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    赌秒速赛车输的人:华北区

    《商界评论》 2009年3月23日 作者:《商界评论》

    文章关键词: 2009中国楼市报告  
         由政治中心北京辐射的华北区域,一方面是由于奥运的到来,产生了高关注度,使得楼市长期被广为高估;另一方面,由于对奥运后经济的下滑及其对楼市的联动效应等因素,消费者普遍观望等待市场变化。各城市都出现了不同程度的供大于求状况,开发商未来销售压力增大。2009年华北地区住宅成交价格将维持2008年年底水平,或许将持续小幅下降,但不会出现大的波动。

      由此也正应了那句话:国家不希望房地产市场下跌,而是希望慢慢涨。



    土地供应十分充足的北京,2009年住宅成交价格将维持2008年年底水平,有持续小幅下降,但不会出现大的波动。

    北京:橄榄型市场两尖突出



    走势

    2008年北京土地成交低迷,使得未被消化的土地将集中在2009年供应,因此2009年的土地供应将十分充足。

      2008年下半年以来北京楼市正处于下降通道,一直坚挺的楼市成交价格也出现松动,楼市成交持续低迷,开发企业销售回款压力巨大。北京房地产企业市场呈橄榄型,中流企业占了市场中的主流,一端为上流实力企业,一端为中小企业。面对北京当前的楼市,开发企业表现各异。一部分资金紧张的开发企业退地,拖欠政府出让金,大幅降价等方式来缓解压力;而那些资金实力雄厚的企业则趁冬天之际,大力开发实力土地,伺机收购新的项目。

      与此对应的是,北京2009年建设规划中表明,2009年政策性住房占住宅的比重将达到43%。橄榄型的中部也会逐渐被政策性住房拉低至整体住宅成交均价。

    所以2009年住宅成交价格将维持2008年年底水平,或许将持续小幅下降,但不会出现大的波动。



      从北京房价近三年的走势来看,北京2008年上半年房价较2007年同期实现较大幅度的上涨,并且持续上涨趋势,这种现象一直保持到4月份,进入5月份涨幅有所放缓;进入8月,在经济适用房集中供应成交的拉动下,房价同比出现下滑;9月份经济适用房和限价房成交面积达到51.06万平方米,保障性住房占住宅成交比重从8月的22.82%上涨到9月60.57%,住宅成交价格被拉低到2008年最低,仅为7853元/平方米,回归到2006年同期水平;10、11月由于保障性住房成交比例依然保持在50%左右,住宅成交价格低位运行。

    分析

      由于北京的政治中心地位及人口数量等因素,对政策性条款一般响应敏感。

      2008年土地市场由于受到整体房地产市场不景气的影响,北京土地交易日益萧条,但由于政策性住房用地2008年推出的力度加大,使得2008年土地购置和开发面积都有较大幅度的上涨;其中2008年1~11月土地购置面积达到577.1万平方米,较去年同期上涨41.1%,远超过2007年整年的391.6万平方米;而2008年1~11月的土地开发面积基本与2007年整年数值相当,为246.6万平方米,较去年同期上涨7.2个百分点。

      2007年以来,北京政府逐步加大保障性住房的开发建设,2007年整年保障性住房供应套数和面积达到8238套和87.90万平方米,分别占住宅供应的7.33%和6.61%;2008年保障性住房开发力度进一步加大,尤其是下半年以来,商品住宅市场持续低迷;国务院为了保证房地产市场的平稳发展,在扩大内需的同时进一步加大和加快保障性住房的建设;2008年1~11月保障性住房供应套数和面积分别为41029套、333.93万平方米,占比分别为31.26%和23.97%,市场供应较2007年整年提高了将近4倍;随着11月国务院计划2009~2011年总投资9000亿元加大保障性住房建设规模,平均每年计划投入3000多亿;2009~2011年,将增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用房,届时北京保障性住房供应将进一步增加。

      而2008年由于受到楼市整体低迷的影响,项目楼盘销售金额大幅回落,开发商资金紧张,加上开发企业对保障性住房建设热情不高,使得2008年北京土地成交低迷,2008年未被消化的土地将集中在2009年供应,因此2009年的土地供应将十分充足。

      2009年土地成交价格将出现回落,一方面是因为土地供应充裕,开发商面对低迷的市场,对未来楼市走势并不明朗,使得开发企业投资开发将更加理性,争夺“地王”的现象不会再现;另一方面是2009年推出的土地绝大部分是保障性住房用地,不仅会拉低全市土地成交价格,也会对周边商品房用地的土地价格产生影响。

      因2008年底以来,尤其是2008年下半年北京楼市持续低迷,住宅销售量大幅缩水,又加上2008年住宅供应量同比大幅上涨,供过于求现象突显;2009年北京楼市并不明朗,开发商入市将更加谨慎,土地开发及项目开盘都将往后延迟,使得住宅新增供应量或许大幅下降;但又因为政策性住房比例增加,减缓了下降的幅度。

      消费者层面,随着北京经济持续发展,人均可支配收入不断增加;2008年1~9月,北京市城镇居民家庭人均可支配收入为18577元,同比增长12.2%,扣除物价因素影响,实际增长5.8%;而城镇居民人均消费性支出为12101元,同比增长5.7%,扣除物价因素影响,实际下降0.3%。居民人均支配收入同比上涨,而人均消费性支出同比却下降,再加上金融海啸的影响,2008年城镇居民消费的热情有所下降,对未来经济持续增长的信心不足。

      出于买涨不买跌的心理,市场观望气氛仍将持续,估计成交量暂时难以出现大的回升;由于国家10月份以来出台的降息、降税、放宽二套房购房政策等落实,对楼市成交有一定的促进作用,部分购房刚性需求也将会在2009年得到释放,但出现大幅回升有一定困难。



