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    秒速赛车视频:华中及华南区

    《商界评论》 2009年3月23日 作者:《商界评论》

    文章关键词: 2009中国楼市报告  
         作为中国次经济中心区域,华南地区的房地产市场非常具有代表性,以广州和深圳两个城市为例,它们都经历了前两年房地产市场的过热阶段,经历了国际金融?;匝睾3隹谝档某寤?,经历了消费者购买力的普遍下滑。2008年,两者的房地产运行情况不太乐观,土地开发面积大幅减少,商品房销售面积、销售额同比均大幅降低。

      2009年,虽然广州和深圳都有各种救市措施出台,但由于市场前期积压存量房较多,商品住宅市场面临的销售形势依然严峻。一手房市场成交或有回升,但升幅有限。不过,在诸多政策利好带动下,楼市刚性需求会被初步调动起来,二手楼市成交会有所回暖。

      而处于中南部的武汉,相对而言,接下来的两年是发展的机遇,不论是对整体经济而言还是房地产业。武汉作为中部重镇,一方面,受全球经济下滑冲击较??;另一方面,武汉城市圈“两型社会”的打造,给武汉带来了诸多优势。再加上政府1000万平方米的住房规划,使这个城市有无限潜力可挖。



    深圳的房子一向以高价著称,受到宏观经济、政策和房地产自身周期的影响,市场不太乐观,商品房的交易量普遍下滑。在诸多利好政策的带动下,2009年二手楼市会有所回暖。

    深圳:二手楼市有所回暖



    2009年,虽然有各种救市措施出台,楼市持续下滑的态势已得到初步遏制,但由于市场前期积压存量房较多,深圳商品住宅市场面临的销售形势依然严峻。预计2009年深圳一手房市场成交或有回升,但升幅有限。在诸多政策利好带动下,二手楼市成交会有所回温。

      当然,针对目前冷清的市场环境,深圳土地交易中心放宽了土地购置政策,允许以“分期付款”的方式支付地价款。在此项政策的刺激下,有实力的开发商将进入深圳市场,从而带动整个土地市场的逐步回暖。

      观过去而知未来,我们通过对2008年深圳房地产市场的分析,2009年的走势基本上就会有一定的了解。



    数据来源:中国房地产指数系统

    2008年深圳市商品住宅市场的特点:

      一是批售量大幅增加。由于受到房地产行业周期和自身滞后性的影响,前两年市场狂热时期,开发商大量圈地的项目,目前正是竣工面市的时候。2008年1~11月累计批售量达到600多万平方米,同比增长近三成,在成交量明显萎缩的情况下,致使深圳目前可售房源接近700万平方米。这个量按月均销售30~40万平方米来计算,至少需要18~20个月才能完全消化。

      二是成交量明显萎缩。由于2007年9月出台了一系列限制炒房的严厉政策,加上价格过高的影响,导致2008年房地产市场无论是刚性需求、投资需求,甚至投机需求都大幅下跌。1~11月累计成交量330万平方米,同比降低三成。

      三是住宅价格明显回落。2008年上半年成交均价只有12683元/平方米,比2007年最高点下降了34%,进入3季度后,豪宅成交占比增长导致成交均价一度上扬,但9月份价格又回落到12000元以下,价格的下行趋势十分明显。

      但相对于当前的人均收入而言,深圳房价依然偏高。

      深圳2008年二手房市场的交易,同样比较低迷。1~11月,二手房市场累计成交面积为398.87万平方米,比2007年同期减少近一半。二手房市场从2007年下半年急速下滑,到2008年2月才开始逐步回升,但总体交易规模仍偏小,月成交套数最高峰时不超过4400套,月成交面积最高也才50万平方米。目前的交易量与2007年上半年月均85万平方米的成交数据相比,还有较大差距。总的来看,2008年深圳二手房交易基本保持在每月3500~4000套之间的水平,波动幅度不大,这表明目前深圳二手房市场又在走向稳定。挂牌价格从2007年8月最高的15890元/平方米,一直下跌到2008年11月份的10480元/平方米的水平,价格调整也基本到位。



