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    秒速赛车 彩票导航:本纪•土地流转“临盆”

    《中国工业地产》 2009年3月9日 作者:《中国工业地产》

    文章关键词: 史记土地流转  
           本纪者,本列国事而记之也。土地流转本纪,则是对土地流转办法出台的全方位记录。

      

      改革开放30年,土地使用制度也在争议中整整“挣扎”了30年。

      30年前中国的改革,始自农村,始自“把土地的使用权还给农民”。30年后的今天,在新的起点上,中共十七届三中全会重点研究农村改革问题,允许农民以多种形式流转土地承包经营权。世人期望已久的“新土改”方案终于尘埃落定。所谓土地流转,指的是土地使用权流转,即拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,简言之:保留承包权,转让使用权。



    政府征地——中国特色“农转非” 

      随着工业化和城市化的加速,“农转非”可谓水到渠成,但完全由政府强制征地完成的“农转非”,不得不说其具有“中国特色”。

      据了解,现在城市建设和工业建设每年征用土地将近20万公顷。近些年来,政府征用农民土地进行工业化、城镇化或交通建设,已经造成了很多问题。有权威数据称,目前因征地引发的农村群体性事件已占全国农村群体性事件的65%以上。出现征地纠纷,不是因为农民不愿意转让其土地,而是因为农民被迫接受在自己看来不合理的转让条件。

      这其中就隐含着一个悖论:农村土地既然是属于集体用地,农村集体有权利选择是否转让土地,但政府征地却又打着“强制+合法”的旗号,在这种情况下,农民只能接受转让条件,而后一声长叹。

      有数据显示,1999年至2002年浙江全省批准建设用地总面积为172.58万亩(含耕地113.57万亩),其中新征用农村集体土地154.69万亩(其中耕地约为70%左右)。其中绍兴从1999年开始大规模地征用国有土地,1999年至2003年,共征地6.1万亩,在经批准使用的71892亩建设用地中,征用土地占75%。

      还有数据显示,东部沿海省份每个省的年均建设用地量都高达40至50万亩,征用土地占建设用地的比重高的到90%以上,低的也到了75%。

      无论是东部地区将更多的土地用于发展工业,还是中西部地区将更多的土地用于基础设施建设,原有的农村土地拥有者和最终获得土地的城市新使用者之间,并不进行直接的谈判和交易,实际上地方政府垄断着农民集体土地从征地到供地的全过程。

      据一位国土局人士回忆,1998年以前实施的是“协议征地”,由用地者与所在村组直接见面,双方协商确定土地出让价格,国土部门在其中只起一个中介作用。1999年新《土地管理法》颁布以后,为加强耕地?;?,实行用途管制,将土地审批权收归国务院和省两级政府,“协议征地”原则上变成了“公告征地”。 所谓“公告征地”,即其一,由国土部门代表政府直接去征地,从此用地单位和农民不再见面;其二,政府和被征地农民集体之间也没有什么可协商的,政府就是把要征的耕地面积以及应该给予农民集体的补偿告知他们而已;其三,政府从农民手中征得土地后,与用地单位签订供地协议。

      从此,征地实际上就变为政府根据用地的需求,以《土地管理法》为依据,从农民那里合法、强制地获得土地的过程。由于农民无法参与,很多地方政府给予被征土地补偿时,只是把青苗和地上附着物补偿给农民,而把土地补偿费和安置补助费给村组集体,农民最后能落到手上的减少了。



    土地流转先行者

      其实,在我国广大的农村,在现有的土地制度框架下,土地使用权的流转早已开始了不同程度、不同形式的探索和实践。自2001年起,土地流转就在全国多地进行试点,尽管在具体施行上仍存在一定争议,但毫无疑问,这种方式带活了不少农村。

      30年前,当小岗村村民严金昌在“分田到户”秘密协议上摁下手印时,他没有想到有一天,他还会把分到自家的田地又租出去。但地球是圆的,万物似乎都在轮回中发展。两年前,严金昌与十几户农民一起,以每亩500元的价格把自家的两亩土地出租给一家上海养殖公司,发展规模养殖,年终参与分红。而这些农民们有的外出打工,有的则接受了这家上海养殖公司的反聘,成为企业员工,每人每月领取600元左右的工资?!澳晷?、土地租金,再加上年终分红,这比一年到头种地的收入划算得多。粮食种得再好,一年的收成也不会超过1000元?!毖辖鸩哉庵帧白源础钡耐恋亓髯J狡奈?。

