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    秒速赛车投几码比较稳:房产行业:难产的7折房贷,中国银行业房贷质量面临严峻考验

    《营销学苑》 2009年3月31日 作者:《营销学苑》

         民生银行在门口贴出公告,对2008年10月27日以前发放的存量个人住房贷款并且当时执行了利率下浮15%的客户,2009年1月1日后,按同期同档基准利率实行7折,同时,招商银行也发出了相应的公告。

    去年10月22日,央行发出通知,宣布各银行可以对购房人进行综合评估之后,把商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍:最低首付款比例调整为20%,这一房贷新政,被市场解读为促进楼市销售的重大利好,A股市场上的房地产板块也随即上涨,现在3个多月时间过去了,房贷松绑是否推动了楼市回暖呢?

    房贷七折新政四大国有商业银行反应平淡

    虽然从2008年10月,央行就宣布房贷利率下限为贷款基准利率的0.7倍,但3个多月过去了,不少买房人仍不清楚它能给自己带来多少实惠。

    那么,7折利率的优惠,究竟对购房者来说,意味着多大的实惠呢?这里的销售人员推荐了一套内面积99.11平方米的商品房。

    阳光100销售人员:“总房款是51.6916万元?!?br>
    销售人员按照首付15.6万,贷款总额为36.1万元计算,贷款利率7折的情况下,每月月供为2242元,20年共需支付53.8万元左右。而利率无折扣的情况下,每月还款额为2573.64元,20年共需还款61.7万元左右,也就是说,36.1万元的贷款,20年里,享受利率7折的购房者要比利率无折扣的购房者少支付7.9万元,比利率85折的购房者少支付3.6万。

    阳光100销售人员:“你不提前还款,20年贷完,就是这样?!?br>
    能否享受房贷利率7折,对普通购房者来说利益巨大,但它是否能成为每个首次购房者都可以享受的盛宴呢?采访中,记者得到的答案也不一样,阳光100的销售人员告诉记者,首次买房的普通消费者很难在大型国有商业银行得到贷款利率7折的优惠。

    整体来看,工农中建四大国有商业银行对7折房贷并不积极,只给优质客户提供7折优惠,往往通过软门槛把普通消费者拒之门外。而四大国有商业银行之外,民生银行、招商银行更加亲民,市民更容易享受到7折优惠。

    大型国有商业银行为何对房贷七折并不积极?

    面对央行的这一政策,和民生、招商等中小商业银行相比,工农中建四大国有商业银行似乎没有那么积极,而对大多数购房者来说,显然他们更愿意选择那些能提供7折利率的银行,这也让我们产生了一个疑问,前几年四大国有商业银行一直在房地产市场高调出手,抢占市场份额,为何现在却在房贷新政前反而显得有些缩手缩脚,任由中小银行抢占地盘呢?

    2009年2月2日,工商银行又曝出房贷7折优惠延期执行的消息,这又给房贷7折增添了迷离的色彩,那么,大型国有商业银行为何对房贷7折并不积极呢?

    中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇:“利息对银行的利润带来的贡献是比较大的,这样一下打7折以后,银行就是要有一个比较大幅度的让利?!惫镉氯衔?,要想打破目前的僵局,一方面央行应该出台更为详细的房贷优惠细则,同时各家商业银行也应该主动降低门槛,让更多的购房者享受到真正的实惠,而最为关键的是,房地产开发商也应该在贷款利率优惠的利好下,适时调整房价,让房产价格进一步回归理性。

    房贷7折究竟会对大型国有商业银行的业绩带来多大影响呢?在查阅了各大银行的半年报表后,截至2008年6月30日,工商银行个人住房贷款高达5757亿元,建设银行为5841亿元,中国银行也达到6181亿元,仅此3家大型国有商业银行的个人住房贷款总额就高达17779亿元,而资产规模仅次于四大国有商业银行的交通银行(601328,股吧),同期贷款只有1487亿元,民生银行仅为888亿元,规模远远小于四大国有商业银行。

    央行出台房贷7折政策,目标直指去年以来量缩价跌的楼市,希望给冷淡的楼市注入一针强心剂。然而,在从重庆的调查来看,一些大型商业银行出于经营上的考虑,却只愿向优质客户提供利率优惠。央行的利率打折政策在执行中打了折,这会不会阻碍了消费者买房的热情?楼市萎靡不振对于扩大内需又会带来什么样的影响?

