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    秒速赛车免费计划:“北京长阳模式”拟全国推广 开发经验还是营销噱头?

    《每日经济新闻》 2009年10月21日 作者:张敏

    文章关键词: 开发  
             “这块地不贵,我们拿这块地时不是拍脑袋决定的?!痹诮站傩械摹?009中国房山长阳城市建设模式研讨会”上,万科北京公司总裁毛大庆表示。



        9月7日和28日,万科分别以22亿元和29.3亿元的价格拿下北京市房山区长阳镇1号地和5号地,楼面地价分别达到6443元/平方米和5726元/平方米,高出房山区平均地价水平近三倍。



        随着轨道交通建设的推进,北京市的郊区地块越来越受热捧。



        根据房山区政府的数据,在万科拿地之前,房山区已经通过村庄整体搬迁改造的方式,节约出1.25平方公里的建设用地指标。同时,拆迁农民得到了每户62万元补偿款、或不超过160平方米安置房的补偿。房山区今年的土地出让款已达到了近70亿元。



        据悉,中国系统工程学会正在将这种土地出让中引入 “投融资规划”的“长阳模式”进行梳理,准备上报相关部门,并拟在全国推广。



        不过,有业内人士认为,从万科拿下长阳地块开始,房山区已经出现了“地王拉不动房价”的现象,这说明市场泡沫已经足够庞大。因此,所谓的“投融资规划”,也许只是一个营销噱头。



    暴涨的“土地财政”



        所谓“投融资规划”,是将长阳镇土地开发涉及的村庄拆迁、基础设施建设等各项费用折现计算,折合到土地成本后,看地价定为多少才能保持盈利。



        据了解,今年北京市土地整理储备中心向房山区提供融资49亿元,其余资金由房山区政府和长阳镇政府负责筹集;待土地出让后,再偿还北京市方面提供的融资,增值收益则归房山区政府。



        目前,仅万科获取的这两幅地块的土地出让收入,即足以偿还北京市方面的全部投资。



        北京市房山区政府提供的资料显示,在长阳镇于2006年启动的镇区规划中,共涉及15个自然村,人均建设用地面积高达226平方米。房山区区长祁红向《每日经济新闻》记者表示,通过土地整理,将农民纳入到城镇社区或新村中来,人均所占建设用地面积可至少降低到150平方米,共可节约1.25平方公里的建设用地指标。



        他表示,按其中50%的土地可用于出让、容积率为1.5来计算,可建设房屋约100万平方米。如果按照房山区现有1450元/平方米的出让土地招拍挂平均楼面地价,出让总收入为14.5亿元。



        祁红向记者算了一笔账:按照1800元/平方米的建筑成本计算,根据15个村的合并搬迁补偿方案,可以初步测算村庄合并搬迁总投资约为35.5亿元。同时,长阳镇30条市政道路建设约需要12.06亿元,供电站等基础设施建设需要3.62亿元,小学等公共设施建设需要5.35亿元,公建设施共需支出21.03亿元。投资合计56.53亿元。



        经过测算不难发现,单是万科、北京城建9月拿下的三个地块,总价就达66.4亿元,不仅弥补了投资总成本,还使房山区政府净赚近10亿元。房山区副区长吴会杰在 “研讨会”上表示,长阳镇年底前还将推出不少于100万平方米的土地。



    周边新盘跟风涨价



        地价高企直接影响到房价?!睹咳站眯挛拧芳钦叩鞑榉⑾?,作为房山区距离市区最近的城镇,目前长阳镇的在售楼盘中,“西棕榈滩”的均价为9200元/平方米,下月即将开盘的“原香小镇”均价为7500元/平方米。在整个房山区,楼盘均价仅为5000~6000元/平方米,甚至有3000元/平方米以下的房子。



        记者发现,在万科拿下这两块地后,长阳镇的不少楼盘开始调高售价,调整幅度约1000~3000元/平方米。原定于9月中旬开盘的某知名楼盘也推迟了开盘时间。不少分析人士认为,按照万科的拿地成本,未来房价肯定要卖到1万元以上,这也是周边楼盘涨价的重要原因。



        有业内人士表示,由于永定河的存在,房山区长期以来承担着“泄洪”的功能,政策优惠较少,发展也相对滞后。体现在房地产市场上,则表现为“价格洼地”。



        这也许可以平抑市区高企的房价。中国人民大学土地管理系主任叶剑平认为,如果郊区的学校、医院等公共配套设施建设能够跟上,整个城市实现公共服务均等化,将有望在推高郊区地价、房价的同时,分担市区内的高房价,即产生“房价扁平化”的效果。



