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    全民赢彩票是正规的吗:《王石如是说》第九章 质量是万科地产生命线(房地产的七宗罪)

    博锐管理在线 2009年7月7日 作者:任伟

    文章关键词: 《王石如是说》  
         房地产的七宗罪

    从2004年到2007年的4年间,由于房价的持续高涨,使房地产的开发商成为社会的聚焦点,公众普遍认为房地产业是暴利行业,而房地产商有赚黑钱的嫌疑。面对这些指责,作为中国最大的住宅开发商,万科首当其冲。

    《上市房地产公司今年圈钱千亿土地有多厚》、《地产大额囤地冲动背后》、《房地产开发商大规模拿地,囤而不建助推房价》等媒体报道文章更加深了人们对房地产行业的质疑。为了让人们更加了解房地产,王石曾在一次演讲中归纳总结出房地产的七宗罪。

    七宗罪之一:圈钱

    什么是圈钱?王石解释道:

    (圈钱)有三大特征:(一是)过度融资。你融资的量和你的业务发展不匹配;(二是)投向非主营业务。比如说股市好了,你去投股市了,你(本身)是搞房地产的,(现在)又去搞其他的了;(三是)侵害了股东权益。你大量地融资对于你的业务增长有好处,但是你大量地融资就摊薄了每股的资金,就摊薄了赢利,股东靠的是每股的净资产回报。

    王石表示是不是圈钱,要从三个方面来判断。

    我们来比较一下。我们就用上市的公司来进行比较:

    从整个A股市场来看,增发规模排名前十位的,银行不能算在内,因为它的融资规模(是)不能比较的,工商、建行这些不要算,排名前十位的万科也在其中。其中房地产占了三家,万科、保利、金地,整个的融资(规模)是951亿,万科占了多少呢?万科占了11%,列第四位,是90多个亿。(如果)以总资产、净资产和收入来计算、比较,十家公司中,万科的总资产能占到24%,我们的融资规模也应该是24%,应该是200亿才对,这是按照规模来讲。按照净资产我们占到26%,我们的收入占到了28%,无论是哪个数字,万科的融资水平都低于我们应融的规模。这些都不能说明万科的融资过大。

    再看看,从规模来讲,融资100亿对于上市房地产公司来讲是不是很多,对内地来讲,万科是融资最多的,我们现在的资产最大,比较起来万科融资100亿就是融多了,那么我们跟香港来比较,2006年净资产的比例,香港我们列出了新世界、恒基、和记黄埔,这里是列出了排前几位的香港房地产公司,我们把国内的上市前七位的房地产公司跟香港的对比一下。先看净资产,万科2006年净资产是270亿,新世纪是215亿,恒基是365亿,和记黄埔是450亿;营业收入中万科是第一位178亿,我们再看看香港的新世界是42亿,恒基是47亿,和记黄埔是78亿,因此,我们跟香港的上市公司比较,我们的融资规模显然是偏小的。

    我们再看看,我们的A股,A股市场上万科在这三年,不仅仅是今年(2007年)突破了100亿……这三年是万科融资规模比较大的几年,但是万科的净资产的回报,每股的回报并没有因此而摊薄,(而是)上升到了12%,这两年则上升到了16%,在扩股的过程中,不仅没有被摊薄,而是上涨了。所以并不要看是100亿就觉得是圈钱了。我们的融资规模(相)比经营的规模是偏低的,是不够的。

    第二个是万科募集的资金,万科是一家纯住宅公司,我们没有其他的业务,所以万科的融资都是百分之百地投入了住宅的开发,不存在我们(把钱)投入到其他的非主营的业务,或者是金融、股票证券。

    第三个万科的融资,给广大的中小股东带来了分享行业成长的机会。所以说万科圈钱是非常不准确的,不仅仅是万科,(对于)上市公司来讲,不仅仅是保利(地产)、富力(地产)都是这样的。

    七宗罪之二:囤地

    2007年9月17日,国务院发展研究中心发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》显示,全国最大的“地主”是碧桂园。2007年7月末,碧桂园总土地储备量已经达到了惊人的4500万平方米。其土地储备量超过土地储备量排名第二的房地产企业近一倍。

    什么是囤地?王石的理解是,房地产开发企业长期、大量持有土地资源,而迟迟不进行开发的行为叫做囤地。

    王石认为,土地是建造房屋必需的原料,房地产企业必须持有一定的土地资源才能保持经营的稳定性,绝非所有的购地行为都是“囤地”。

    为什么要持有土地?这是一定要持有的。但是我们要说的是土地的价值是存在波动的,尤其是在土地预期上涨的期间,房地产企业必须持有一定规模的土地,才能保证公司正常经营的稳定和发展的需要。房地产开发企业可能通过持有土地来规避未来地价大幅度上涨的风险,而部分企业则会以持有土地、等待升值来保证赢利。

