑钙?,详细阐述了房价构成因素和影响因素。本书从供给、需求、信贷和调控等四个方面分析了中国楼市,揭示了中国楼市乱象浮华背后隐藏的许多深层次问题。本书对金融?;蟮闹泄ナ凶隽苏雇?,对投资和购买房地产提出了有价值的建议。希望本书能为广大的投资购房者提供判断楼市走向的方法和思路,为读者分析中国楼市以及有关部门作决策提供参考。 ……
    >>> 进入《楼市迷局》,阅读更多本书精华

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