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    秒速pk赛车计划:《楼市迷局》第一章之金融海啸祸起次贷

    博锐管理在线 2009年10月29日 作者:张志前

    文章关键词: 《楼市迷局》  
         无论您在公元哪一年翻开这本书,21世纪的第一?。ㄏM彩亲詈笠怀。┦兰徒鹑谖;谋⑹奔涠际?007年,它的起源是一个原本陌生,如今却众人皆知的名词——次贷?;?。

    金融?;纠词俏匏接?,也无所谓无的,经济泡沫积累到一定程度,往往就要以金融?;男问嚼醇菲?,就像疖子难免要鼓头。然而,这次金融?;醋⒍ㄒ裢庥斜鹩诶飞系钠渌鹑谖;?,一方面是由于它的规模特别大、影响特别深、冲击面特别广阔,但更突出的、让人们记忆深刻的、特别不同于以往金融?;?,就是它的产生与爆发都涉及到与房地产密切相关的金融衍生品上,“次贷”正是这里面最先挤破的疖子。

    我们把时钟拨回2006年,这一年,一切都风平浪静,世界绝大多数市场的房地产价格一路走高,到处一片欣欣向荣的景象。在美国,金融机构在热情地向不具备一般贷款条件的客户推荐次级贷款产品,然后把这些“肥肉”重新切碎、打包、分割之后抛向衍生品市场,在那里等候的机构投资者则像鬣狗一样迫不及待地分享这场盛筵。在现代金融衍生品的帮助下,一个又一个家庭奇迹般地拥抱了自己的美国梦,住进了实际上仍然不属于自己的大房子。虽然已经有人注意到了次级贷款违约率的上升,但警告的声音就像大海中的一朵泡沫,转眼就被肉食者的吆喝声淹没了。

    次级贷款是房地产抵押贷款的一种,实际上应该叫做次级抵押贷款(sub-prime mortgage),其初衷是为了能够支持那些收入不稳定、可能债务负担较重、缺乏抵押物、信用评分较低的消费者购买房屋,实现政府“居者有其屋”的良好愿望。这良好的初衷掩盖下,次级贷款往往披着温和的外衣,在开头的若干个月或者几年时间里保持每个月较低的按揭支付利率,等过了一定时间则陡然提高,年利率突然提升的幅度可能高达10%。如果贷款者原本没有固定工作或收入很低,那么除非他们能够在这段时间内找到一份称心如意的好工作,否则付不起房贷只是早晚的问题,按照常理,这种次级贷款早晚是要遭遇违约的。但偏偏有一个重要因素支撑着这个神话,在当时也似乎还要一直支撑下去,这个因素就是一路上涨的美国房价。

    21世纪的最初六年时间里,美国房地产价格以年均增长9%的速度不可思议地持续攀升,而相比之下,20世纪最后十年的年均增幅只有3%左右。从稳步发展到井喷式的行情大爆发,“千禧年”前后美国房地产市场的巨大反差归根到底可以追溯到一个名人身上——本•拉登。2001年,本•拉登领导下的“基地”组织在美国策划发动了“911”事件,劫持民航客机撞毁了美国世贸中心、损坏了五角大楼。这一事件直接导致了欧美出兵阿富汗和后来的伊拉克战争,改变了21世纪世界安全形势和国际军事格局。而更加隐蔽的是,它埋下了次贷?;闹肿印颂嵴袷艿健?11”事件影响而萎靡不振的美国经济,美国联邦储备委员会(简称美联储)大幅降低基准利率,刺激经济增长。在2001年到2003年期间,美联储连续13次降息,基准利率从6.5%下降到2003年6月1%的46年来最低水平,30年固定利息房贷利率从2001年最高的7.16%下降到2003年最低点5.23%,15年固息房贷利率从6.7%下降到2003年最低点4.63%,一年可调息按揭贷款(ARM)利率从2001年底的7.0%下降到2003年的3.8%。美联储无视经济增长恢复的迹象,继续频繁、持续、大幅降息,事后被认为是不可理解的错误,但在当时的确推动了美国投资和消费的温度飚升。在不断下调的房屋贷款利率吸引下,美国房地产市场出现了长达五年的单边上扬趋势。