    房产开发商都看紧“现金流”

      作为深圳市房地产市场的主体——开发企业的运行来看,2008年深圳开发企业运行呈现以下几个特点:

      一、与2007年土地市场争相抬价,疯狂收地的情形不同的是,2008年深圳开发商在土地市场上的动作少了很多,大多数开发企业更加关注如何加快存货变现的问题。

      二、大部分开发企业采用了低价促销方式来加快房源的销售。金地梅陇镇2008年2月率先降价,开启了深圳开发商竞相降价促销的局面。而作为行业的领头老大万科,在其主战场深圳10个在售项目中,除去2个高端项目外,其它8个项目也都年中启动了大规模的折价让利促销活动。深圳领先企业率先对房价做出积极调整,对改善这些企业现金状况,起到一定的作用,同时也带动了整个深圳楼市稳步向健康方面发展。

      三、除了大规模采用降价营销策略外,各种方式的融资,也成为深圳开发商缓解资金压力的有力手段。金地集团申请发行12亿公司债券于今年3月份获批,万科申请的59亿元人民币的公司债券也于2008年5月份通过审核批准,招商地产11月通过网上和网下方式增发A股融资近80亿元人民币,这都表明,2008年深圳开发企业面临着强大资金压力,急需解决的主导问题变为了“现金流”的问题。



    2009年趋势

      在目前国内整体经济下滑的情况下,市民对大宗物品的消费会趋于谨慎,从而冻结楼市需求的释放。鉴于此,虽然目前楼市持续下滑的态势已经得到初步遏制,但由于市场前期积压存量房较多,商品住宅市场面临的销售形势依然严峻,市场恐怕很难在短期内组织有效的反攻。预计2009年深圳一手房市场成交或有回升,但升幅有限。而新房价格经过今年一年来的调整之后,还将会在下行通道继续运行一段时间。

      二手房市场方面,目前二手房市场正在走向稳定,价格调整也基本到位。在诸多政策利好带动下,楼市刚性需求被初步调动起来,预计2009年二手楼市成交会有所回暖。尤其在2008年12月17日国务院常务会议部署促进房地产市场健康发展的政策措施公布以后,二手房市场的挂牌量会有明显的增长,并且这一现象能够持续到2009年上半年。与此同时,在本市关于二套房贷及二手房买卖税费减免的相关实施细则出台以后,二手房市场的成交量也将出现强劲的回升势头。

      土地市场方面,土地市场的长期低迷影响到楼市参与各方的预期,加重了楼市的观望心态。好在深圳土地交易中心放宽了之前从紧的土地购置政策,允许以“分期付款”的方式支付地价款。在此项政策的刺激下,预计2009年深圳土地市场将会出现有实力的开发商入场,带动整个土地市场的逐步回升。



    受宏观经济的影响比较大,广州房地产态势低迷,虽然当地政府有各种救市措施相继出台,但在2009年,这种下降趋势还要持续一段时间,市场洗牌不可避免。

    广州:楼价仍呈下降走势



    2008年,广州房地产市场呈现低迷态势,商品房销售同比有所降低。2009年,政府各种救市措施相继出台,经济适用房新开工量大增,二手房的交易量也有所上升。但是,由于房地产自身的周期性特点,上半年楼市仍然处于供大于求的局面,价格也会呈下降走势。



    商品房市场行情

    1.商品房交易情况

      2008年1~11月,广州十区商品房新批量为841.07万平方米,同比增长12.52%,交易量为630.11万平方米,同比下降38.23%,商品房供销比为1.33,其中住宅供销比达1.48。上半年商品住宅交易量持续低迷,到6月才首次突破60万平方米。尽管7~8月交易量仍在60万平方米以上,但9月再度回落。10月交易量更降至35.83万平方米,尽管11月回升至50万平方米以上,但1~11月各月的交易量均同比下降。

