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    秒速赛车挂机投注软件:《潘石屹如是说》第二章 小的是美好的(低潮进货)

    博锐管理在线 2009年7月7日 作者:韩征痕

    文章关键词: 《潘石屹如是说》  
         2008年,潘石屹在与网友聊天时曾被问及:“SOHO中国曾经成功开发过众多项目,目前国内国外经济形势非常微妙,SOHO中国在这种情况下有什么新的政策变化和销售模式?”对此潘石屹的回答是:

    目前国内外的经济形势就是资金紧张,做生意永远不变的规律就是:低潮进货,高潮出货。最忌讳的就是做反了,做反了就会亏本,就会给股东造成损失。

    2007年,在其他房地产商迅速扩张的时候,潘石屹为了让公司保持清醒,在每周的高层会议上,他都会提醒高管们现在中国地产市场处在泡沫中,所以要保持理性。潘石屹认为:

    商业模式最核心的方向就是别人都干的事情你别去干。

    潘石屹刻意的冷静背后,主观的因素是对于当时市场的担忧,客观的因素是全国的购地狂潮所带来的对可供SOHO中国选择的市场空间的挤压。

    2007年起,特别是3、4月份,北京房价一直上涨,房屋成交量及价格都不正常。

    潘石屹表示,SOHO中国在购地的时候是非常理性的。

    去年(2007年)2月到11月这10个月的时间,中国大陆的土地市场是最疯狂的10个月。疯狂到什么程度呢?就是楼面价格比周围的房价都要贵,也就是所谓的面粉贵过面包……在这疯狂的10个月中,我们一平方米的地都没有买进。

    2007年10月,SOHO中国在香港上市,融得128亿港元。潘石屹表示:

    目前所有中国的房地产公司当中,现金量最大的就是SOHO中国了。

    在高朋满座的SOHO中国上市庆祝晚宴上,潘石屹在极其简短的祝酒词最后不忘给自己做广告,他表示:

    现在有钱了,希望在座的大地主们能够慷慨一点儿,多给我们换点鸡蛋。

    2008年3月21日,潘石屹提出了“地产百日剧变”论,也就是未来100天是许多房地产公司发生剧变的观点,业界哗然。

    提出这个“百日剧变”(受国际资本市场“惨淡”和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击,中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变反应,并进入前所未有的融资艰难期)的原因主要是:

    第一,2008年中国房地产企业普遍缺钱。2007年一年花钱买地买得太多了,买地的钱已超过了销售收入。

    第二,国际资本市场近期不太好。到今天为止,中国房地产企业从国际资本市场上,无论是私募还是IPO上市都没有融到一分钱。

    第三,中国始终实行从紧的货币政策,其中最紧的就是房地产的贷款。所以房地产企业的日子今年(2008年)普遍都很不好过。

    潘石屹认为,中国房地产市场发展到2008年,最基本的特征是钱少地多。绝大部分房地产公司日子不好过,房地产商肯定会设法通过各种渠道取得资金。

    “售楼收入2.9万亿,购地支出3万亿”, 2008年5月13日,潘石屹在SOHO中国(0410.HK)股东大会上的说法将房地产业资金紧张的触目惊心表露无遗。在79家地产上市公司中,有53家公司资产负债率在50%以上,超过79%警戒线的就有19家公司,低于香港市场安全比例20%以下的只有三家公司。

    在其他地产商资金紧缺,地产业不景气的时候,潘石屹却扮演着等待“以合理的价格”收地的那个角色。

    外界与投资者都在期待我们做点什么,我们也觉得必须把钱花出去,这是我们的现金压力。

    * * * * * * * * * * * * * * * *

    为了不被投资者认为我们没有本事把钱花出去,我们也在积极寻找机会。

    潘石屹在提出“百日剧变”的同时,公开声称中国一批房地产公司会在寒冬中倒下,而前两年没有怎么花钱的SOHO中国就是要利用手中的现金流收购这些公司。2008年5月14日,潘石屹在接受采访时说道:

    我们的确是要把负债率提高上去,因为我们的负债率现在只有8.5%,非常低。在目前通货膨胀如此严峻的情况下,这么低的负债率实际上是限制了我们公司的潜力,潜力没有发挥出来,所以我们制订了一个长远计划,一方面,就是要把手里的钱花出去,另一方面,就是要把负债率提起来,把我们企业的潜力充分发挥出来。

    2008年5月30日,SOHO中国宣布以55亿元完成北京凯恒房地产公司的收购,刷新了房地产低迷数月以来的交易记录,并重新命名为“朝阳门SOHO”。

    (2008年)3月份,我首次提出“百日剧变”观点的同时,我们这笔55亿元的交易已经接近谈判的尾声。这个项目谈判之初,参与的开发商很多,如国美、澳门赌王何鸿燊等,出价均在61亿元以上。然而,随着时间的推进,参与谈判的人数就越来越少了。

    从2008年4月份以来,无论是北京还是外地的“地主”都急于将手中的筹码抛出。2008年5月,潘石屹表示,近期其所接触的“地主”(特别是北京地区)都急于签订土地出让合同,土地的交易市场越来越趋向宽松。

    今年(2008年)土地市场的拐点已经十分明显,SOHO中国会看准时机,逐步出手收购北京黄金地段的项目。买入新的项目后,将在设计、建设管理、品牌定位以及销售和出租等方面,为整个项目进行重新定位包装。



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