    房价上涨不可怕,可怕的是房价一直上涨。低利率、低通胀、高增长的美国经济和持续高企的房价让很多美国人相信一个史无前例的黄金时代已经到来,房价将一直上涨下去。而只要房价上涨,贷款机构、贷款人就永远不用担心贷款收不回来。如果贷款人的钱不够用了,贷款机构还十分贴心地通过重新评估,在比最初贷款时更高的房价水平下给予更高的贷款上限,增长的部分可以提取现金用于消费。就算还不起房贷,贷款人大不了把房子卖掉或者还给贷款机构,贷款机构也乐于收回房屋再拍卖个更高的价格。贷款机构不在乎贷款人的资质如何、有没有能力还款,贷款人有的被忽悠进去,有的则是“赤条条来去无牵挂”,大家一起把次级贷款的盘子越撑越大。在1994年,次级贷款在美国按揭贷款总额中的比例甚至不到5%,而在白热化时期的2007年,次级贷款在按揭贷款中占比高达22%-24%,平均年均增长25%!

    这就是次贷?;⑶暗那榭?,然而,盛筵总有散去的时候。

    从宏观上看,帮助贷款机构吹大泡沫的是美联储,很不仗义地戳破泡沫的还是美联储。2004-2006年期间,美联储连续17次提高基准利率,到2006年8月,联邦基金利率上升到5.25%的新高。利率攀升就像反向拨动表盘的手指,力量越来越大,不但把房地产的时钟按停,还逐渐地开始逆向转动。购房者的还贷压力随着利率的快速提高而大幅增加,次级贷款的违约率则首当其冲地一路飚升,连优级贷款(prime mortgage)的违约率也跟着大幅提高。

    随之而来的绝对是美国房地产市场的噩梦。在2005年8月美国房价和销量达到单体住宅均价22.9万美元,现房销售量年率720万套的历史顶峰之后,就开始显露出颓势,到2006年3月分别降至21.3万美元和692万套,到2007年12月更是降至19.8万美元和585万套;新房销售量也由2005年的128.3万套降至2007年的77.4万套。新房卖不动了,新涌现的是新瓶装旧酒的老概念:“帐篷城”。帐篷城现象原本是指在20世纪30年代,由于经济大萧条失去一切的人们,沿着美国加州首府萨克拉曼多的美国之河两旁建起很多简易帐篷作为藏身之所。在次贷?;⒑?,很多人一方面本来就还不起月供,另一方面又由于金融?;袅斯ぷ?,不得不把房子的钥匙装进信封里寄回给银行,自己黯然搬进帐篷城。这种信件因为装了丁零当啷的钥匙而被戏称为“jingle mail”。在加利福尼亚州首府萨克拉门托的郊区,许多人搬进了专门为无家可归者开放的私人花园,过起了长期的露营生活。加州政府对此也有心无力,州长施瓦辛格不幸很可能成为加州财政的“终结者”。奥巴马政府拒绝为加州的55亿美元政府债融资提供担保,于是,加利福尼亚州这个全球第八大经济体很可能就此“破产”。施瓦辛格坦言:“过去18个月以来,1/3的社会财富消失,从去年开始税收减少27%。经济?;约又莸拇蚧魇侵旅?。如果考虑到通货膨胀与人口因素,加州的税收仅相当于上世纪90年代末的水平?!辈还?,加州的债权人好歹能够拿到“白条”,可以等 “杨白劳”赚到钱再秋后算帐,相比之下,已经倒闭和重组的金融机构则显得有点冤。

    2007年3月,美国新世纪金融公司宣布破产,捅破了次级抵押贷款风险的最后一层窗户纸。8月,美国房地产投资信托公司American Home Mortgage宣布破产。2008年9月,美国政府宣布接管“两房”——房地美(Freddie Mac)和房利美(Fannie Mac),处在旋涡中心的美国抵押贷款巨头尝到了自己酿下的苦果。

