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    秒速时时彩能赚钱吗:《潘石屹如是说》第二章 小的是美好的(“资产轻盈”)

    博锐管理在线 2009年7月7日 作者:韩征痕

    文章关键词: 《潘石屹如是说》  
         “资产轻盈”

    土地意味着稀缺资源,意味着快速的升值,意味着惊人的暴利。许多开发商拿地的目的不再是开发,而是囤积,静待升值,因为地价的翻番是比建房、卖房更大、更快的暴利获取方式。房地产业前几年的发展表明,凡是暴富的开发商,一般都是土地囤积最多的开发商。以碧桂园为例,它2007年的土地储备量高达5000万平方米,而身为碧桂园执行董事的杨惠妍,也当仁不让地成为2007年富豪榜新首富。

      土地开发商囤积了多少土地?潘石屹给出的比较确切的数据是:

      (2007年)房企售楼收入2.9万亿元,购地支出3万亿元!

      * * * * * * * * * * * * * * * *

      我看到很多优秀的房地产公司最后都是被庞大的土地储备拖垮的,对一个房地产公司而言,拥有一堆土地储备与实现巨大利润之间还有一段很长的道路要走。

    潘石屹并没有卷入2007年疯狂的圈地热潮。他从不把资金投入到大量土地的囤积,等待土地的升值,而是宁肯花高价拿地,通过创新提高售价,在资金上快进快出,快速滚动,通过提高资金周转率获得高额利润。潘石屹认为:

    凡是依靠倒卖土地赚钱的公司,最终的结局可能会很悲惨,十多年前海南的一些项目公司的命运已经证明了这一点。

    2006年,潘石屹在SOHO小报网上聊天时说道:

    顺驰最近一两年急剧的扩张,确实让许多同行目瞪口呆。关于顺驰的评论,非常非常的多。我认为这种神话般的扩张是非常危险的,成功的可能是九死一生。只有一种可能就是中国在这次宏观调控中,大幅度地限制建设用地的供应量,使土地变得非常稀缺,价格高速上涨,顺驰这一两年来高速扩张圈的地,就会很值钱??墒俏蚁?,中国政府在这次宏观调控的过程中,会采取一个非常理性的行为,充分地考虑市场的供求关系,这种假设基本上不可能发生。任何一个大公司的崩溃,都会给周围人和公司带来巨大的灾难和不幸。我想很少有人愿意看到顺驰成为这样一个崩溃的公司,给房地产市场带来负面的影响。所以顺驰的孙总要小心谨慎,不要太冒进了。

    潘石屹表示,任何一个企业,不考虑自己的能力,过度地扩张,都是非常危险的。尤其在中国目前金融形势趋紧的情况下,这种危险就更大了。

    正如潘石屹所预料的,顺驰为它的快速扩张付出了代价。2007年顺驰被路劲基建收购。

    2006年下半年到2007年全年,中国的房地产增长速度太快了,可以说是一种疯狂的增长。2007年一年房地产成交额增长了44%,到了2.9万亿元。这种高速增长的过程中,人们的欲望不断膨胀,许多公司的发展计划都很大,他们都想:全行业都增长44%了,我还不增长100%吗?所以许多房产企业都大量囤积土地,付出了相当大的资金量。通过2007年的调整,实际上对整个行业的心态有一个理性的回归。一些房地产企业要联合起来呼吁救市……我认为这用不着,要救的话就自己救自己。其实犯不着规模非得做那么大,你做不大就做小一点。

    上海志成企业发展有限公司2007年年底以11亿元的天价拍下普陀“地王”,半年后却甘愿以损失3000万保证金为代价退回此地,对此,潘石屹的评价是:

    我们一定要相信市场的力量,市场上面有两种力量,一种力量是奖励,一种力量是惩罚。市场会奖励那些判断正确、决策理性的企业;而那些冒进的、不理智的、对市场判断错误的企业,一定会受到市场的惩罚。市场的发展就是在这两种奖励与惩罚的力量共同作用下进行的。

    在整个行业疯狂圈地的时候,SOHO中国并没有跟风。SOHO中国是怎么应对这种局面的呢?

    我们就是遵守两条:理性和纪律。在2007年,差不多有10个月的时间,中国每一个城市土地的价格都超过了房价。而我们SOHO中国无论是上市前还是上市后,账面上都是有资金的,可是我们没有购买一平方米的地。当市场疯狂的时候,我们一定要严格遵守纪律。标准有可能是你定,也有可能是市场定。如果面粉的价格比面包贵了,那一定是要出问题的。

    潘石屹表示:“我不是不赞成土地储备,我赞成的是在合法情况下的土地储备,因为中国法律规定两年不开发的土地要无偿收回。如果你的公司有3年的开发期再加上2年的土地储备,不开发的土地最多存2到5年的时间,再多下去的话,就会存在法律风险,此外资金效益也会很差。所以,我们不会走这样的一条路子。跑马圈地不是我们的商业模式?!?br>
    我在北京最繁华的地方,怎么可能把CBD的地块放两年在那里晒太阳呢?所以,开发的产品不一样,就决定了走的路子不一样。

    * * * * * * * * * * * * * * * *

    商业模式决定了我们不可能在CBD范围内进行土地囤积,这既在政策上通不过,也在经营上不划算。

    依照过去的规定,开发商尚有两年的宽限期,就是利用这个宽限期,开发商达到了牟取土地升值暴利的目的。但现在,开发商连一年的“自由空间”也没有了。

    2008年1月7日,国务院办公厅下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》强调,根据法律规定,土地闲置满两年,依法应当无偿收回,“坚决无偿收回”,并且规定,即使土地闲置不超过一年,够不上“按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费”,土地增值部分也将被征缴“增值地价”。

    北京房地产界的另一大腕儿任志强也强调:“对于去年(2007年)囤地过多的企业,今年可以选择卖掉三块地中的两块,留下一块会活得很轻松?!?br>
    SOHO中国首先是一个商用物业公司;其次,SOHO中国是一个专注CBD项目的商用物业公司,这就决定了我们只能在黄金地段拿地,而要看到利润,就必须快速完工、快速交易。(我们)所有拿到的地都盖了房子,所以看起来似乎永远是土地零储备。

    早在2002年年底SOHO中国第一次筹备在香港地区上市期间,面对一向重视土地储备的香港投资者的疑问,SOHO中国联席总裁张欣的解释是:“SOHO中国是以品牌创造价值的公司,资产轻盈是公司的经营模式,因此不会有庞大的土地储备?!?br>
    虽说SOHO公司第一次上市失败了,但潘石屹依然坚持着不囤地的策略。

    2007年,SOHO中国香港上市之后,潘石屹表示会将一部分资金用于土地储备,但又称不会大幅度增加土地储备。他说道:

    公司未来的发展需要一些地块,拿出一部分资金用作土地储备是正常的,但土地储备的量不能太大,主要是提升土地储备的价值。我们还是专注于做中国商业地产最好的地段,如北京的CBD、天安门、三里屯等人口最密集的地段。但公司不会囤地、囤房,我认为这会影响资金周转,而足够快的资金周转,是地产企业发展的生命。

    2008年6月13日,潘石屹在与网友聊天时说道:

    从过去几年直到今年,SOHO中国的土地储备是合理的,是在符合国家法律范围之内的土地储备。但2007年,中国的土地市场有十个多月的时间太过疯狂,所以SOHO中国放慢了取得土地的计划。目前还会按照公司预定的方向购买可供开发的土地。



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