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    pk10五码二期必中技巧:房地产咨询业发展初探和国际咨询合作:改造中国城市新区规划

    博锐管理在线 2008年11月28日 作者:欧阳严明

         房地产咨询业发展初探和国际咨询合作:改造中国城市新区规划

       一、我国房地产咨询业概述



      1、房地产咨询业概念



      《中华人民共和国城市房地产管理法》第56条规定:“房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等?!贝诱飧龉娑ɡ纯?,我国房地产咨询是房地产中介服务的一种,是为房地产经济活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务并收取佣金的一种有偿的中介活动。现实中的具体业务可分为信息咨询业务和投资决策咨询业务两大类。信息咨询业务即以各种方式为有需要的人士提供房地产市场信息,是房地产咨询业务中最为广泛和普及的一种。投资决策咨询业务是诸如接受当事人委托进行房地产市场的调查研究、房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目策划及房地产市场营销策划等。这类服务对从业人员的素质有较高的要求,是高水平的咨询服务。



      2、我国房地产咨询业现状



      目前,中国房地产咨询业还处于萌芽状态。在许多地方,尽管存在大量房地产咨询活动,但通常是依附于其他业务的,还不是一个独立而纯粹的服务门类。如房地产经纪代理业务过程中,应顾客的要求为其提供有关的市场信息或为其解释有关的法规政策。由于这类服务没有明确的收费标准,或被一些公司设为免费的服务项目,因此普遍未受到应有的重视。



      目前,提供房地产咨询业务的机构主要有以下几种。一种是“半官方机构”。上海有一些机构,比如上海房产经济学会以及社科院和大学的房地产研究中心,一直致力于房地产研究,在学术上颇有造诣,经常承接一些纵向课题,为政府管理部门提供决策咨询。他们为企业做咨询。具有信息获取以及与官方关系的优势。但由于咨询只是其附属业务,没有统一的收费标准,因此从市场经济的角度看,还不能归入“咨询业”的范畴。



      第二种是国内房地产咨询企业。这类企业的公司名称为房地产咨询和策划的非常多,似乎其咨询业务十分红火,但他们从事的业务和房地产中介代理企业相差无几:都不做咨询而做开发商楼盘的中介代理,或兼做房产广告。



      第三种主要是我国香港、台湾地区及新加坡等海外地区的企业。他们在中国内地开展的房地产咨询业务也很弱,主要是向进入上海的香港、台湾等地的企业提供咨询。而且这些机构的收费标准相对较高,只能为市场上少数高端客户提供服务,并不能满足广大中小投资者的咨询需求。



      二、我国房地产咨询业发展中存在的问题



      1、社会咨询意识落后,客户群体尚未形成



      社会咨询意识落后主要表现在以下几方面:咨询有用意识;咨询先行意识;咨询有偿意识;咨询产业意识;咨询产业的现代经营理念。由于咨询业的产品、获利环节、品质控制和产权结构与传统工业不同,社会咨询意识的走向就十分关键。



      对我国房地产行业来说,专业咨询服务的相对滞后很大程度上受客户群错误观念的影响。相当多的开发商和投资置业者并不看中投资决策咨询,或是抱着“求人不如求己”的思想。为什么房地产投资咨询公司不单纯做咨询业务,比如楼盘策划等?因为收不到开发商的咨询费,开发商没有咨询有偿意识。在上海,咨询收费往往通过房屋代理费和广告差价实现。结果是只能借策划、咨询之名,行代理、广告宣传之实,通过代理、广告费迂回收取部分咨询费用。



      2、规模小、专业化不足。



      在我国,除一些从事营销策划和销售代理业务的咨询机构已形成一定规模以外,提供咨询服务的机构多数规模较??;而且这些房地产咨询机构多为混合型机构,以中介为主,提供房地产经纪、评估,兼营房地产咨询业务。在这种混合型的经营模式下,无论是信息咨询还是投资决策咨询服务都很难达到专业服务高水准的要求。虽然这类公司因其具有较大的灵活性、贴近国情,在一定时期内,能够在低端市场占有一定的市场份额,但随着行业市场化进程的加快,受自身素质的限制,这些小机构将很难满足客户不断提高的咨询服务需求,面临优胜劣汰的命运。



      3、系统化、正规化不够



      从房地产消费市场的需求变化上看,需求差异化逐渐形成并呈扩大之势。现实需求差异化的存在使得供需双方都对高水平的市场调研、信息服务、项目咨询、营销策划、销售代理、置业顾问等业务产生了更多的需求,迫切要求房地产中介行业要以专业化的服务、正规化的经营来填补市场空白。而事实上,在房地产咨询领域,经验和“策划大师”干扰过多。他们侃侃而谈成功经验,虽很有质量,但这些并不等同于咨询。咨询的基础是对咨询内容的十分专业而系统的研究。因此,那种由自身局部经验引发联想的东西,即使富有智慧,仍然无法取代咨询。



      4、咨询数据库的建设缺乏、官方信息披露渠道不畅



      无论是信息咨询、投资咨询,还是论证报告形式的咨询,都需要以数据库为依据。同时,任何一个咨询机构都不可能拥有自身开展业务所需要的所有信息,而需要与其他机构实现资源共享。中国数据库建设明显存在以下不足:大型数据库少、缺乏数据库的发展意识和使用意识、数据库结构失衡等。



