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    庄闲自动投注软件有吗:《王石如是说》第五章 产权一定要清晰(策略:追求高周转率)

    博锐管理在线 2009年7月7日 作者:任伟

    文章关键词: 《王石如是说》  
         策略:追求高周转率

    万科将帕尔迪树立为标杆,希望成为一家专注于住宅的,低销售利润率、高资金周转率,能够长期持续增长的企业。2005年11月,在接受采访时,万科总经理郁亮强调说:“只有当销售利润降到最低时,才能得到消费者的长期支持?!?br>
    王石对企业的新标杆帕尔迪的财务模型十分欣赏:

    帕尔迪是美国最大的房地产公司,其毛利率只有17%、销售净利率只有8%左右,但是净资产收益率却高达20%。净资产收益率是体现世界一流房地产公司经营水准的核心指标,也是万科的方向。

    比较万科和帕尔迪,万科的销售净利率比帕尔迪高2%,净资产收益率却比帕尔迪低6%,差距明显。王石分析其症结在于:资金周转不够快。王石表示:

    要在一个成熟行业里做优秀公司,就必须解决这个矛盾——在利润率不断走低的市场环境中,实现净资产回报率的不断上升。

    因此,万科确立了快速开发、快速销售、加快资金周转的策略。

    万科最近几年来获取的土地,一半以上是盘活存量土地。万科的周转率现在比行业平均水平高近一倍,也就是说,土地资源如果集中到万科的手里,可以很快变成住房供应;如果万科掌握的资金更多一点,就可以盘活更多的存量土地,对有效利用土地、稳定房价是有帮助的。

    很多人都认为现在房价、地价都在快速上涨,囤地、捂盘是可以赚更多钱的。万科之所以反对囤地、捂盘,同样是因为资金周转加快所带来的利润较高。

    在一个房价、地价向上的市场里面,囤地、捂盘可能确实提高了利润率,但同时也降低了周转率。万科走的是快速开发的路子,从获得土地到开始卖房子只需要9~12个月,在行业里面是最快的。这样利润率可能低一点,但是资产回报率却更高。

    从2004年开始,万科每年末持有的土地都略微低于未来两年的开工量。如果一个公司是靠土地升值赚钱,那么持有的土地可能是越多越好。但是万科是靠造房子创造的价值赚钱,我们持有的土地,只要能够保证公司经营的稳定和未来的增长就足够了。我们不是没有能力去获取更多的土地,而是觉得目前这个数量刚刚好。

    万科总经理郁亮说道:“万科从来不追求过高的利润率,但万科一直追求高周转率。万科的开发效率一直保持在行业最前列,周转速度一般比行业平均水平高出一倍以上。而近年来万科经营节奏明显呈加快趋势,从获取项目到实现销售的周期明显缩短。万科主流产品从获取到开始销售平均为9~12个月,项目的平均开盘周期较2004年加速前缩短了7个月以上。如果工厂化技术大规模投入应用,这一周转优势还将得到进一步提高?!?br>
    万科始终坚持快速开发策略,通过加速周转而不是依靠利润率的提高来促进公司业绩增长。并且这一发展策略与政策方向相吻合。土地管理严格之后,依赖土地价格上升获得高额利润的行为将被进一步抑制,这有利于突出万科在开发效率上的优势,有利于万科的发展。

    因而,在万科的词典中,没有土地储备,只有规划中项目。



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