    不同的公司有不同的土地持有策略。资金势力雄厚、融资来源丰富、融资成本低的企业,往往选择快速开发的策略。

    王石认为,其实囤地与否是一种经营的模式。

    在合法条件下,持有多少土地,囤不囤地,这是和道德无关的,这是一个企业的经营策略。这里并不是说万科不囤地,万科的道德很高尚,说香港的(地产公司)囤地就不高尚了,其实囤地是亚洲房地产公司特有的经营模式,亚洲的房地产公司80%是囤地型……亚洲是人多地少,买了土地长期持有,增值的部分比你买了盖房得到的利润要多得多,这是经营的模式。

    而万科设计的不是这样的模式,并不是(我们在)道德上考虑不囤地,我们就是快进快出,不能赚土地增值的钱,这是万科作为上市公司的资金模型,是快速的资金周转模型。

    我们参照了帕尔迪的资金模型,它是我们的标杆,我们不做超过三年的土地储备,高来高走,低来低走,是(通过)更多的流动性来解决它的一个扩张,一个规模,一个市场占有率。恰好在中国的房地产市场发展蓬勃的情况下,这个模型是成立的,万科不囤地并不是说其他囤地的企业就是错的,这是没有错的。

    王石认为,是否“大量”持有土地,不能简单看绝对数量,要与企业规模相关?!拔颐敲髂?2008年)上升到1000万平方米,以后还要增长的,现在的量还不够我们开发的,关键是要看开发量?!?br>
    万科的周转率现在比行业平均水平差不多高一倍,也就是说,把土地变成房子的速度比平均水平要快得多。因此,这些土地都会尽快变成房屋并供应给市场。

    七宗罪之三:捂盘

    近些年来,“捂盘惜售”的字眼在媒体对房地产开发商的报道中一直盛行不衰。随着2007年房价上涨,各大媒体屡屡提及,将之归为房价上涨的主要原因之一?!拔媾滔邸庇跋熘?,以致“国六条”实施细则将“捂盘惜售”与囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等行为并列,并表示“要加大整治查处力度,情节恶劣、性质严重的,依法依规给予经济处?!?。

    捂盘,是指房地产企业在房屋本来可以售出的情况下,为获得更高的销售价格,而故意拖延销售的行为。目前各城市都已经实现了预售网上登记的制度,开发企业一旦申领了预售许可证就必须要对外销售。那么不领许可证就可以不发售,就不可以卖了。

    王石详细分析了房地产开发商捂盘的动机和代价:

    在房价处于上升期时,捂盘确实可以带来更高的售价和利润率,但是,捂盘意味着降低周转率,并承担更多的土地增值税,企业的资本收益率未必会上升,甚至可能下降,企业对房价的预期也可能会出现错误,捂盘在价格上也有风险。

    * * * * * * * * * * * * * * * *

    那么“捂盘”为什么会受到关注呢?(它)也没有违法……现在申领预售许可证是企业在满足条件前提下的一种权利,并不是义务。也就是说,大部分的捂盘行为其实是正常的经营行为。

    把它(捂盘)从道德上进行批判,说是它们(地产企业)造成了房价上升,这些指向是不准确的。但是,捂盘确实导致了市场供应量的减少,加重了企业的暴利嫌疑。所以,目前社会上对捂盘的抨击是可以理解的,并不是说不应该指责它……大大小小的房地产企业应该在这里反思一下,赚那么多的钱干什么呢?赚了钱挨骂何必呢,虽然不是一个道德行为,更不是一个法律行为,但是对于市场的健康发展,开发商应该承担责任。

    王石表示,在一个房价、地价向上的市场里面,囤地、捂盘可能确实提高了利润率,但同时也降低了周转率。但是万科的运作模式是“快速开发”,万科从获得土地到开始卖房子,只需要9~12个月时间,这在行业里面是最快的。

    万科的选择很简单,就是快速销售。

    王石指出,在万科快速周转的运作模式下,不存在捂盘的可能性。

    1.8万平方米,这是建筑面积,我们两年不到就卖光了。万科一贯采取快速开发、快速销售的策略,(从获得土地到开始卖房子)平均的时间是9~12个月,是处于行业的领先水平……一般来说从拿到项目一直到开盘需要15个月以上。2007年到今天(2007年11月6日)以来,万科实现了销售面积441万平方米,同比增长了113%,我们的理由是只有快速销售才能达到这一业绩。捂盘(是能)增长利润,但是你捂盘能达到这样的增长业绩吗?

    我们不捂盘,也不能批判同行说捂盘就是错的,但是对于社会的舆论我们应该反思。



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