        另一方面,房地产经纪机构美联物业的报告却显示,与大兴、通州、广渠路“地王”带动周边楼市价格上涨不同,长阳“地王”出现后的半个月内,该区域的二手房价非但没有上涨,反而下跌2%,二手房成交量也出现了10%左右的下降。



        美联物业市场部总监张大伟表示,虽然房山区的在售楼盘都在涨价,但今年以来,房山区的新商品房空置率在北京各区县中一直排名前五,说明市场泡沫已经较大,更遑论拉低市区房价。



        中国土地勘测规划院副院长邹晓云也向记者表示,由于市政建设周期较长,且该区域能够分流的人口和资源有限,因此,这并不是平抑房价的有效手段。只有释放城市中大量的空置房屋和土地,并通过金融政策抑制投资性需求,才能缓和快速上涨的房价。



    消灭“城中村”?



    曾帮助长阳镇做区域规划的北京大岳咨询公司总经理金永祥告诉《每日经济新闻》记者,在土地一级整理开发中,在做好镇区规划的基础上,提前将土地投融资规划引入,这种模式在北京尚属首创。



        在通常的开发区规划中,由于政府缺乏资金,多数情况下只能先把“毛地”卖出,通过这部分资金来进行配套设施建设。这不但会降低投资人的预期,导致土地贬值,而且也容易因为缺乏整体规划,而造成 “城中村”、“断头路”,以及“钉子户”、“烂尾楼”等现象。



        北京市规划委员会副主任夏林茂表示,如果缺乏规划,在城市开发建设中,很容易形成开发商“吃了肉,吐出骨头”的现象,其中,“藏污纳垢”的“城中村”就是典型例子。



        夏林茂表示,目前北京市共有450个村庄需要进行“城中村”改造,花费的成本至少是千亿级的,这些本来应该从开发商的前期利润中支出的部分,不得不由政府买单。对于政府的财政来说,无疑是一个极大的负担。



        金永祥向记者表示,除了长阳镇以外,目前房山区还有多个项目正在进行土地开发中的“投融资规划”。他透露,在为房山区做规划的同时,公司正在整理这种模式,准备由中国系统工程学会提交给相关部门,并希望能在北京乃至全国推广。



    开发经验还是营销噱头?



        表面上看,房山区长阳镇政府通过“投融资规划”出让土地,解决了公建设施配套的资金来源,提高了财政收入,是一种不错的模式。



        但邹晓云表示,城乡结合部一向是较为混乱的区域,这或许与我国的城乡二元体制有关。做好科学规划是一种很好的解决办法,但最根本的问题在于安置好土地出让中的失地农民,而不是只专注于城市规划和“土地财政”。



        另一方面,消费者也未必认同这种模式下产生的高房价?!叭绻髂瓿ぱ舻姆孔幽苷堑?万元/平方米,那肯定是有泡沫的?!奔苹诒本┪鹘悸蚍康幕婆肯颉 睹咳站眯挛拧芳钦弑硎?。和开发商不同,她对这个区域信心不足?!按映ぱ糇档浇鹑诮?,最少要花半个小时,还不算堵车的因素;同样是郊县,从通州到国贸只需要15分钟?!?br>


        日前,记者特意乘车从金融街前往长阳镇,驶出五环后,便发现虽然路况尚可,但道路两侧多是未开发的荒地,弯道较多,途中还经过一个收费站,全程用时40分钟。



        根据规划,地铁房山线最早将于明年底试运营,全程时间将可能只有24分钟。目前在长阳镇的不少区域,开发商已经开始“大兴土木”,同时启动的,还有道路等基础设施建设。据了解,房山区政府正在与北京市政府协调,计划引入一些高校的分校区。



        张大伟认为,即便如此,也很难让房山的房价涨起来?!把嘟荚缇徒恕笱С恰?,交通也比较便捷,但这么多年了,房价还是上不去,北京的有钱人显然也不会去燕郊买房?!?br>


        张大伟表示,与很多发达国家不同,中国的城市化进程刚刚起步,还未发展到城市人口向郊区回流的阶段。这个现状不是修几条地铁、建几所学校和医院、完善一些配套设施所能够改变的。



        他表示,万科高价拿地或许是“战略选择”。鉴于万科一向谨慎的作风,未来两三年,这一点或与“地铁房山线”一起,成为很好的营销噱头。



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