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    游戏论坛:瞿彪:不因世博建酒店,应为长远谋发展

    《迈点酒店门户》 2009年8月14日 作者:《迈点酒店门户》:

    文章关键词: 迈点网   酒店   世博会  
           盛高置地作为上?!笆笸庾史康夭笠怠?,虽然涉足酒店业时间并不算太长,但出手就是大手笔,备受瞩目的上海外滩半岛酒店就是盛高置地投资开发的第一个酒店项目。而上海盛高置地酒店投资管理公司总经理瞿彪,作为一位资深的酒店人,从开始的喜达屋到后来的四季酒店,再到上海盛高置地,完成了从酒店管理者到业主之间的完美转身。这种身份的转换让瞿彪对酒店业有着更为清晰的认识,从业主的角度他是如何看待世博会的?如何看待中国酒店业发展中存在的一些问题?如何打造民族品牌?带着种种疑问迈点网记者采访了上海盛高置地酒店投资管理公司总经理瞿彪先生。



      进军酒店业是企业发展战略需要



    迈点网:近几年多家房地产企业纷纷转型商业地产,进军酒店业,这其中有成功的项目也有失败的项目。盛高置地近几年也在发展酒店项目,发展酒店项目是出于什么考虑?

    瞿彪:我们是在2004年开始发展酒店业务的,因为我们原来是地产项目,后来转到酒店行业,我们第一个做的是上海半岛酒店,10月份就要开业,除此外我们还跟洲际有合作,是正在盖的洲际皇冠假日酒店,还有一个holiday inn ,还有一些酒店式公寓在苏州,是跟新加坡辉盛国际旗下品牌辉盛阁合作,跟阿曼酒店集团旗下GHM酒店集团也有合作,总共大概有七八个酒店项目。

    一个是从企业的发展战略上考虑,我们是一个上市公司,从企业发展战略需要,地产行业本身是一个现金流快进快出的一个行业,发展以后一定是有一个中长期的发展,从房地产行业来讲没有中长期的,因为你不可能去持有物业。酒店项目的发展正好弥补了这一块。作为上市公司也需要有这些资产的。

    迈点网:酒店业务对盛高置地来说占什么样的地位,是今后公司发展的重点还是为了提升地产项目的商业价值?

    瞿彪:现在盛高置地是两大板块,一块是主业,就是地产,第二块是不动产,就是酒店。

    从我们项目来看大部分是有这个关系,但也有纯粹跟酒店有关跟地产无关的项目,比如说上海半岛酒店边上并没有商业地产项目,就纯粹是一家酒店。

    迈点网:现在因为金融?;芏嘁抵饕苍谂资劬频?,而盛高置地这时是大肆发展酒店业,而且是高星级酒店,为什么?

    瞿彪:盛高置地并没有大肆发展酒店业,我们现在所建的项目都是原来计划里有的,只是金融?;⑸院笪颐撬俣壬虾驮吹募苹行┍浠?,有些计划延缓了但没有停下来,还在继续做。但考虑到整个酒店业的发展状况,目前我们暂时没有考虑发展新的项目,原来有的项目我们也不会停下来,而且通过上半年我们也得到了一定的喘息机会,现在没有什么问题了。



    酒店投资是长期行为,不应与特定活动联系在一起



    迈点网:受各种因素影响,现在酒店业整体形势并不好,那可否把世博会看成是一个酒店行业扭转局面的契机?

