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    秒速pk10官方正品网站:钧策视野之两会下午茶:第四杯——购房落户

    北京正略钧策企业管理咨询有限公司 2009年3月16日 作者:赵民、郝炬

         观看本期精彩视频,请点击:《购房落户》查看。

      以下内容为本次对话文字稿。



      赵 民:郝炬你好!

      郝 炬:你好!

      赵 民:我们又好长时间没聊天了,最近关注什么问题?

      郝 炬:最近地产圈在救市呢!又出台了很多新的政策,尤其在一月底,现在大家都比较关注一个所谓买房入户,有点儿像90年代末期,还有2000年那段时间,很多城市都是这样,购买一套商品房,可以把你的户口迁进来。前两天北大的教授杨开工教授,也说了这些话,结果就被人骂了。大家对这个还是比较关注。从地方政府的角度来说,这种政策是否对我们现在已经有下降趋势的房地产市场有比较大的刺激作用?也就是说,到底购房入户这种政策的出台,能不能挽救我们现在房地产市场的下滑,我觉得这个是最近大家都比较热议的话题。

      赵 民:我想知道你到底觉得可不可以促进?听起来好像是可以促进的。

      郝 炬:为什么这件事情大家关注呢?从政策出台的角度,这牵扯到很多所谓的社会公平问题。因为户籍政策在中国大家都谈过很多次了,认为户籍改革势在必行。但是怎么改,没有一个完整的意见。这一次针对房地产,为了救市,地方政府推出政策,我们看到实际上有很多人认为不应该,但是从我们自己的分析来看,这个应该一分为二来看,就是一线城市和二线城市其实是不相同的,像北京、上海、广州、深圳这样的一线城市,我想短期内它也不可能出台这样所谓的简单购房就可以带户口,就可以入户这样的政策。

      赵 民:但是我觉得如果上海出了,那就给北京一个巨大的压力。因为是等级城市。

      郝 炬:为什么这么说呢?很简单。尤其是北京、上海这两个城市,深圳也是一样。它的城市人口的压力,包括在交通、能源、用水、教育配套等各个方面,甚至还有一个很重要的因素——政府,给那些有户籍当地居民的福利待遇已经是一个很大的压力。所以我们看,买房入户政策其实不是现在才有的。95年的时候,像深圳,包括上海,我印象中应该是97、98年的时候,广州是在98年,都曾经出台过这样的政策。在2002、2003年的时候,很多地方基本上就取消了,比如广州是04年取消的。为什么?就是人口压力太大。这种情况之下,重起这个政策,实际上对于一线城市而言,我认为只是简单的刺激房地产带来的效益,是否能够高过我们给它本身人口的增加、福利待遇的增加,包括社会配套增加,这个带来的一些成本投入,我觉得当地政府,包括北京、上海政府肯定会充分的考虑,出台这个政策还是比较困难。

      赵 民:我觉得政府现在没有太多的时间精力去考虑你说的这些连带的负面效应。它考虑的是经济、就业,火烧眉毛的急事。不然的话怎么会有么多城市的领导,他们也不是吃干饭的。他们也都明白买房落户肯定会有负面的压力。

      郝 炬:你说的很对。刚才说的一分为二,就是把中国的城市分成两个层面,一个就是一线城市。一线城市买房入户最需要解决的问题,不是简单的刺激房地产,从政府的制定者来说绝对不会简单考虑,它更多的是考虑现在,它本身面临的人口压力,如何进行一个有效的,在他出台政策之后能起到一个留住吸引优秀人才,甚至有一个公平的政策,比如说我们现在身边有很多朋友,到北京买了住房,可能有近十年了,而且在北京工作也十几年,为北京纳税也很长时间,但是一直没有机会,因为当时毕业的时候就没拿到户口。这种可能在公平性来说,对于一线城市更重要一些,但是现在对于二线城市可能不太相同。而且一线城市我们再换一个角度,从房地产角度,因为我们前一段时间的时候,08年底,09年初的时候,国内很多的相关的研究机构对整个行业的供给量做了一个分析。那么,在供给量上来说,一线城市的北京和上海的供应量,我们叫存量房,可预售的存量房,基本上压力相对偏小一些,预计两年左右可以消化掉。但是我们看看二线城市,整体的压力会大的多,这就推动他们出台了很多相关政策。我们看到在08年下半年开始,到一月份陆陆续出台了很多细则,像天津、重庆、杭州、武汉、成都这样一些城市,甚至包括广东省两会的时候出台政策。在省内有条件的城市可以采用买房入户的方式。