    2008年商品住宅新批量则持续走高,其中下半年随着大批新盘上市,住宅新批量继续上扬,7月和9月新批量超过90万平方米。从1~11月情况来看,相比于上半年,供需之间的差距有所缩小,但供大于求局面没能改变。



    2.商品住宅价格走势

      从2008年1~11月广州商品住宅交易价格走势来看,第一季度均价有所回落,4月价格再度过万,5月楼价开始回落。下半年随着大量郊区盘入市及楼盘打折促销,6~8月楼价持续回落。9月均价更降至8244元/平方米,回落到2007年7月的水平。到10和11月,随着中心城区新盘交易量的增加,楼价再次回升至9000以上。总体来讲,楼价处于下降趋势,但仍维持高位水平。从最新公布的数据显示,目前广州市的房价与工资收入比值为10.2。尽管该数据低于北京和上海,但仍大幅高于正常水平。

    3.保障性住房情况

      2008年广州大力推进保障性住房建设,在完善和实施新的住房保障制度后,11月首次公开推售2145套经济适用房,而目前在建的经济适用房项目总建筑面积接近87万平方米。按照国土局计划显示,2009~2012年保障性住房按最低建设量计算,广州要在3年内至少建设363万平方米保障房,总资金额将至少达到140亿元,平均每年47亿元。



    2009年走势

    从宏观调控政策来看,受金融?;叭蚓迷龀し呕旱挠跋?,2009年经济政策将从稳健的财政政策和从紧的货币政策转变为积极的财政政策和适度宽松的货币政策。2008年9月央行下调一年期人民币贷款基准利率0.27%,是自2004年10月以来首度降息,随后10月和11月再降息三次。11月国务院中央出台的十条措施,其中第四条提出促进房地产市场平稳健康发展,正确引导和调控房地产走势。12月17日国务院宣布多项支持楼市措施,当中包括支持房地产开发企业合理融资需求等措施。

      这些政策的相继出台对房地产业带来正面作用,但由于目前房地产市场仍是买方主导,而短期内需求方也继续持观望态度,因而预计2009年开发企业可能会迎来一轮“洗牌”,房地产企业经营环境不容乐观。

      从土地供应情况来看,由于2008年土地市场拍卖持续冷淡,因而年度的商品住宅用地的供应总量也由年初制定的2.5平方米公里调低至1.8平方公里。预计2009年商品住宅用地供应总量将会继续向下调整。政府将继续增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设。2009年,广州将建设经济适用住房1.5万~2.4万套,建筑面积达到100万~160万平方米。根据2006~2007年广州商品住宅新开工面积850万~1200万平方米总量计算,2008年经济适用房新开工量将占商品住宅建设量的一成以上。

      从楼市供销情况来看,由于2008年供应量持续上扬,因而今年上半年楼市仍然处于供大于求的局面。预计中小户型、中低价位普通商品房开发比例将继续增加。随着四季度新政的相继出台以及年末新盘量的增加,预计今年初商品住宅成交小幅提升,月交易量有望再次突破60万平方米。而第二套普通自住房优惠标准的调整及减免住房转让环节营业税的出台,短期内对二手楼市也有刺激作用。

      从价格走势来看,2008年广州楼价总体呈下降走势,但由于中心城区中的天河、越秀、荔湾和海珠的楼价依然坚挺,而且目前天河和海珠的交易量在中心区域中占相当比例,因此2008楼价仍维持较高水平。进入2009年后,预计随着郊区新盘交易量的上升,及中心区域楼盘价格的回调,上半年楼价仍继续呈下降走势。



    武汉,中国中部经济重镇,其房地产市场相对理性。经过前两年的高低起落,市场逐步调整并回归理性。

    武汉:房产价格回归理性



    自2007年下半年来,受国家宏观调控影响,武汉房地产市场较前几年发生了巨大变化,特别是2008年以来,武汉房地产市场明显进入调整期,需求萎缩严重。

      但是,武汉市及中国经济在未来一段时期会保持稳定的增长,同时居民的收入也会稳定的增长;武汉市及中国房地产消费政策,虽然可能会有若干变化,但是总体上是倾向鼓励大众消费的。在另一方面,武汉市鼓励经济适用房、限价房及廉租房等保障性住房建设,根据武汉市住房发展“十一五”规划,接下来的两年,每年大约要进行300万平方米的经济适用房建设。