    瞿彪:对于世博会也好,奥运会也好,假如说从立项上面来讲,无论业主是个体的、民营的还是国有的,我很反对把某个酒店项目和某个特定时期的活动结合在一起,酒店投资不是一个临时的商业投资行为,而是一个中长期的行为,所以不应勉强地把酒店业和世博会联系在一起。

    如果因为世博而去建一个酒店,我认为方向上是错误的,因为盖一个酒店是个中长期的行为,从投资回报严格来讲,好的酒店要8年,一般的酒店10年-12年。投资回报的产生需要相当长的时期,应该比较理智的去思考,而不是说因为世博会而扭转什么势头。世博会确实会带来客源,但是我个人也跟业内人士聊过这个话题,世博会的客源也跟你酒店定位有关系。现在盲目的追求高星级,但世博会来的客人除了各个国家政府派来的人,大部分是自费来的,所以这些人对酒店的需求不是追求高星级的,也不是所有的外国人就都会住高星级酒店。据我们了解到的情况,乐观的估计大概要有7000万客源,但其中95%的客人是国内客人,而在当前的中国经济情况,这些群体中消费高星级酒店的毕竟是少数。中国经济是在发展,但还没到老百姓出门都住高星级酒店的程度,这跟建高星级酒店有什么内在的关系吗?他们会去住300美金、400美金的酒店吗?我看不会,他们这种消费更多的是家庭带着小孩出来玩,会从经济上考虑,而不会盲目追求高星级。

    把世博作为酒店业转机我认为不合适,但经济型酒店特别是上海的经济型酒店在世博期间会有很好的出租率。

    迈点网:虽然您持这样的看法,但现在盛高置地的酒店项目还都是高星级酒店? 

    瞿彪:是,我们现在的酒店都是高星级酒店,但我们建酒店并不是因为世博会了,我们就认为这是一个机会,就算这个酒店那半年天天住满,那它的投资能在半年收回吗?跟本没有关系。

    迈点网:那您认为一线城市的高星级酒店还是有发展前景的? 

    瞿彪:这是个战略的问题,不能简单的看,以点带面的说是不完全的。比如说我们现在建的半岛酒店,是国际知名品牌又在外滩,这个位置是独一无二的,我们做这个项目人家很奇怪你怎么拿到这么一块地?我们认为有这么好的一个位置,这么好的一个品牌,又在上海这么一个可以说是全国金融中心,再加上最近国家宣布的政策,是2020年要把上海建成国际地位的国际金融城市以及航运中心,从这个角度来讲上海有很大的发展潜力。而在位置上建这样的高星级品牌酒店,它一定有适合它的客户群,而不是因为世博会。

    迈点网:但现在业内有个说法是中国一线城市高星级酒店市场已经饱和了?

    瞿彪:这句话我同意,因为大家在盲目追求高星级。这首先要看它的地理位置,酒店人说“location,location,and the location”。第二个是它的定位,它所在的区域和功能定位,这和市场有密切关系,没有功能定位的话很难。比如在上海新的博览中心,它周边的酒店定位就是比较清晰的,博览中心附近的酒店在博览会期间出租率是非常高的,不管是否有金融?;?。但是这只是区域性的,它并不能带动整个上海,当它饱和了才会向外延伸。

    我们在上?;褂幸桓鼍频?,本来要做洲际皇冠假日的,后来因为上海有个潜在的迪斯尼项目,我们跟它很近,所以就看中它们那个市场。迪斯尼在国际上的配套酒店基本都是家庭型旅游的,西装革履的不可能去那里,一定是休假时和家人孩子一起去的,这样的定位我们觉得做一个holiday inn的品牌酒店可能更有益,如果做一个丽思卡尔顿、四季酒店一定不是成功的市场定位。

    迈点网:是否与世博会相比迪斯尼的项目对酒店长期影响更大?

    瞿彪:其实这是一个长久性的问题,而不是一个短期的行为,像奥运会北京起来的一批酒店现在有的开始抛售了,奥运会能多长时间?顶多三个星期,算他宣传半年好了,也仅此而已。世博会说是半年,但是里面建了洲际酒店、酒店式公寓,更多的是政府行为。因为世博局在海外承诺,我们举办世博会要为参展国提供免费住宿,不收费的,所以来的人不能有选择,只能在世博村里住。

    迈点网:那世博会后酒店入住率下降是否是必然的?

