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    pk10计划人工在线计划:30岁,买房而立!

    《数字商业时代》 2009年7月21日 作者:汪洋

         投资故事:漫长的购房过程



    “房价又涨了!”李明(化名)有些懊恼,他考虑买房已有5年时间了,但不是时机不对,就是看不懂房价的走势,迟迟没有出手?!澳阌执砉艘桓龅凸??!庇蟹恳蛔宓呐笥烟嫠锵?。



    研究生毕业后,李明选择离家到北京工作,就职于一家中型国企,收入不算高,但工作比较稳定,而且专业对口,李明打算安心做下去。



    虽然2004年刚来北京时,北京的房价尚在可接受范围内,但刚毕业的学生不名一文,第一年工资极低,住在单位提供的免费宿舍中,李明觉得对自己而言,购房还是个有点遥远的事情。



    李明第一次动了购房心思是在单位宿舍发生了一次小火灾后,为避免承担责任,公司为单身职员提供了部分房屋补贴,让大家自主租房,李明在单位附近租了套一居室?!霸俣嗉拥闱伎旃辉鹿┝??!迸笥呀ㄒ樗蝗缈悸锹蚍孔?,李明开始留意楼盘动向。但由于家里有些突发状况,父母没有多余的资金资助,李明就将购房的想法放了下来,没想到的是,这一放就是5年。



    后来工资见长,也有了些积蓄,但彼时北京的房价已如离弦之箭一般猛涨,远非李明所能负担。与房价一同疯涨的还有股市,身边同事一个个神情激昂地谈股论市,“简直就是捡钱,好像只要进去就能赚钱?!备湔诺氖且桓雠勺す獾耐?,“他每个月工资有3000美元,除了很少部分的日?;ㄏ?,他所有的积蓄都投到股市里了(到现在为止,他亏损了20多万元,这是后话不提)?!倍蠲鞯幕罨古吭诠ぷ士ㄉ纤缶??!拔沂歉霰冉媳J氐娜?,股市的风险太大了,我没有专业知识,也没有内幕消息,炒股票不太适合我?!钡笔备孪实拿适腔?,“公司楼下有个银行,每天在那里排队买基金的人络绎不绝,”上网看了看基金是怎么回事,又看了下基金的上涨势头,李明觉得比炒股稳妥,“最起码有专业的基金经理帮你打理”。2007年,在股市逼近5600点时,李明毅然加入了“基民”的行列。



    “我定的利润目标不高,只要能达到20%,我就赎回?!钡蠲髀虻幕鸫永疵挥写锏焦约荷瓒ǖ摹安桓叩摹?0%的投资回报率,尤其是股市到达6000点后开始回调,基金也开始下跌,“当时不断进行补仓,股市从6000点跌到4000点,我补了20万元,跌到2000点的时候,已经无钱可补了,也就没再管它了?!泵挥性俨共?,但是李明也一直没有割肉,现在随着股市的渐渐回暖,李明投到股市的2万元钱已经逐渐解套,而基金仍在亏损,目前亏损1/3左右。



    自认为比较保守的李明经历过股市的洗礼,5年的积蓄损失不小,当然带来的另一后果就是投资理念更为成熟,不再那么激进了,所以,他现在也关注了一些收益率相对比较低的货币型基金,“本来也想买一些银行的理财产品(比如建行的利得赢)及国债,但没能争得过那些天天在银行排队的老头、老太太,就只好在网上购买了5万元的货币型基金?!?br>


    2008年底,北京的楼市出现了罕见的拐点,李明曾经关注过的一些楼盘价格开始打折、促销,有的价格已降到可接受的范围。他开始考虑买房的事,毕竟已年过30,又有了固定的女朋友,买房成家已成为当前的首要任务。



    投资建议



    张天一:关于投资问题,由于金融风暴来袭,李明的主要投资又均在国内外的证券市场,所以至今为止,总体损失已超过20%,但经济复苏指日可待。



    我们建议李明手中的债券型基金继续持有,股票型基金以及QDII根据购房所需可考虑逐一变现。原因主要有两点:(1)李明所从事的工作,在投资的能力与精力上均有不足。(2)此次金融风暴对于海外市场而言,影响力远超境内,何必舍近求远“自讨苦吃”。所以当前持有股票型基金,正可弥补李明在投资的能力与精力上的不足,达到“事半功倍”的效果。



    保障建议



    张天一:由于李明在购买房屋后会承担起高额的长期负债,其父母又已进入退休年龄,意味着李明作为家庭主要生活支柱,生活上的担子会日益加重。为了更好地控制风险,避免一旦意外发生,整个家庭的生活彻底崩溃,我们建议其购买意外伤害与大病医疗两项保险。不低于50万元的意外伤害保障与20万元以上的大病医疗保险,保费约为1500元/年。



    建立应急准备金。不低于2万元银行存款,以及额度2万元以上银行贷记卡,以备不时之需。关于应急准备金20000元以及每月的净现金流3000元,我们建议选择货币型基金进行定投,既无风险、收益水平又较高、变现能力还强。



    关于日常支出方面,我们还要提醒一下李明,虽然看似合理的收入支出比率,但毕竟你还处于单身阶段,生活本身担负的压力并不重,开源的同时还需考虑如何节流呀!



    购房建议



    李明:现在是买房子的好时机吗?我具备还款能力吗?