      赵 民:其实增加城市人口带来负面的压力,问题的关键在于那些以前买了房但没有落户的人的心理反差和心里的不满。我觉得这是领导们没有说出来的,在顾虑的事情。因为太多的人,不是北京户口,不是上?;Э?,也买了房。那个时候没有这个政策,那你这个政策推行以后,是不是那些人都可以补办手续?肯定是不行的。不行的就不能补办手续。那这个政策来了,没买房就赚便宜了。那我把现在的房子卖掉,再买一套。我二手房卖掉,再买一套新房,这样就可以落户口了。

      郝 炬:所以在一线城市,北京、上海、深圳、广州全面放开的可能性非常小,它面临刚才我们说的几个问题。但是现在二线城市,实际上跟一线城市没有太多区别,而且二线城市房地产本身消化库存的压力就很大。实大家都很清楚,房市的景气程度,对于当地政府的财政收入、土地支出是很重要的。所以从这个意义上来说,政府针对房地产出台相关的刺激政策,购房落户当然是可以考虑的因素。而且现在已经实施了,对于整个房市刺激也是相当不错的,但我们看一下,为什么它用的时候,会比一线城市好得多。我们可以看看,二线城市整体的城市化率比较低。我们就拿石家庄来说,它的规划很有意思,在十年内要城市人口达到600万人,现在距这个目标还很远。它面临快速城市化的问题,他想发展,需要人进来,那么他的户籍政策逐步放开是一个趋势。再比如天津,天津其实一直都有购房落户的政策,一直到2006年底的时候门槛比较低,上限是40万就可以办,但是到了2007年的时候就发现这个不行了,办的人太多,压力太大。而且房地产那个时候,也火的不行。所以,就把这个门槛抬到100万,你买100万以上的新房才可以落。这样的话,提高门槛的这两年,我估计了一下,大概有5000人左右落户,而在那之前高峰期的时候,每年都有一万人以上来落户。所以对于二线城市、三线城市,这一政策之前就有,现在无非是在原有基础上放宽政策。

      赵 民:不炒作新闻,不说这个话,也在办。

      郝 炬:对。

      赵 民:现在只不过把它浓墨重彩的重复了一遍。引起了更多人的关注。

      郝 炬:就像我们原先的时候买房子,可以付四成首付,现在变成两成了,是这样一个概念。有些是原先没有这个政策,或者是中间有几年取消了这个政策,现在又重新拾起来了。这个从整体上来说,可能会面临公平性,但是因为它毕竟是阶段性的。比如杭州应该是从2008年10月份以前购房的,重庆初步规定到09年12月31号之前购房的。它是一个阶段性的刺激房地产行业的政策。这种对于政府来说,未尝不可。但是在这个过程当中,我们也看到非常有意思的现象,就是这个政策,到底对房地产有多大的刺激作用,它不是说你买了房子,马上可以给你办户口的,它有条件的,第一个条件,一般来说的话,它会有一个金额的限制。比如说天津市现在是城六区,80万,滨海三区是60万,其他的郊县是40万,是这样规定的。同时,是要求你全部,不管你贷款也好,还是付现款也好,你必须把钱全部交完之后才能办。

      赵 民:也就是逼着你消费。

      郝 炬:逼着你消费。另外在这里头还有一个简单的条件,比如说我购买的时候,限制户型的面积,我要谨防外地人过来之后炒房,全买30平到50平的小户型,反而对当地的购房者产生巨大影响,它基本上限制到100平以上这样一些要求。所以说也不是那么简单就能够来做的。但是这一块确实是在短期内会对当地的地产市场带来一定的刺激性的作用。但是反过头来看,我们在考虑这个问题的时候,我们提到一个说法,我们姑且不论这个政策好还是坏,我们不从公平性的角度,只是从房地产刺激的角度来说,那么出台这样的政策,能否真正实现,我们出台这样的政策之后……

      赵 民:会出现吗?你就告诉我吧!

