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    pk10自动投注挂机软件:政府可否不管小区的建设规划?

    博锐管理在线 2009年7月5日 作者:徐昌生

    文章关键词: 规划   容积率   绿化率  
         写下这个标题,注定要遭到规划部门的反对!在他们眼里,小区规划失去了政府的控制,任由市场自由调节,整个中国的建筑物将会混乱无序拥挤不堪。

    他们可以立刻说出N条需要强制规定小区规划的理由:没有了容积率的控制,开发商为了多赚钱一定会把房子建得密密麻麻密不透风,没有阳光的房子怎么住人?没有了绿化率的控制,开发商为了省钱一定不会在小区内种草植树,没有绿色的小区何等单调?不提前制订车位配比要求,开发商哪里知道小车进入家庭是中国的发展方向,小区内今后没法停车,所住居民岂不怨声载道?

    更有高屋建瓴的官员指出,没有了小区容积率的控制,大家都希望居住在方便路段,届时这个地区岂不人满为患,而周边却没有学校医院等基础设施相配套,这让百姓如何生活?

    规划部门的理由言之凿凿,芸芸众生一听,立刻有点慌神,幸亏有政府规划部门运筹帷幄严格把关,否则后果不敢想象。

    规划部门的理由中其实蕴藏着一个逻辑,即百姓是自私而盲目的,他们只会贪图眼前的利益而鼠目寸光;官员是无私而睿智的,他们能够为了百姓的长远利益而高瞻远瞩。

    百姓们的自由选择真的会带来如此严重后患?或者说,市场面对上述问题果真一筹莫展束手无策?

    开发商当然希望能够建更多的房子赚更多的钱,但要赚钱未必一定使他利令智昏。把房子建得密密麻麻密不透风,以至于所有的房子都终年不见阳光,试问,这样的房子卖给谁?老百姓难道都是只会掏钱不会思考的白痴!退一步说,开发商真要一意孤行地建设这样的房子,那也是瞄准了底层百姓有这样的购房需求。这些人因为囊中羞涩却又想早日偏安一隅,自愿减少阳光享受,政府又何必横插一杠越俎代庖呢?

    开发商未必心甘情愿地种草植树来美化小区的环境,但只要开发商想赚钱,我们就完全没有必要担心小区将失去绿色。没有绿化的小区,开发商的房子如何能够卖出好的价格?只要有人愿意为绿色环境掏钱,开发商自会鞍前马后地为他营造舒适家园。有的小区的绿化面积也许会偏小,但缺少绿色百姓仍然愿意选择,这说明这个小区有它减少绿色的理由,或者因为城市中心位置优越,或者因为坚固耐用价格不高。

    至于规定小区的车位配比,更是轻视民众的智商。有车的消费者,自会在买房时同时选购车位;没有小车却准备购车的消费者,也自会提前购买以作预备;即便是买房时没有小车的消费者,政府也丝毫不用担心他未来买车停车的窘迫,因为等到他有钱的那一天,他定会权衡利弊明智选择,要么租借车位,要么卖房搬家。也许未来有一天,车辆太多会导致小区内交通不畅,但那也不是政府应当关注的事情,因为物业公司自会运用收费杠杆来进行管理调剂。

    即便是诸如上学看病之类的民生大事,市场同样能够调节自如。假定某个地区居民甚多,学校与医院等基础设施缺乏配套,此时市场会作出怎样的反应?其一,外面的居民将会停止或者减少迁入,因为迁入此处意味着家庭要为孩子上学与求医看病问题花费更多的金钱与时间,所得甚少付出甚多;其二,里面的居民将会举家外迁,因为与其整日里为生活琐事愁肠百结,不如换个住所彻底解决问题;其三,有人会在此处兴办学校与医院,因为该地段人口众多而配套设施稀少,就读与医疗价格肯定会比其他地段收费更高,也意味着同等投资有更丰厚的回报,资本何乐而不为?经过一个时期的调整,该地段有家有室的原住户可能会减少,而无子女在身边的外来商户可能会增加,经济发展正好扬长避短兴旺发达。

    但是,如果政府既不允许百姓自主办学与行医(或者不允许他们按市场价格收费),也不允许百姓自由迁徙,那么市场就可能面对人口拥挤而基础设施配套缺乏的问题无能为力,当下中国的情势其实就面临着这样的尴尬。要彻底解决这个问题,政府要做的是通过控制小区建设规划来限制人口汇聚,还是应当放开百姓创业与自由迁徙的权利使人口动态平衡?孰是孰非,一目了然。