      目前,在一些地方,一些公众应该有资格查询、咨询企业必需的房屋交易信息等,但很难通过正常渠道及时获得。



      三、房地产咨询业的发展对策



      从以上分析,可以看出我国房地产咨询业发展中存在的主要问题是:宏观上,国家管理滞后,数据库建设落后且数据披露不畅;整个社会咨询意识不强,各种机制并不规范,房地产咨询市场远没到成熟的地步,缺乏公平竞争。微观上,房地产咨询机构信息基础设备落后,咨询机构自身缺乏竞争力,无法提高优质服务;针对这些问题,借鉴国外发达国家咨询业迅速发展的经验,并结合我国国情,现阶段我国房地产咨询业要抓好以下几个方面工作:



      1、培育和健全市场



      通过各种方法、方式增强国民咨询意识,树立“咨询有用”、“咨询先行”、“咨询有偿”的意识。国家可以通过各种优厚政策刺激企业的咨询意识,对企业用于咨询费用的贷款予以支持,对咨询费用可纳入成本,无须交纳所得税。同时,加强政府自身改革,严格遵守政府公务公开原则,进行信息披露,加强房地产信息库的建设。



      2、立足优势领域,实现专业化服务



      咨询企业必须认真分析市场需求情况,选定与自己企业资源和优势相适应的咨询领域,以及自己服务的客户群体,不能太过庞杂。只要将自己优势领域的咨询服务做到较高水平,即可获得好的口碑。



      3、培养和造就大批咨询人才



      房地产咨询企业是知识型企业,人力资源是其最重要的资源,其竞争力来源于知识型的员工。只有加强人员培训,加强人力资本运营,才能提高咨询公司的整体竞争力。



      同时,要建立专门的咨询人员审定、监督、考核机构,实行咨询人员资格审查、考核和登记制度,保证咨询队伍的高素质。





    ——————————



    → [CPC咨询培训联合会] → 房地产咨询业 国际咨询:改造中国城市新区规划



       据了解,目前城市规划体系主要分为5个层次,分别是总体规划、次区域规划、分区(组团)规划、法定图则、详细蓝图。诸多层次的规划,再加上城市设计研究、空间形态规划、旧村改造规划、各种专项规划等等,这些繁杂的规划层次和品种如何梳理,到底关系如何,画出来的图纸都用来干什么,很值得探讨。



      有规划界业内人员表示,这种叠屋架床的复杂层次,源于自上而下、自粗到细的行政体系和逻辑关系,不可逾越和变更。但这种单向逻辑存在致命的缺陷,计划从上面层层而来,市场和问题却在最下面?!八凳祷岸源宋乙膊皇呛芮宄?,更不用说普通百姓,其实我们业内也觉得复杂繁琐,仅仅只是利于规划市场的虚拟繁荣而已?!?br>


      “面对突飞猛进热火朝天的城市发展建设,我与其他城市规划局同行探讨城市设计管理问题时,发现实践中有很多共同的挑战和命题,大家都感觉到问题存在,也都在摸索之中,却拿不出成文的东西来?!鄙钲谑泄婊稚杓拼ΥΤせ莆拔慕邮芗钦卟煞檬北硎?,“建设部有全国统一的规划建设标准,但却不能想象2000平方公里的土地要装下1000多万口人的深圳,却要和一个新疆某小城采用同样的规划标准?!?br>


      从当今城市设计在国际上的发展趋势来说,城市设计相对立于现代城市规划。一个以城市设计为核心的规划体系应该是结构扁平、层次简单、专业协同,以空间引导为目标,成果直接面对规划管理的核心业务。只有建立一个以城市设计为核心的新城市规划体系,才是提高城市规划管理效率,有效引导和控制城市建设的关键。



      “城市规划建设的复杂问题,好像都落到了我以及比我更年轻的规划师们身上,在中国没有多少有经验的人可以告诉我们该如何做,也没有更多的时间可以让我们找国外专家来咨询。负责任地说,我感到乏力和心虚。但列车已经启动,除了速度,有谁在乎?”黄伟文表示。



      “城市规划国际咨询,在中国也有十来年历史了,但还未发展出一套成熟和更有成效的操作细则来?!蹦ㄊ泄婊指本殖ど蚶诮邮芗钦卟煞檬北硎?。宁波市曾经邀请过4家国际机构参加江北区湾头的空间形态规划的设计竞赛,这种设计竞赛和国际咨询也在各城市开展,但是从规划管理和开发建设角度看,什么样的规划才是实质可行和有效的规划呢?如果要搞城市规划国际咨询,这是首先要搞清楚的问题。



      “我们不能总是在自己的规划编得不如意时,就去国际咨询。邀请国际机构来做规划咨询,是不得已的办法。希望我们能在参与过程中学习,调整日常的规划管理工作?!被莆拔慕邮芗钦卟煞檬北硎?,国内很多的国际咨询,相当于一次闭卷考试,有时候试题出得不太明白,想考核的目标也不清楚,要解决什么问题也都是含糊其词。这样的一轮咨询下来,能否有理想答案,全凭运气。



      而相比考试,研讨的形式或许更为有效。深圳光明新城国际咨询活动请了大学教授、事务所、专家、当地官员、居民及规划师一同参与,在提交咨询成果时相互交流,并探讨解决问题的最佳对策,这种以交流而不是以竞赛为主的国际作业工作方式,也许能够涤荡当下中国城市规划的一些陋习。



      “光明新城是新城设计的一个例子,现在已出现阶段性成果,但不能扭转现有的规划体系,希望不要回到老路上去?!弊橹钲诠饷餍鲁茄芯康囊缓脱蟹⒅行母涸鹑说笾斜硎?。如果能通过一次高水平的国际作业,确立一些对路的城市设计理念、有效的城市规划方法,这比得到一两个具体好方案,对陈腐的中国城市规划及糟糕的城市实践来说,也许更有实际意义。



    ——————————

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