      郝 炬:我觉得其实还是比较困难。我们举个例子,什么样的人会来通过买房来落户。第一,现在农民一是没有支付能力,第二个有支付能力的,现在农民户口吃香的很,尤其是在城乡附近的,包括宅基地。然后有自留地,再金融风暴了,我至少种地能保证今年的吃。而现在城市居民反而一旦遇到金融?;?,事业会面临很大的困境。所以这种城市,农村人进的好像比较少。更多是从小城镇到省会城市,或者是郊县到地市,这样一个小城市到大城市迁移的一个过程,这一个是有一个向心,毕竟生活配套各个方面,其中一个很重要的因素比如说教育,像天津在购房落户的过程中,很多都是教育因素驱动的,买完房之后可以办户口,比如说我小孩已经高二了,学习不错,可是人在山东。山东的高考考分比天津高多了。然后我到天津买房子,顺理成章的就办了天津的户口。然后就按天津的高考线进行录取,所以估计清华北大就有戏了。所以这种高考移民对房市也会有一些刺激。这种政策的出台是能够促进外地人到天津、重庆、成都。但是总体上从我刚才的比例上来看,数量和能够带来的效益还是相对而言要小一点。

      赵 民:换句话说,现在中国买房作为消费品,自住消费品远远高于投资。大量的人还是解决自身的需求问题。所以你这个政策是刺激了购房比例的小部分人。所以也影响不了大局,是不是这个意思?

      郝 炬:实际上从整体的几个方面,因为现在地产核心的两大问题我们看到了。第一个房价的虚高,或者叫房价快速的上涨,已经超出了我们住房者或者购房者的消费水平的问题。这是一个很重要的问题,这也是直接导致我们所谓的在08年全年,很多城市销量比07年下滑40%,甚至部分到50%。这个不是简单的推动你的刺激机制,这个可能真的需要开发商合理的调整,包括政府在一些土地出让税务机制上面有一些合理的调整。第二个,由于这个原因,导致在我们07、08年的时候,新开工面积,就是我们的存货量,大幅度增加,但是08年全年的销售额,可以卖掉的比例大幅度减少。

      赵 民:库存太多了。

      郝 炬:库存太多了。中金说是17个月要消化现有的库存。我觉得这17个月,相对来说在我们看到的,或者我们交流当中属于比较乐观的,一般应该在两年左右?;褂械淖龀隼吹氖萃臣浦?,更加不乐观。尤其是对于国内现在核心的,比如说前面15个、20个大中型的城市,部分的城市,现存的存量按现有,就是按08年去年的销售数额可能能卖四年。这是一个很重要的因素。那也就意味什么概念呢?要解决这个从深层次上来说,必须是两点。第一个,必须从根子上,就是土地交易这块能不能降低成本,适度的进行控制投资,减少市场供给。第二个从后续来推动消费。现在其实在去年整个下半年的时候,我们上次交流的时候我们也谈到,相关的一些新政出台,包括在金融方面,包括在购房方面都有相关的政策。但是这些政策出台依然推动力不够,所以在这种情况之下,一个大行业的逆转,远远不是一个小的政策就可以解决的。

      赵 民:但是这个最重要的我想还是没有需求,没有人买房子。所以你的库存就多。所以这个政策多少还是影响一些买房人,可以加速消费。

      郝 炬:我觉得其实从区政府,或者地方政府角度来说,实施这样对地产的一个刺激政策,本是无可厚非,我们上次讨论,更多看出台政策的时机,我觉得现在像广东,它出台的是比较合适的。刚好处于一个价格下来,下跌是全国最厉害的。而且总体上现在也处于一个相对比较低的时候,一出台政策之后,我想对于后续的促进会有一定的作用。

      赵 民:其他的地方就不像广东那么明显。

      郝 炬:其他的地方是不是能有这么明显,我就不好说了。

      赵 民:你的意思是南下广东买房。

      郝 炬:从这个角度来看,像北京、上海这样的城市,短期内来说,由于它的供应量和它的市场价格的坚挺,短期内来说,政府考虑到公平的问题,绝对不可能出台这样的政策。

      赵 民:那就别指望了,北京户口没戏。

      郝 炬:但是现在实际上,我觉得在北京一线城市他们解决的更多的是一个相对公平性的问题。什么样的概念呢?就是如何能够让现在在北京已经居有定所,而且有非常稳定的工作,同时能对北京贡献几年,甚至有十年的外地人一个合理的说法。这个也是我们刚才谈到的很多学者这方面的建议。是不是可以有效的在这个方面给予一些支持和政策的支持。我看上海新出台的相关政策,实际上在这方面做了一些完善。我觉得这个是我们在户籍改革或者不是一个简单的购房落户,在购房落户来配合公平性方面做一些相关的探讨。

      赵 民:好,我们就等下一次听你的高见。谢谢你

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