    瞿彪:投资酒店不要把某个项目联系在一起,绝对是没有内在的关系,被冲昏头脑的、短视的人才会把一个项目、一个活动和酒店扯上关系、联系在一起,因为这是中长期的投资,与世博会放在一起我认为是不理智的。

    那么上海世博会会不会带来些客源,对酒店业有益?对于酒店也是肯定有益的,但是对什么样的酒店有益?从一星二星到五星都会受益,但是最受益的不是高星级酒店,应该是中档的或是中档偏低点的。为什么?你看客源组成,95%以上的客源都是国内客人,5%才是境外客人,境外客人有些还是政府买单。而且我们把世博会炒得很响,你是中国人,上一届世博会在国外举行时你有兴趣去国外看吗?其实我们中国这炒得热,外面不一定很热,很多国外的人可能根本不知道你中国开世博会。另外知道又怎么样,我一定要去吗?这不像奥运会每个国家运动员代表要去的,所以这个更多是一个国内活动。



    中国酒店业结构性过剩是相对的



    迈点网:现在业内普遍认为中国酒店业呈现结构性过剩的情况,按照中国经济现在发展的速度来说,酒店结构性产业过剩的问题未来能否解决?

    瞿彪:我是这样认为,所谓过剩与不过剩,一定要看这个城市本身的能力才能决定这个事情。上海曾经在1990年以前也有个酒店业过剩的说法,那时是改革开放初期,但是随着上海浦东的开发,上海经济的发展,上海的酒店又不够用了,这就是相对的过剩。假如说是上海的经济与全球经济相比恢复的比较好,上海本身有这个吸引力,有更多的内容和活动,比如是全球金融中心,航运中心,国家把很多票据业务、管理业务都拉到上海来了,那么这肯定会让酒店的需求量加大,也许到某一点的话,上海的酒店业就不过剩了。但是就目前情况来讲,因为世博会去建酒店,那世博会开完了,这些酒店最少两三年甚至三五年,高星级酒店会出现相对过剩的一个?;?,这是可以预见的。

    迈点网:那这是要靠市场发展自己去解决还是要从政府角度对其进行引导和控制?

    瞿彪:这是由国家体制决定的,国家只能在信息上予以引导,没有根本的决定权,不可能用政府行为去控制。现在管酒店行业的旅游局从酒店建设开始到结束,可以说不用他签一个字,酒店就会建好,但恰恰管旅游、管酒店的从政府职能来讲是它这个部门。而那些不管酒店业的,对这个行业不是很清楚的,比如说规划局、土地局,这些部门才是决定这个酒店可不可以盖起来的。从职能上讲管的人不起作用,起作用的人不管,所以政府要控制是不可能的,只能按市场规律优胜劣汰。

    迈点网:现在很多二三线城市政府都鼓励建高星级酒店,这是不是需要进行引导?

    瞿彪:那些城市甚至更小的乡镇,一个当然是有商业意图在里面,更重要的是政府引导建酒店。比如一个乡政府、镇政府、地级市,它认为我也要有五星级酒店,这就很危险。当地政府说你要在这开发地产吧,那我希望你在这边建一个酒店,我们给你个土地政策优惠,给你配套怎么样怎么样,这样这个酒店建起来了。但这不是按市场定位、市场导向盖起来的,而且没有一个中长远的目标,只是一个政府的形象和面子工程,这是最可怕最危险的。这毕竟不是什么国宾馆,一定有接待任务,这个盲目参照攀比的现象各个省市都有,越是落后的地方越是搞高星级。



    民族品牌要打造自己的核心竞争力



    迈点网:现在也有多家业主换牌的消息,在这个时候换牌对业主来说是否是出于减少成本的考虑,觉得国际联号的优势在现在这种情况下表现得并不明显?