    政府规划能够解决的,市场其实都能通过自由调节来解决。不仅如此,市场调节还能比政府强制规划做到更加高效更加清廉。

    为什么说更加高效?假定规划部门对出售土地并不设定所谓的容积率、绿化率等多项指标,做多高多密是否安装电梯是否预留车位开发怎样的户型任由开发商自行决定,政府只管组织公平公开公正的拍卖。此时,出价高者拿到土地之后,自会根据市场的需求,最大化地挖掘这块土地的潜力,为市场提供符合百姓需求的住房产品,否则,开发商将无利可图或者血本无归。这样,政府可以获得更多的土地出让收入,为当地百姓做更多的公益事业;国家也节约了大量的土地(因为同等的土地可以建设更多的房子),这对于我们要保住18亿亩土地红线至关重要。

    为什么说更加清廉?因为,规划部门给出的容积率与绿化率其实并无标准答案。为什么城市远郊的容积率是1.6而不是1.61或1.59(举例)?规划部门的答复往往是依据国家的城市规划标准。偌大的中国岂能依照统一的标准来规定房子的建设密度?退一步说,即便这个规定是合理的,也是僵化的,因为今天的郊区完全有可能就是明天的城市中心,强制建设太低太矮的房子意味着明天又要重拆重建。正因为规划部门给出的小区规划指标不能做到科学合理,这才使重庆蒋勇们得以上下其手修改牟利。而如果政府干脆放弃对所谓容积率之类规划指标的严格控制,则蒋勇们必定失去了利用更改规划来谋取私利的土壤,永远没有了可乘之机,又何劳住建部成天挖空心思在规划系统反腐倡廉?

    政府应该管些什么?制度经济学早就告诉了我们,政府应该维护市场的公平公正和介入失灵的公共产品市场。

    如果开发商事前吹牛,事后不能兑现,政府当然要管,甚至应该杀一儆百广而告之以警示后来者;但是开发商事先声明自己要建多高多密有多少绿化,并无欺骗,消费者又自愿掏钱,这说明是一个双赢的行为,政府应当袖手旁观。

    政府的规划应该主要集中在公共道路和基础设施上,比方说,在新区征用了大量土地之后,政府最要紧的不是规划路两边分别做工业用地、商业用地、住宅用地等,而是将路修好,将水电气电话电视电脑网络等基础设施铺通之后,将这些土地真正竞拍出卖即可。至于这些拍得土地的企业,如何使用这块地,他们比政府会更加尽心尽力。

    人们之所以误入了规划的迷信误区,是因为没有看到,这个世界上是没有人能够制订出一个最完美最合理的规划的!一任长官一个规划,甚至前后规划有根本性矛盾的也屡见不鲜,比如,城市的发展重心由南面转移到北面,城市的建筑立面由强调古典改为强调现代风格等,这些都足以说明规划有很大的随意性,老百姓也被这些所谓神圣而不可修改的规划弄得无所适从。

    甚至还有说明规划完全可以随心所欲的真实故事:规划局因为推行规划而强拆了企业的职工宿舍,当企业要求给予合理补偿时,规划局拿不出钱来,于是,一个绝妙的还债方法便诞生了,那就是以容积率的更改来偿还政府的债务,即给这家企业在另一处的房产开发更高的容积率,来换取数百万元债务的消除。

    其实,制订规划的官员也是人,他们既有可能缺乏知识与远见,也有可能为了自己的利益而损害公共的或者他人的利益。比如说,许多地方的文物古迹都是根据城市的规划而被拆除的,许多地方的建筑拆了建建了拆都是依据规划而进行的,以及开发商对规划官员的唯唯喏喏和规划官员对开发商的颐指气使的现象遍及中国,事实已经证明规划早已沦为规划官员的谋利工具。

    相信官员的智慧,不如相信市场的调节,这个道理也许老百姓不太容易明白,但官员们一定是揣着明白装糊涂!



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    作者 徐昌生 的介绍:
    徐昌生,男,42岁,江西上饶市人,高级经济师,现任江西博能实业集团副总裁。 ……
    >>> 向作者提问        >>> 进入徐昌生的个人专栏,了解更多精彩观点
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