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    pk10九码一千期不错:《潘石屹如是说》第八章 产品与股票的错位(“按揭”预售融资)

    博锐管理在线 2009年7月7日 作者:韩征痕

    文章关键词: 《潘石屹如是说》  
         ——潘石屹论融资与上市

    我们的上市是目前亚洲最大一宗商业地产IPO,SOHO中国如今是亚洲规模第二的商业地产开发商。

    现在对于SOHO中国来说,比较痛苦的一件事就是产品和股票的错位。我们的品牌优势还是在内地,如果政府能批准我们回归A股,这种市场的错位可以消除。



    “按揭”预售融资

    1997年开始,潘石屹就极力寻求资本的支持。其间,颇多周折,一不小心成了按揭贷款的始作俑者。

    我们和资本市场的接触最早是在1997年,接触对象是凯德置地和新加坡政府投资公司GIC。

    当时,谈判约定两家外资联合投资潘石屹的公司,占30%的股份。不幸的是,东南亚金融?;?,合作告吹。

    这(件)事对我的打击很大,它让我认识到境外资本市场的不可靠,人家只会锦上添花,不会雪中送炭。所以,之后就把(融资的)希望寄托在国内了。

    潘石屹认为中国的经济周期不像西方那样,规律性地多少年波动一次,股票、利率都是晴雨表。中国经济在从计划经济向市场经济转型中,有一些突发性、政策性的事件,影响非常大。

    我认为在住宅发展上有两个机会,如果这两个机会来的话,市场一定会火暴。这两个机会,第一个是银行的按揭,一出台就能把购买力放大。100万的房子,银行提供80万的按揭,消费者就拿20万。这个社会能拿100万的人不多,但能拿20万的人的比例相当大,而且人们也普遍都会有信心。一开始做现代城,我就感觉到了(银行)启动按揭(政策)这个机会,我想这个机会一定要抓住。不管天上下的是雨还是油,你一定要有个容器把它抓住,这个容器就是现代城。

    然而按揭政策并没有像潘石屹想的那样进行得那么顺利。

    1999年春节把我们等得苦得不得了,我觉得银行按揭这个事1998年就应该成了,怎么(就)这么困难?想着它应该马上到的,它就是不到。我们请来了建设银行行长,跟他讲银行按揭如何好,我说你给国企放款(有可能)回不来,中国个人借的款肯定都会还。他说我担心的主要是银行风险,你能把我说服了,我们就可以进一步研究。我一狠心,提出由我们开发商存款给客户做担保,个人按揭如果按月不还款,银行追不回来,我可以给你建设银行账上存上几千万??突Р桓犊?,你就从我们账上把这钱划过去,我们负责去催他(要钱)。因为他住的是我们的房子,我们让保安天天去催,不怕他不交。最后他说,这样细想倒也没什么风险了。我们又找到了建行支行的行长,他说,我们20世纪50年代就给个人贷过款,买牛买驴贷款,一分钱没收回,现在还欠着呢,不贷!结果又是一个月过去,还是不贷。我们是(天天)等着天上掉馅饼,但它就是掉不下来。

    后来我和张欣在钓鱼台开会,一个世界经济论坛,(在会上)又碰到建行行长,他问起我们的情况,问我们按揭办了没有,我说,一分钱没办,还是不放心,观念的问题。(建行)行长着急了,把他助理叫过来,说你去过问过问这件事,这不是对一个项目的问题,是启动中国经济的问题。他的助理说,那我这是拿着上方宝剑了。过了一个星期,建行各处的人召集起来开会,开始放按揭款了。

    这时,突然工商银行北京分行的行长找我,说现代城项目我们也要来做按揭。我说建设银行在做,他们也做得挺好,建行行长已经在现代城现场两次办公了。他们工行说我们的服务比他们建行还好,我们直接把终端机接到你们现场。工商银行的速度特别快,建行一看他们速度快,就比着干。然后中国银行一看这业务好,也来了,最后招商银行也要来签(合作)协议,这是一个皆大欢喜的事。银行按揭在短短一年之内发展得很快,给我们帮了大忙。

    潘石屹认为,通常在中国做房地产开发只有三个渠道获得资金:一是消费信贷,消费者出钱给开发商盖房子,他们的钱来自按揭贷款;二是开发商直接从银行贷款;三是上市融资。

    房地产企业的资金来源有许多途径,比如股本金、银行贷款、发债,等等,但最重要、最根本的一条(途径)就是销售收入,而其他都是过渡性的、暂时的,因为股本金需要回报,银行贷款需要还本付息。所以房地产企业要从根本上解决资金问题,只有去打开市场,提高销售额才最有效。

    SOHO中国联席总裁张欣强调:“应该去资金成本最低的地方拿钱,对我们而言,通过市场预售拿钱成本最低,我们能够做到,所以不愿意贷款或寻求其他的投资者?!?br>
    潘石屹开发的SOHO现代城项目于1998年正式销售,其销售总额约40亿元人民币,并且连续两年(1999年、2000年)获得北京市房地产单体项目的销售冠军。

    潘石屹正在开发SOHO现代城项目之时,房子并不好卖,资金缺口大。立足本地,潘石屹赌个人按揭贷款买房政策一旦实施,楼市一定会火起来。他没有料到,现代城居然成了北京首个个人按揭贷款的试点项目,借政策之利,房子很快就卖掉了。

    1999年,房屋预售制度开始在全国施行,潘石屹第一个在业内成立了信贷部,并赋予其与财务部并列的地位。信贷部专门负责连接银行与客户,最大限度地提高发放贷款的效率,缩短资金链条的周期。由此建立起一套快速的“预售为王”的资金周转体系。房屋预售是银行、房地产开发商和购房者三方共同参加的房地产经营开发的一种融资活动。

    房屋预售更通俗的说法叫做卖期房、卖楼花。就是消费者所购买的只是图纸上的房屋,能看到的往往只是一片光秃秃的土地。

    1953年,香港住房严重不足,需求庞大。时年30岁的霍英东成立立信置业有限公司,一改当时的现楼销售政策,提出“预售楼花”,并提倡分期付款,随后其他地产商纷纷效仿?!霸な勐セā背晌愀鄯康夭谐〉囊淮缶厣?。炒楼花也因此被老外戏称为“中国人的第五大发明”,并波及东南亚地区,之后传入中国内地。潘石屹则表示:

    世界上所有的国家房屋销售时都允许预售,允许销售期房。在我们了解的情况中,没有一个国家是限制期房销售的。

    只是在一些国家政府会监督期房的销售情况,如韩国、马来西亚、新加坡、日本,这些国家市场中的期房销售合同要得到政府的承认,才可以在期房销售期间得到银行的按揭贷款。有一些国家政府则完全不干涉期房预售,由市场去决定,像美国、澳大利亚和欧洲(许多国家),房屋在期房销售期间都是可以进行预售的,在预售期间也可以得到银行按揭的支持。

    因为欧美(国家)包括日本房地产市场的系统和我国及东南亚国家不相同,所以这些国家的预售量比较少,主要是因为它的房地产的资本市场非常发达,房地产的投资是以投资基金为主,预售销售为辅。

    欧美(国家)有成熟的资本市场支持,而中国和亚洲的一些国家则不同,资本市场不发达,预售融资占的比重比较大。



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