    2008年6月,创建于1923年的美国第五大投资银行贝尔斯登不得不以2.36亿美元的“地板价”卖身给摩根大通。2008年9月14日,美国第三大投资银行美林公司抢先以29美元一股的价格把自己出售给美国银行,顺利以自己的被救赎抢走了雷曼兄弟的最后一根救命稻草。次日,美国第四大投资银行雷曼兄弟宣布破产。加之其后从独立投行转变为银行控股公司的高盛和摩根斯坦利,美国五大独立投资银行全军覆没,曾经叱诧风云的华尔街独立投资银行模式宣告终结。

    9月16日,美联储宣布,授权纽约联邦储备银行向陷于破产边缘的美AIG提供850亿美元紧急贷款。贷款将以AIG的全部资产为抵押。作为提供贷款的条件,美国政府将持有AIG79.9%的股份,并有权否决普通股和优先股股东的派息收益。AIG是美国最大的保险公司,它在信贷违约掉期等业务上累计亏损高达250亿美元,在其他业务上累计亏损也达到150亿美元。

    9月25日,全美最大的储蓄及贷款银行华盛顿互惠公司被美国联邦存款保险公司(FDIC)查封接管,成为美国有史以来倒闭的最大规模银行。在联邦存款保险机构安排下,摩根大通以19亿美金收购该行大部分资产。而在此之前,已经有大批储蓄机构倒闭。

    房地产贷款机构、投资银行、保险公司、储蓄机构……美国金融体系在2008年下半年迎来了最黑暗的时刻。

    表1-1 2007-2008年美国部分破产(被收购)金融企业一览

    时点 破产企业

    2007-03 新世纪金融公司

    2007-08 American Home Mortgage

    2007-10 迈阿密山谷银行

    2008-01 密苏里道格拉斯银行

    2008-03 密苏里州的休姆银行

    2008-05 ANB金融国民协会银行

    2008-05 明尼苏达第一诚信银行

    2008-06: 贝尔斯登被摩根大通收购

    2008-07 加州印地麦克银行

    2008-07 内华达州第一国民银行

    2008-07 加州第一传统银行

    2008-08 佛罗里达第一优先银行

    2008-08 哥伦比亚银行信托公司

    2008-08 佐治亚Inergrity银行

    2008-08 诚信银行

    2008-09 银州银行

    2008-09 华盛顿互惠银行

    2008-09 雷曼兄弟

    2008-09 AIG被美国政府接管

    2008-09 美林公司被美国银行收购

    2008-09 美国政府接管“两房”

    虽然规模庞大,但这些金融企业只是次贷?;鹑谖;乃跤岸?。实际存在的刺激抵押贷款藉由金融衍生品之手摇身变成次级债(基于次级抵押贷款的资产证券化产品)CDO,然后再变成更加虚无的信用违约互换CDS,就像走过了一层层放大器,将收益和风险都极大地膨胀。CDO只有2万亿规模,而CDS规模却高达62万亿,相当于其GDP总量的400%!

    我们在此无意再向读者介绍复杂的金融衍生品和风险传导机制,只是想指出这场史无前例的金融风暴来源于房地产市场,反过来掀翻了房地产市场,也必将对全球今后的房地产实际市场和虚拟衍生品产生深远影响。



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    图书 《楼市迷局》 的介绍:
    本书是一本帮您分析和把握中国楼市和房价的读物。本书从全球金融?;碌闹泄ナ刑钙?,详细阐述了房价构成因素和影响因素。本书从供给、需求、信贷和调控等四个方面分析了中国楼市,揭示了中国楼市乱象浮华背后隐藏的许多深层次问题。本书对金融?;蟮闹泄ナ凶隽苏雇?,对投资和购买房地产提出了有价值的建议。希望本书能为广大的投资购房者提供判断楼市走向的方法和思路,为读者分析中国楼市以及有关部门作决策提供参考。 ……
    >>> 进入《楼市迷局》,阅读更多本书精华

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