    张天一:受金融风暴的影响,北京地区房产租、售价格普遍受到冲击。李明选择的东、北四环周边的商品房,目前期、现房价格大致在11000元~18000元/平方米,同比2007年6月已有20%~40%的下调,正处于房产市场的低谷,属于考虑购房的较好时机。



    按照你的要求,面积以90平方米来计算,所需购买房屋的总价按市价折算,应在100万元~160万元之间。如果首付款按40%的比例支付,约为40万元~64万元;附加税金及相应购房费用约为5万元~8万元;房屋家居、装潢标准按市场平均水平计算,约为15万元。所以你的首期购房资金共计60万元~87万元,首期购房资金已具备。



    另外,你的收入水平正处于提升阶段,目前每月的净现金流为4500元,考虑到购房后可以减少2500元的房屋租金支出,增加每月4000元的房屋贷款,则调整后月净现金流将超过3000元,现金留存比良好,财务数据非常健康,由此可以判定你完全具备长期还款的能力。



    李明:房价多少钱、贷款期限多少年比较合理?



    张天一:以房屋的总价在100万元~160万元,首付40%,贷款60%来计算,你的贷款总额应为60万元~96万元。按照银行贷款基准利率5.94%(2009年6月23日挂牌),贷款人购买首套住房利率下调30%的优惠政策来计算:



    由于贷款人的月还款额不得超过其月收入总额的40%,所以通过以上数据可以确定你购置房屋的总价应在140万元之内,即:售价15500元/平方米,方可办理30年期个人住房按揭贷款;同理,在购置房屋的总价在110万元之内,即:售价12200元/平方米,可以办理20年期个人住房按揭贷款。所以房价控制在15500元/平方米之内,你就符合个人住房按揭贷款的条件,可以办理。



    关于贷款期限的选择,根据现行的挂牌利率,以及我国通货膨胀速度等诸多因素的考虑,无论自身是否具备短期还款的能力,我们都建议你选择30年期的贷款期限,尽量盘活手中的资金。



    此外,由于你有住房公积金,可以通过办理组合贷款的方式,来降低将来的还款压力,因此,在购房时要将楼盘是否可以办理公积金贷款,作为选房的重要参考依据。



    问题1



    刘先生,32岁,有存款5万元,股市也有投资,理财偏保守型。在通胀预期的背景下,现在购买国债投资回报率是否合适?哪种类型的债券投资比较合理?



    王莉莉:通货膨胀是经济发展的副产物,国家可容忍的温和通货膨胀率大概为4%,国际上通行的长期通货膨胀率平均在3.5%左右,因此大家在理财的时候,无需以当前的CPI指标作为长期通货膨胀预期参考,将通货膨胀的预期增加到6%~7%左右,这会大大增加生活的压力,同时会因为追求高回报的理财产品而将家庭财务置于高风险之下。



    通常理财中认为投资决策是否合理取决于以下几个方面:时间方面是否配合、风险程度是否适当、投资回报是否可以在保值的基础上实现增值的目标。单独从产品的回报率来衡量此行为欠妥当。



    就国债而言,它在所有的债券中,信用等级最高,安全性最好,相对回报率也低一些。最近发行的一期凭证式国债,3年期票面年利率5.74%;5年期票面年利率6.34%,明显高于银行的定期储蓄,对照通货膨胀率,也基本适当。



    除了单独认购某一种债券产品以外,还可以考虑债券型基金,它以国债、金融债等固定收益类金融工具为主要投资对象,是一种不错的选择,去年排名前三的基金回报率均在6%以上;投资连接保险中的偏债帐户也是客户可以参考的选择,去年的平均回报也在7%左右,最高达9.2%。



    问题2



    李女士,28岁,最近考虑购买一份重大疾病保险,但是市面上各种产品很多,提供产品的保险公司也很多,该如何选择保险公司?针对重大疾病保险产品,有何具体建议?



    王莉莉:就重大疾病保险而言,因为国家出台了针对重大疾病保险定义的相关规范,目前市场上的重大疾病定义已经得到了统一,有25种重大疾病被统一定义,并强制所有的重大疾病保险覆盖。因此,各家公司的产品区别主要体现在多增加的病种及赔偿方式上。比如有的公司销售的重大疾病保险所包含的疾病种类为32项;有的公司销售的重大疾病保险所包含的疾病种类为28项,但对女性或者男性的疾病做特别给付。同时有的公司实行确诊后一次性赔偿,有的公司会将保险金分成两次赔偿??突Э筛葑约旱男枰≡窆郝?。



    问题3



    许小姐,所就职的公司经营状况不太稳定,其本人也有离职打算,计划休息半年后再工作。离职期间的6个月内应做怎样的理财计划?



    王莉莉:通常工作收入是个人的主要收入来源,一旦离职,收入中断,如同蓄水池中入水口停止注水,而出水口持续流水,势必导致蓄水池中的水逐步减少直至干涸。一般的方法是将出水口的水流变小,以延长水持续的时间。所以离职的人消费规划必不可少,尤其是享受型消费,如外出聚餐、户外郊游、化妆美容等支出应尽量减少,这种情况下可通过购买货币市场基金,获得灵活性高、风险小、高于银行活期存款利率的收益。



    在储蓄可支付的范围内,依照未来工作的方向,可适当选择职业培训、语言培训等发展性消费项目,以期获得能力上的提升,可以在未来工作中获得更好的收入。

    如果客户的储蓄规模很大,可考虑通过投资建立被动收入,投资回报率取决于其每月的平均生活支出与储蓄的比值,如果在合理可控的范围内,则可寻找专门的理财机构进行投资。



    王莉莉 注册理财规划师,国际特许财务策划师

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    《数字商业时代》
      《数字商业时代》创刊于2000年10月,是一本新商业时代,具有国际品质的科技财经杂志。
      进入新的商业时代,面对新经济、新技术、新环境,科技企业和传统企业一样在学习、摸索新的生存法则。我们关注新经营模式的开创者及应用者,我们关注能够最有效的占领市场先机的方略与智慧。我们关注转型期中国的商业变革中的推进力量与影响力人物。
      “新商业时代、新经营方略”是《数字商业时代》的编辑方针。 ……
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