      所以说,目前武汉的房地产市场基本处于调整阶段,下一步房产市场的发展潜力还是比较大的。



    一千万平方米住房计划

      2008年前3季度,武汉商品房销售面积同比下降30.26%,房地产市场交易量过度下降将对国民经济带来影响,因此,国家和地方政府先后出台新政,以期救市。

      前段时间,武汉公布了《武汉市2009年住房建设计划》,计划显示:2009年全市拟安排总规模1000万平方米的各类住房建设计划,其中廉租住房、经济适用房建设规模合计200万平方米;普通商品住房(含双竞双限房)建设规模合计500万平方米;其他类型商品住房建设规模合计300万平方米,占总计划比例分别为20%、50%、30%。



    住宅市场价格走势看跌

      从2007及2008年前三季度武汉市住宅市场价格变化情况中可以看出,武汉市住宅市场供需关系正悄然发生变化,市场均衡价格出现理性回归的背后,蕴涵的是更为本质的市场需求的回归。

      具体而言,未来2~3年的房地产市场价格走势,将受到如下几个方面的影响:

      1.宏观经济走势有利于武汉房地产市场的发展

      房地产市场与宏观经济密切相关。在全球经济进入调整的新格局当中,中国经济表现相对稳健,而武汉作为中部重镇,一方面,受全球经济下滑冲击较??;另一方面,武汉城市圈“两型社会”的打造,为武汉经济的发展带来了新的机遇。良好的经济形势为房地产业的持续发展提供了空间,也对购房者支付能力提供了保证。

      2.救市短期影响有限,长期有利于行业复苏

      2008年10月17日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,分析当前经济形势,安排部署第四季度经济工作。要求加大保障性住房建设规模,降低住房交易税费,支持居民购房。在此之前,中央人民银行也下调存款类金融机构人民币存款准备金率,与此同时全国各地也已经有18个城市出台了房地产的利好政策。10月22日,财政部、央行快速反应,联合出台相关政策规定。10月23日,武汉市政府随即出台《武汉市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场健康发展的若干意见》,但值得注意的是,此次出台的15项措施,保障中低收入家庭基本生活的政策倾向十分明显,其目的是支持居民改善住房条件而不是维护高房价。

      3.心理预期左右房价走势

      心理预期是人们对市场走势的综合判断,在其他条件不变的情况下将决定市场的走势。在今后一段时期,由于受各方面因素的影响,人们对未来房价下跌的预期不断上升,购房意向不断下降。

    从中国指数研究院2008年10月中旬在武汉秋季房交会的调查,我们可以看出:大部分消费者都认为目前武汉房价水平过高,并且预期房价会下降。在这种心理预期的驱动下房地产市场将会进一步收缩,房屋价格将进一步下滑,如果没有大的外部环境的变化,这种趋势不会在短期内扭转。

     

    4.大面积保障性住房的建设,将进一步拉低整体房价 

    依据武汉市住房发展“十一五”规划,其中明确提出经济适用住房计划建设规模达1200万平方米,占全市住房建设量的30%左右,5年的竣工量比前11年的竣工量之和还要多。具体为2008年建设350万平方米,2009年300万平方米,2010年150万平方米,每年确保300万平方米计划的总目标。

      经济适用房、限价房及廉租房等保障性住房的大力实施,可以通过政府调控,形成与市场需求相适应的住房供应结构,维持住房价格的基本稳定。经济适用房及其他保障性住房政策的落地,完善了住宅市场的供应结构,扩容了市场供给总量,这无疑也将成为未来2~3年楼市看跌的最新论据。





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