    根据重庆市统计局的数字,2008年1到11月,重庆市商品房的销售额达到了647.9亿元,同比下降了14.6%。下降的100多亿元销售额,如果以30%的比例计算装修、家电、家具等费用,将会导致相关行业减少30多亿元的市场,失业人数也会增加。

    业内专家:7折利率是在银行身上“割肉”

    房贷7折政策出台之后很长一段时间,重庆的一些商业银行不仅把实施范围限制在优质客户,各商业银行也一直没有出台相应的实施细则,为何直到今天,重庆的大部分银行依旧对房贷优惠政策持观望态度?怎样才能让刺激楼市的措施真正到位?再来听听业内专家的看法。

    郭田勇教授说,在过去一年多的时间里,由于央行一直采取紧缩的货币政策,再加上二套房贷款等多项限制措施的出台,使得全国范围内的房产交易异常低迷,在刚刚过去的这个春节,观望气氛依然笼罩在各个城市,上海在初三、初四两天全市的新房成交量只有24套,重庆国土房屋管理局的统计也显示,初五当天,重庆主城9区中,有7个城区商品房交易量为零,而广州春节期间楼市成交量比去年同期减少了20%。在全国楼市低迷的状况下,央行推出贷款利率7折的措施,初衷就是为了活跃房地产市场,进而刺激整体国内经济的增长。然而,郭教授认为,对于“利率7折”措施,央行只是规定了一个下限,同时也没有要求各家商业银行必须强制执行。

    郭田勇教授表示,一些银行在观望,而另一些银行对于出台优惠利率的细则也犹豫不决,是因为一旦执行央行基准利率7折的政策,银行的利润将会大大下降。在目前金融?;砣?,中国也面临经济下滑的局面下,各家银行都希望保持原来的房贷水平,不降低自身的利润。

    郭教授给记者算了一笔账,实施利率7折的优惠后,虽然银行不至于亏损,但是盈利肯定会减少,按全国现有3万多亿个人按揭房贷算,如果有一半享受7折利率,银行每年将会减少利息收入100多个亿,大多银行不情愿被“割肉”,所以才对“7折利率”持观望态度,甚至人为设置了不同的门槛,而购房者在享受不到优惠的状况下,也会继续选择观望,这样的对峙局面一旦形成,央行的这一优惠措施很可能变成水中月、镜中花,而活跃楼市交易、刺激经济增长的初衷也很难快速实现。

    观察:有“舍”才有“得”

    “贷款7折”的矛盾集中体现在存量贷款问题上。也就是说那些已经买了房子的人是否能够从中得到利益。这就像让银行把到嘴的肥肉再吐出来一块,它们有这样那样的想法,也实属正常。毕竟现在的银行都已经成长为一家家实实在在的企业。

    但即使从企业经营的角度来看,在金融市场不景气的情况下,依然和消费者锱铢必较,分毫不让,也未必是明智之举。因为目前的金融领域已经形成了多家竞争的格局,谁不以诚待客,谁将会失去最终的竞争资格。不懂得因势利导,灵活应对变化的企业都不可能长久地在市场中居于主导地位。

    多家银行在落实这项金融政策的时候表现出来的犹犹豫豫,反反复复,背后的原因是担心利益白白受损。害怕让利之后市场仍然不见起色。但问题在于,今天房地产市场的萧条局面也是多种因素造成的,开发商、银行、炒房团和地方政府以及众多盲目跟风的购房者共同造成了今天的局面,在这种状态下,只有靠各方达成共识、各让一步,才能拨云见日。如果市场中的各个主体仍然不能齐心协力,还是见利益就上,见亏就躲,投机取巧,缺乏大局观念,那么,城门失火,殃及池鱼。市场萧条了,谁都不可能从中赚到可观的利益。春节期间各地反映出来的房地产交易量已经足够令人担心和警醒了。

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