      而在浙江、广东等一些东部沿海城市,则更早地试验了不同形式的土地流转模式。比如广东番禺区的旧水坑,原来只是一个以农业为主的小村庄,但现在已经俨然成为一个现代化城市,宽敞的柏油马路、两边整齐的树木、蓝白相间的标准厂房,置身于此,简直像在一个工业园。据说这里的村民每个月有1000元的分红,而且这些工厂带动了村里其他行业的发展,不少村民光是出租房子给工厂员工,每个月就有几千元收入。

      2005年10月出台的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》是一个值得期待的尝试。依据该规定,农民可以直接转让其集体所有的土地的建设使用权,这些农地可以出让、转让、出租和抵押。这一规定将从法理上使政府征地的手续在大多数情况下成为多余。当然,要使这一规定真正让农民受益,尚需要政府自我约束。

      成渝两地同为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”,两地也是土地流转的先行者,但两者方式有所区别:成都模式尽管进行招拍挂,但中标企业享有的仍是使用权,土地所有权仍然属于集体,四十年以后仍然可以继续拿出来夺标,只是将使用权资本化;而重庆模式中农民将土地入股了,由于农民享有的仍然是承包经营权即使用权,而股权(所有权)一旦转让,由于转让对象的非特定性,那么土地可能就不再属于集体了。这也是成都模式之所以受到中央肯定,而重庆模式被叫停的原因。

      多种土地流转形式,为农业规?;?、集约化、高效化经营提供广阔空间。



    土地流转“国标”年底出台

      2008年10月12日,中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》,《决定》指出,要健全严格规范的农村土地管理制度,加强土地承包经营权流转管理和服务,建立健全土地承包经营权流转市场,按照依法自愿有偿原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营。

      这种始自农民经营中实际需要的自发、自主行为,其初衷大都是为了稳定、增加收入,或是为了让因劳动力外出打工而闲置的土地不至于落荒,但客观上却提高了土地产出率、资源利用率和劳动生产率,为农业规?;?、产业化、现代化经营,及以工带农、以城带乡的发展格局提供了有利条件?!氨A舫邪?,转让使用权”被称为此次土地流转制度的核心。

      对于农地的流转,十七届三中全会的决定做了明确规定,允许农民以多种方式流转土地的承包经营权,但要遵守“六字”原则,也就是“依法、自愿、有偿”。同时必须严格遵守三个“不得”的规定:“不得改变集体土地的所有权,不得改变农业用地的使用用途,不得侵害土地承包经营权人的合法权益?!?br>
      而对于目前都比较关注的土地流转办法问题,十七届三中全会曾规定农村集体建设用地可以进入统一的用地市场。对此,鹿心社说,农村集体建设用地的流转一方面要积极推进,同时必须稳妥。如果管理措施不到位,很可能出现新的乱占地现象。对此要把握几个关键点:第一要界定农村集体建设用地可以流转的土地范围。从大的方面讲,一是必须符合规划,二是必须依法取得。第二要规范农村集体建设用地的流转程序,将来要按规定的程序来进行。第三要把农村集体建设用地使用权的流转放到城乡统一的土地市场当中来进行。目前国土资源部已起草了农村集体建设用地流转的管理办法,该办法正在征求有关方面的意见,有望年底出台。



    链接:《土地管理法》三次修订回顾:

    ■第一次修订:

      1988年《土地管理法》修改,推动了我国土地使用制度改革。1988年12月29日,在《土地管理法》修订中删除了“禁止出租土地”的内容,并增加规定“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”、“国家依法实行国有土地有偿使用制度”等内容。

    ■第二次修订:

      1998年《土地管理法》修订,适应了我国土地管理的新形势。1998年8月29日,第九届全国人大常委会第四次会议修订并通过的《土地管理法》于1999年1月1日施行。这次修订不是个别条文的变动,而是土地管理方式和土地利用方式的重大变革,是土地管理思想发生根本转变的集中体现。

    ■第三次修订:

    2004年《土地管理法》修订,进一步明确征地制度内涵。2004年8月28日,《土地管理法》作出修改,一是将第二条第四款修改为“国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”;二是将其他条款中的“征用”修改为“征收”。



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