    瞿彪:这个还是回到刚才说的,就是这个项目立项时就不是从中长远考虑的,而是短期行为。当它要这个品牌要这个星级,像三年五年基本是看不到利润的,没有看到回报同时又付出巨额的管理费。这时候业主就会说我不但没赚钱反而一年还付你几百万、上千万的管理费,你这个管理公司给我带来什么好处啊,在这个情况下他解约了,一个是主动解约,不再续约了。另一个是被动解约,你不付管理费,付不出钱,人家就不管了,并不是说主动去换。

    迈点网:这种情况对民族品牌酒店来说是否有利?之前的一个世博会论坛上,上海新锦江大酒店总经理陆荣华先生认为世博会是一个民族品牌弯道超车的机会,您对此怎么看? 

    瞿彪:这也许是民族品牌的机会,但同样存在一个更大的危险,你这个民族品牌就一定是超过国际品牌的吗?我看未必,问题是你接它的时候可能接的不好,把自己的品牌也砸了。因为你认为它国际品牌走了,用我国内品牌了,恰恰这个时候你没有考虑到他为什么解约,这些本质上的问题没解决以前,盲目的仅仅是为了多挂一家酒店这样形式上的,那么下一步也会是解约。因为发展商、业主很现实的,他赚不到钱天天亏,那不就要卖吗,管你什么品牌,你没品牌能赚钱也可以啊。有很多酒店就是不赚钱,不管几星级还是什么品牌?!?br>
    迈点网:从业主角度来讲,盛高置地建一个酒店选择管理公司还是会选国际联号?

    瞿彪:目前来讲,我还是会选国际联号,国内品牌目前有很多,我认为国内品牌像如家、锦江之星这样的并不是很高档的酒店反而在国际上有发展潜力,在国际上会做成功,这是可以预见的。高星级品牌,无论是现在国内最大的锦江,还是首旅建国、金陵,从今天的眼光来看,与国际品牌相比还是有一定差距的。

    迈点网:那民族品牌如何才能打造成国际知名品牌? 

    瞿彪:关于这个我很早就有想法,比如泰国的东方酒店,我曾经去考察过两三次,它是泰国的民族品牌,但是在国际酒店业它经常拿到很高的荣誉,业界都认为它是很好的一家酒店。它是民族品牌,但是你查它的资料,它的发展速度不是很快的,而我们国内无论是酒店业论坛还是舆论导向,都是打造成大、全,和国际品牌去拼规模上的高低。你有没有拿出核心的东西,你管这个酒店到底赚了多少钱,这才是你民族品牌发展的根本,发展要有资金的,如果只是管,管了后不赚钱,就是挂一个牌子,我认为是粗制滥造,没有从根本上解决问题。国际品牌像洲际集团是在全球上市的,你说挂了它的牌子结果是不赚钱的,这对它上市、股价都有影响,那么我们国内民族品牌上市的,唯一一个以酒店品牌上市的只有锦江集团的锦江之星,并不是整个集团上市,如果把它所有的那些五星、四星、三星酒店加起来可能还上不了市,因为它的财务报表都是亏损的。

      这跟他们集团的整体战略有关,在国际上很少有酒店集团像我们这样畸形发展,一个城市里有几十个酒店都是一个集团旗下的,它是真正的品牌吗?这是硬性的政府行为,并不是从利润、经营的角度去操作的,哪有在一个城市30多家酒店,不分高低大小都是一个品牌。这种是不科学的,应该像国际品牌那种发展模式,有关键的核心,就是首先要有管理成功的经验,另外要有专业眼光和职业眼光去操作?!?br>
      我们做酒店有个问题是做着做着就会盲目求规模、求大,而不是一步一个脚印地走。有些国内酒店管理公司可能就是盲目的把一个前厅经理提升为总经理,那么你后面其它的东西有没有?盲目扩大后容易造成管理水平良莠不齐,这样的情况有很多。改革开放30年,很多酒店管理公司是在国内有知名度了,但到国际上去看看高星级酒店真正有知名度的有哪些?有哪些国外的业主主动去找你管理酒店,反而是我们国内业主都找国外的酒店管理公司,所谓国际品牌就是国际上有人找你让你去管理酒店。

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