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    pk10计划app破解版:开盘即售空八成,直指地产操盘没落根本原因

    博锐管理在线 2009年1月21日 作者:刘达霖

         几乎无一例外的,我们能够看到听到的关于房地产的信息都是负面的。譬如房地产同比如何降价,譬如销量如何下滑,譬如外围如何抛售,譬如“拒收房"等等,然,就是再这样的一片市场舆论中却有不同的声音值得我们去关注:江浙一带某楼盘开盘当天200余套房子日售7成,加之提前预定的,开盘当日几乎是全部售出,同期,其附近楼盘价位相当的也是销售一片欢声笑语。虽然,这只是全国房地产低糜现象中的沧海一粟,但却不能不让所有人深刻反思一个问题,究竟是房子和行业有问题,还是是自己的市场策略有问题?

      在林林总总的策略表现面前,我们看到任志强的穷富区之说,10万/平的定价,从行业和社会经济发展的角度上,的确房地产也会需要如此高端产品,不过是在现有层次基础上再拔高一个阶段而已,放在平常时期可能也不知为过,而偏偏舆论诞生于经济?;丝?,市场媒体和舆论哗然全然可以理解,包括之前潘石屹的逆市呼声不也曾备受关注,虽然二者有着根本的区别。但毫无疑问,无论真假,大腕们的声音就是招牌,只是号召力有多少,市场有多少,需要盘播。

      据北京市副市长陈刚说,北京目前最缺少的是价格在6000-8000元/每平方米的中价房。北京市长郭金龙更是破天荒地第一次明确表示,北京不会高位救市。和这些大腕单纯的价格战比起来,似乎如今地方房地产销售的政策和表现更值得关注和学习。

      其实地方房地产兴起也不是一年两年的事情,只不过一线城市难做了,很多大腕都开始纷纷转投地方市场,而有的是为了布局全面做占位,然不管哪种,如今地方市场已然不是平静热卖,也到了需要策略的阶段。在过去的2008年,我们欣喜的发现地方房地产企业为之聪明的3大转变:

      其一,越来越多的房地产企业开始启用多家服务公司配合,而在策划公司方面也不再单纯依靠地产行业策划公司而开始选择诸如我们这般了解消费者的大行业型营销策划公司,一如他们所说,现在地产行业是到了需要新血液的阶段,单纯的地产思维已经不能撼动消费力量了,他们需要专业营销策划公司助力。无论过程或结果如何,最起码我们可以看到的是作为地产商在市场过程中开始对消费真正的重视,真正的开始考虑深入营销的问题,而不仅仅是尊崇、华府、鸟瞰天下、8分钟即到这样的泡沫词汇来迷惑消费。

      其二,多元化产品组合开始上线。地产商不再单纯的迷恋作为专业气质的身份,而开始考虑产品线组合问题,比如一档楼盘中商业和住宅的分配,相互供给,比如价格之间的搭配,比如数量的组织等等,可以说很多其他行业的营销手段和方式开始在地产领域生效,企业也因此而均衡了自我力量。但同时我们也不得不承认,在08地产项目中,商业地产要远大于住宅,不仅是地产商看重商业层面的发展,更有对商业招商的圈钱迷恋,而在脆弱定位和脆弱市场现状下,这样的行为无异于杀鸡取卵,需要自我审视和认清。

      其三,联合营销已经成为地产行业新法宝??嘤诿挥锌突谐÷蛘?,很多地产商学习其他行业的方式动起了联合营销的路子,不管是联合移动也好,还是联合金融也好,或者是联合奢侈品行业等等,不管是定位在奢侈品聚集地,还是文化盛宴,或者是书香门第,或者是动漫之城,或者是其他娱乐体育相关等,地产商小小的一点思维变通却带来了行业的新风气,带来了市场的新提升,带来了新的动销,无论幅度多少或其他等等,这些进步无疑是值得欣慰的。

      同时,我们也看到,相比落寞的半新不旧的楼盘,某些新楼盘和二手房市场交易却逆市让人大跌眼镜!受到税收等政策影响,很多想要住在核心区却不堪价格和税收等方面影响的人纷纷打起了二手房的主意。北京从2008年9月首次降低贷款利率开始至2008年12月京城中高档二手商品房成交量环比11月上涨13.42%。上海2008年二手住宅成交总价结构中,总价80万以下的成交量占到70%左右,市场对于中低价房的需求占到绝大部分比例。而总价在300万以上的比例只占到3%左右。从成交房源的面积来看,成交的70平方米以下的中小户型的比例是50%,70—90平方米的成交比例占到20%左右,目前市场上的主力需求格局仍然是中小户型、中低总价......

      对于任何一个市场来说,除了国家政策,更需要的企业自己的自救。房地产无疑是中国经济的晴雨表,越是如此重要,我们越当积极争取,联合一切可以联合力量进行自救。以往的那个被动销售的时代已经过气了,房地产真正的营销时代才刚刚开始,最后胜利的除了资源、坚持外,更需要重新把脉和思考房地产该如何营销,如何赢得消费者!如何踏实下来重新考虑做市??!

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    中国女策划人刘达霖 北京智达伟群机构首席执行官 2008年度十大营销策划人 法国路透社营销专家团资深营销顾问 哈佛商业评论中文版精英成员 全国百强培训讲师 中国高端营销创始人及实践者 中国数十家企业资深品牌营销顾问 服务及研究领域:高端营销/品牌运营/消费心理及行为研究等 --------------------------------------------------------------- ……
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