    地理位置和政策优势,使天津房地产市场具备了“逆市飘红”的潜质。但2009年,价格战仍是开发商争取刚性市场的不二法宝。

    天津:区域优势、降价大旗双拉动



    2008年全年天津市商品住宅成交量为500万平米左右,同比减少50%,特别是下半年以来,市场成交情况持续恶化,消费者信心不足,10月以来区域价格开始深度调整,直接降价也由个别楼盘向区域内楼盘快速蔓延,而在各种利好政策刺激下,虽然11月以来市场情况较9~10月有一定的好转,但成交量、消费者信心全面回升仍需相当长一段时间,价值回归成目前天津楼市的主旋律。

      天津为沿海港口,并为大北京影射地带,地理位置优越,滨海新区的开发开放和各项产业的蓬勃发展对吸引本土和外来投资提供了充分条件。各区县的成交空间也在不断增大。



    2009年走势

      天津房产需求仍客观存在,具有地段优势、较优产品品质、价格合理的项目仍有市场。行业冬天也有“逆市飘红”项目,如2008年10月开盘销售的保利上河雅颂、万科魅力之城项目,虽然处于城市边缘区以及远郊区县,但依然具有明显的区域价值。保利上河雅颂位于武清区中心地段、万科魅力之城位于轻轨沿线,区域价值受认可,品牌开发企业产品品质有保障,价格适宜,因而开盘后销售业绩都非常突出。借用某开发商语:“不用总结什么,大家都看在眼里,也不用展望什么,没人预测准过。比同行做得更好才能活得更好、死得更晚!”

    由此可见,市场遇冷、行业调整,开发商能够做到的就是内外兼修。另一方面,与北京不同的是,天津市场出现了大幅降价,预计在2009年中,价格战仍是开发企业争取刚性市场的不二法宝。

    天津房地产市场2008年1-11月成交价格分析

      

      2008年1~11月,全市成交均价为6916元/平方米,同比上涨14.65%。2008年1~11月中,月成交价格最高值均出现在前半年,其中有四月达到7000元/平方米以上,之后成交价格在波动中下跌。与2007年同期相比,2008年2月份成交价格涨幅最高,达到40%以上,此后直线下调,11月份基本与去年同期价格持平。经过一年的市场调整,11月份天津市成交价格回落到去年同期水平,但与2007年平均价格水平或2007年前半年价格水平相比,依然有进一步调整的空间。



    分析

      天津市场是北京市场的一个具象浓缩。

      2007年下半年的两个宏观调控政策抑制房价的效果还是比较显著的。2007年上半年天津的房价上涨还是比较平稳的,到下半年开始出现跳跃式增长,但两大政策出台之后,房价增幅大减,随后市场出现观望。

      2008年,两会上取消了原有的建设部,成立了住房和城乡建设部,重点强调了“住房”的地位。这是给市场的一个信号,今后政府有决心控制房价。调控政策主要放在住房这一块,体现在解决住房保障问题,城市中低收入家庭住房问题和抑制房价过快上涨三个方面。

      而市场上尚存的刚性需求将使行业洗牌成为2009年的主旋律。

      2008年特别是下半年天津楼市的惨淡使得开发商都面临着前所未有的挑战,万科、富力、金地等企业项目都纷纷采取多种降价促销的策略以保持成交量的平稳,但预计上述公司今年业绩都有一定的下滑,本土开发商如红磡、天房等面对市场的下滑也纷纷采取措施积极调整销售策略,事实表明,部分开发商积极开始价格调整后能明显促进成交。

      而另一方面,2007年多家进驻天津市场“高价”拿地的开发商遇到了重大的挑战,周边在售项目价格与地块楼面价持平,因而首创、华润置地、华侨城等企业项目年内都无预期推出。保利、中海作为2007年进驻天津市场的品牌开发企业在2008年下半年推出天津首个项目,特别是保利上河雅颂的逆市飘红成为天津楼市这个冬天的焦点项目,项目开盘当月成交500余套,这也使得开发企业对天津楼市的发展要重新思考。

      在2008年10月住宅成交排行榜前10名项目中,品牌开发商占据6席。排除部分非市场因素导致成交表现良好的项目后,上榜的品牌开发商占据住宅成交排行榜前6名。

      在市场低迷的情况下,成交量连续下滑,品牌开发商纷纷迅速做出反应,加大了打折促销的力度,在品牌和产品的保证下,销售表现良好,领跑市场。其中中新集团的上城豪苑和永泰红磡的红磡领世郡更是雄踞商品住宅成交排行榜前三。

      比如上城豪苑的促销手法一直灵活多变,在8月的促销中,上城豪苑加大了促销优惠的力度,折扣幅度由原来的九七、九八折降至九三折,并赠送家电、汽车等,在此基础上销售业绩明显增加,当月跃上成交排行榜榜首。

      销售不佳、资金链紧张、后市预期看淡都使得年内天津土地市场表现平平,工业性用地占据土地成交量的主要份额,成交经营性地块多分布于远郊区县,众多地块都以底价成交,2007年地价高涨的环城四区在2008年已呈现明显的降幅。此轮市场调整都使得开发商态度变得保守谨慎,多数企业都明显放缓购置土地计划,少数企业如碧桂园则趁机以低价开始吸纳土地。

      2008年众多开发企业的融资、现金流问题突出,存货量消化仍需时日,一些仍有资金实力的开发企业将更多关注具有一定区位优势、中小规模的地块进行投资,特别是天津4、5、6号地铁开建,轨道交通沿线土地价值凸显。



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